나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7244 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 OOOOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력공사 남서측 인근에 위치하고, 주위는 혁신도시 내 상업·업무용 부동산과 공공기관, 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 지식산업센터까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내 1층 씨-117호, 118호, 119호, 120호 등 4개호로서

외벽 : 콘크리트노출, 일부 복합판넬
내벽 : 콘크리트노출, 석고보드
창호 : 새시창
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

4개호 모두 공장(지식산업센터) 용도이나 평가시점 현재 공실상태입니다.

설비내역

전유부분에 천장형 냉난방설비, 스프링클러와 화재감지기, 수도관로과 배수관로, 도시가스
관로 설치되어 있으며, 일련번호 2)(118호)의 외벽유리에 옥내소화전 설치되어 있고 공용
부분에 승강기 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 공장(지식산업센터)부지 북측으로 왕복4차로의 중로에 접하고, 해당 중로를 통해
차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-09-29), 중로1류(2015-03-27)(접합),
가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 혁신도시개발예정지구<공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한
특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 평가대상 4개호는 동일인 소유로서 연접하고 있으나 호별 경계벽은 제거되지 않은 상태입니다.

물건 비고

공장(지식산업센터) 용도이나 평가시점 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경7244 (3)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-119호

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 제2종근린생활시설 포함)

감정가: 315,000,000원

토지 면적: 67.06㎡ (약 20.29평)

건물 면적: 48.70㎡ (약 14.73평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOO

특이사항: 재매각 (2회차)

3. 건물 현황

건물 명칭: 게토333 지식산업센터

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 중 1층 씨-119호

전체 호실 수: 나동 기준 총 198호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, 한국전력공사 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 혁신도시 내 상업·업무용 부동산, 다수의 공공기관, 그리고 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건 소재 지식산업센터까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

건물 부지 북측으로는 왕복 4차로의 중로가 접하고 있어 차량 진출입이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (천지농업협동조합), 접수일자: 2022-11-16, 채권최고액: 933,600,000원

3.2. 소멸되는 권리

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 권리들은 모두 소멸됩니다.

소멸 예상 권리:

* 소유권이전 1번신탁등기말소 (갑2)

* 근저당권 (을2) 주식회사 영진디엔시, 접수일자: 2022-11-22, 채권최고액: 144,000,000원

* 임의경매개시결정 (갑3) 천지농업협동조합, 접수일자: 2024-09-13, 청구금액: 810,176,734원

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (단, '지상권개요'란에 별도 기재사항이 없음을 확인하였습니다.)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

평가 시점 현재 본 건은 공실 상태인 것으로 파악되었습니다. 따라서 별도의 임차인 현황은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

나주 혁신도시는 한국전력공사를 비롯한 다수의 공공기관이 이전한 복합 기능 중심지로, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 주거 단지가 분포하고 있어 직장인 및 지역 주민을 대상으로 하는 수요가 예상됩니다.

4.2. 건물 및 입지 분석

본 건은 총 198개 호실을 갖춘 '게토333 지식산업센터' 나동 내 1층에 위치합니다.

지식산업센터 용도 및 일부 제2종근린생활시설 용도로 활용 가능합니다.

4.3. 시장 동향 및 공실 리스크

평가 시점 현재 건물이 공실 상태인 점은 임대 수익 확보에 있어 중요한 고려 사항입니다. 혁신도시 내 신규 상업·업무용 부동산의 경우, 입지 및 활성화 정도에 따라 공실률이 상대적으로 높게 나타날 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

향후 혁신도시의 지속적인 발전과 함께 관련 산업 종사자 및 유관 업체의 입주가 늘어날 경우, 임대 수요는 점진적으로 회복될 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

혁신도시 내에 위치하여 다양한 상업 시설, 은행, 관공서 등 생활 편의시설에 대한 접근성이 우수합니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

단지 내 또는 인근에 아파트 단지가 있어 주거와 직장이 인접한 직주근접 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 건은 이전에 유찰되어 재매각 절차로 진행되고 있는 물건입니다. 이는 경매 당시의 높은 기대가치, 시장 환경 변화, 또는 예상치 못한 이슈 등으로 인해 이전 매각이 성사되지 못했음을 시사합니다.

6.2. 현재 공실 상태

건물이 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 임차인 모집을 위한 추가적인 시간과 비용 투자가 필요할 수 있습니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부 상 채권 총액이 약 10억 7천만원에 달하여, 채권자들의 채권 회수 노력이 강했음을 알 수 있습니다. 이는 감정가 대비 상당한 규모의 부채가 존재했음을 보여줍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시 내 한국전력공사 인근의 우수한 입지에 소재한 지식산업센터입니다.

교통이 편리하고 주변 기반 시설이 잘 갖춰져 있으며, 모든 인수되는 권리 관계 없이 명확한 소유권을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

하지만 현재 공실 상태이며 재매각 절차를 거치고 있다는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

향후 혁신도시의 지속적인 발전 가능성과 더불어 상권이 활성화된다면, 임대 수요 회복 및 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 혁신도시의 성장 잠재력

주요 공공기관 집적 단지로서의 배후 수요와 발전 가능성을 가진 지역입니다.

8.2. 권리관계의 명확성

모든 후순위 권리가 소멸되어 안전한 권리 취득이 가능합니다.

8.3. 가격 경쟁력 확보 가능성

재매각 물건은 이전 경매의 유찰 가격을 바탕으로 합리적인 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

8.4. 지식산업센터의 장기적 가치

산업 구조 변화 및 정부 정책 지원에 힘입어 지식산업센터는 장기적인 투자처로서 주목받고 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

9.1. 감정가 대비 유연한 접근

감정가 315,000,000원을 기준으로 하되, 재매각 물건임을 감안하여 보다 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 공실 및 임대수익률 분석

현재 공실 상태를 고려하여 예상 임대료, 공실 해소 기간, 초기 투자 비용 등을 산출하고, 목표 수익률을 설정하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인근 유사 물건의 임대 시세 조사가 필수적입니다.

9.3. 시장 동향 및 낙찰가율 파악

최근 나주 혁신도시 및 유사 지식산업센터의 경매 낙찰가율, 거래 동향 등을 면밀히 분석하여 본 건의 적정 가치를 판단해야 합니다.

9.4. 부대 비용 고려

취득세, 법무사 수수료, 명도 비용, 리모델링 또는 수리 비용 등 예상되는 모든 부대 비용을 포함하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

9.5. 혐오시설 및 주변 환경

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.