나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7244 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 OOOOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력공사 남서측 인근에 위치하고, 주위는 혁신도시 내 상업·업무용 부동산과 공공기관, 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 지식산업센터까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내 1층 씨-117호, 118호, 119호, 120호 등 4개호로서

외벽 : 콘크리트노출, 일부 복합판넬
내벽 : 콘크리트노출, 석고보드
창호 : 새시창
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

4개호 모두 공장(지식산업센터) 용도이나 평가시점 현재 공실상태입니다.

설비내역

전유부분에 천장형 냉난방설비, 스프링클러와 화재감지기, 수도관로과 배수관로, 도시가스
관로 설치되어 있으며, 일련번호 2)(118호)의 외벽유리에 옥내소화전 설치되어 있고 공용
부분에 승강기 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 공장(지식산업센터)부지 북측으로 왕복4차로의 중로에 접하고, 해당 중로를 통해
차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-09-29), 중로1류(2015-03-27)(접합),
가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 혁신도시개발예정지구<공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한
특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 평가대상 4개호는 동일인 소유로서 연접하고 있으나 호별 경계벽은 제거되지 않은 상태입니다.

물건 비고

공장(지식산업센터) 용도이나 평가시점 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 광주지방법원 2024타경7244 (2) 부동산 임의경매 사건에 대한 물건 정보를 상세히 분석하여 제공합니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경7244 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1, 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-118호

건물용도: 지식산업센터

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내 1층

건축물 주요 마감: 외벽 - 콘크리트노출, 일부 복합판넬 / 내벽 - 콘크리트노출, 석고보드 / 창호 - 새시창

준공일자 (건축물대장 표제부 기준): 2021년 11월 24일 사용승인

1.3. 면적 정보

토지면적: 67.06㎡ (약 20.28평)

토지 지분: 67.06㎡ (약 20.28평)

건물면적: 48.70㎡ (약 14.73평)

건물 지분: 48.7㎡ (약 14.73평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 감정평가 및 평가 요약

감정가: 315,000,000원

평가 시점 특이사항: 공장(지식산업센터) 용도이나 평가 시점 공실 상태임.

1.5. 집합건물 등기부 요약

등기부채권 총액: 1,077,600,000원

말소기준권리: 을1, 근저당권 (천지농업협동조합, 2022-11-16, 933,600,000원)

등기부상 주요 권리 내역 (말소 예정):

* 갑2: 소유권이전 1번신탁등기말소 (2022-11-16)

* 을1: 근저당권 (천지농업협동조합, 2022-11-16, 933,600,000원)

* 을2: 근저당권 (주식회사영진디엔시, 2022-11-22, 144,000,000원)

* 갑3: 임의경매개시결정 (천지농업협동조합, 2024-09-13, 810,176,734원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, 한국전력공사 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 혁신도시 내에 형성된 상업·업무용 부동산, 공공기관, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건 지식산업센터까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

북측으로 왕복 4차로의 중로에 접하고 있어 차량 출입 및 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건의 경우, 등기부상 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 참고사항에 지상권개요만 기재되어 있으나, 일반적인 경매 절차상 별도의 인수 권리가 명시되지 않은 경우 소멸됩니다.)

3.2. 말소기준권리

등기부등본상의 말소기준권리는 2022년 11월 16일 접수된 천지농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 1,077,600,000원으로, 이는 감정가를 상회하는 금액입니다.

3.4. 임차인 현황

본건 물건의 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 나주 빛가람혁신도시는 다수의 공공기관이 이전하면서 조성된 지역으로, 관련 업무 종사자 및 지역 주민을 배후 수요로 가지고 있습니다.

한국전력공사와 같은 주요 공공기관이 인접해 있어 안정적인 수요 기반을 기대할 수 있습니다.

4.2. 건물 및 시설

게토333 지식산업센터 나동 1층 씨-118호는 지식산업센터 용도로 사용되고 있으며, 건축물대장상 제2종근린생활시설 용도도 포함되어 있어 활용 가능성이 높습니다.

건물은 철근콘크리트구조로 안정적이며, 전유부분에는 천장형 냉난방 설비, 스프링클러, 화재감지기 등이 설치되어 있습니다.

4.3. 주변 환경

주변은 혁신도시의 계획된 상업 및 업무 지구로, 혐오시설은 발견되지 않았으며 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근성이 우수하며, 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

대중교통 이용 또한 가능하여 직장인들의 출퇴근 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

혁신도시 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 아파트 단지가 있어 배후 수요 확보에 긍정적이며, 공공기관 밀집 지역으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

평가 시점 현재 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다.

지식산업센터의 특성상 일반 상가 대비 임차인 확보에 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

6.2. 시장 변동성

혁신도시의 지속적인 발전 및 추가적인 공급 물량에 따라 향후 임대료 및 공실률 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 관리

집합건물로서 공용부분 관리비 및 시설 유지보수에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시의 핵심 지역에 위치한 지식산업센터로, 한국전력공사 등 주요 공공기관의 인접성으로 인해 잠재적 수요가 풍부한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 적은 점은 긍정적입니다.

그러나 현재 공실 상태라는 점은 단기적인 수익 창출에 부담으로 작용할 수 있으며, 향후 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 임대 전략이 필요합니다.

전반적으로 지역의 성장 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치를 판단해 볼 만한 물건으로 사료됩니다.

8. 투자 포인트

* 나주 빛가람혁신도시 내 희소성 있는 지식산업센터 물건.

* 한국전력공사 등 주요 공공기관 인근 위치로 풍부한 잠재적 임차 수요.

* 권리 분석상 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 관계.

* 혁신도시 발전 가능성에 따른 향후 시세 상승 기대.

* 건축물대장상 제2종근린생활시설 용도 병행 가능성으로 활용도 증대.

9. 예상 입찰가

감정가는 315,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 건은 평가 시점 공실 상태이므로, 임대 수익률 분석이 필수적입니다.

* 주변 지식산업센터 및 상가의 최근 임대 시세 및 거래 사례를 면밀히 조사해야 합니다.

* 향후 공실 해소 가능성 및 예상 임대료 수준을 보수적으로 산정하여 수익률을 예측해야 합니다.

* 본 경매 건은 인수 보증금이 없어 별도 공제할 금액은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 최신 시장 동향, 유사 물건 낙찰가, 권리 분석 결과 등을 반영한 상세한 권리 분석 및 시세 조사를 통해 산출될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.