나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7244 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 OOOOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력공사 남서측 인근에 위치하고, 주위는 혁신도시 내 상업·업무용 부동산과 공공기관, 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 지식산업센터까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내 1층 씨-117호, 118호, 119호, 120호 등 4개호로서

외벽 : 콘크리트노출, 일부 복합판넬
내벽 : 콘크리트노출, 석고보드
창호 : 새시창
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

4개호 모두 공장(지식산업센터) 용도이나 평가시점 현재 공실상태입니다.

설비내역

전유부분에 천장형 냉난방설비, 스프링클러와 화재감지기, 수도관로과 배수관로, 도시가스
관로 설치되어 있으며, 일련번호 2)(118호)의 외벽유리에 옥내소화전 설치되어 있고 공용
부분에 승강기 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 공장(지식산업센터)부지 북측으로 왕복4차로의 중로에 접하고, 해당 중로를 통해
차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-09-29), 중로1류(2015-03-27)(접합),
가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 혁신도시개발예정지구<공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한
특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 평가대상 4개호는 동일인 소유로서 연접하고 있으나 호별 경계벽은 제거되지 않은 상태입니다.

물건 비고

공장(지식산업센터) 용도이나 평가시점 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 광주지방법원 2024타경7244 (4) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 나주시 빛가람동 186-1번지에 위치한 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-120호입니다.

건물 용도는 지식산업센터이며, 건물 면적은 48.70㎡ (약 161평)이고 토지 면적은 67.06㎡ (약 222평)입니다. 건물과 토지는 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 나동은 지하 1층, 지상 4층 규모이며 총 198호로 구성되어 있고, 사용 승인일은 2021년 11월 24일입니다.

물건의 감정가는 315,000,000원입니다.

본 건은 재매각 물건이며, 평가 시점 현재 공실 상태입니다.

경매 채권자는 천OOOOOOO입니다.

1.1. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 16일 접수된 천지농업협동조합의 근저당 (채권액 933,600,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.1. 1.임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

그러나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 점유 관계 확인이 필수적입니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 수 있습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, 한국전력공사 남서측 인근 혁신도시 내에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 혁신도시 내 상업·업무용 부동산, 다수의 공공기관 및 아파트 단지가 혼재된 지역으로 양호한 편입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 시가지 내에 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 물건지 북측으로 왕복 4차로의 중로가 접해 있어 차량 출입이 편리합니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류 등에 해당하며, 공장 및 근린생활시설 부지로 이용 가능합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 지식산업센터 용도로, 공장 및 제2종근린생활시설로도 활용 가능합니다.

현재 평가 시점 기준으로 공실 상태이므로, 향후 공실 해소를 위한 적극적인 임대 마케팅이 요구됩니다.

배후 수요로는 한국전력공사를 비롯한 다수의 공공기관 및 관련 기업들이 인근에 위치하여 잠재적인 업무 수요가 존재합니다.

주변에는 혁신도시 내 상업 시설, 금융기관, 주민 편의 시설 등이 인접해 있어 비즈니스 활동 및 직원 복지 측면에서 유리합니다.

조사 결과, 물건지 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설 이용은 혁신도시 내 상업 시설을 통해 편리하게 가능합니다.

대중교통 이용 및 차량을 이용한 출퇴근이 용이한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

주요 공공기관인 한국전력공사와의 접근성이 좋은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각 과정에서 문제가 있었거나 유찰 가능성이 높은 물건일 수 있어 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 및 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있으며 공실 장기화의 위험이 있습니다.

등기부상 총 채무액이 감정가를 상회하여 채권자의 강력한 회수 의지가 반영되었으나, 이는 잠재적 수익률에 부담으로 작용할 수 있습니다.

1층 4개 호실이 일괄 매각되나, 경계벽이 제거되지 않은 상태입니다. 향후 개별 활용 시 추가적인 비용이나 공사가 발생할 수 있습니다.

임차인 현황상 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시의 발전 잠재력을 기반으로 하는 지식산업센터입니다.

다만, 현재 공실 상태, 재매각 이력, 명확한 임차인 정보 부재 등 투자 시 신중한 검토가 필요한 요소들이 존재합니다.

공실 해소 및 적극적인 운영 전략 수립이 가능한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

혁신도시 내 희소성 있는 지식산업센터로서 미래 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

공공기관 이전 효과로 인한 지속적인 기업 유치 및 관련 산업 성장이 기대됩니다.

준주거지역에 위치하여 향후 유연한 용도 활용 가능성이 있습니다.

재매각 및 공실 상태로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 315,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

주변 시세, 공실 현황, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 현재 시장 상황 및 공실 리스크를 감안하여 감정가의 70% ~ 90% 수준인 약 220,500,000원 ~ 283,500,000원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.