나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7244 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층씨-117호 지식산업센터 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7244 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층씨-117호 지식산업센터 경매

• 사건번호: 2024타경7244
• 주소: 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층씨-117호 (빛가람동,게토333지식산업센터)
• 감정가: 315,000,000원
• 최저가: 112,896,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 지식산업센터

광주지방법원 경매2계 2024타경7244 | 소재지: 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층씨-117호 (빛가람동,게토333지식산업센터) | 감정가: 315,000,000원 | 최저가: 112,896,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경7244 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층씨-117호

용도: 지식산업센터 (공장 용도이나 현재 공실)

감정가: 315,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 천OOOOOOO

특이사항: 본 건 포함 4개호(C-117호, 118호, 119호, 120호)가 동일인 소유로 연접하고 있으나, 호별 경계벽은 제거되지 않은 상태입니다. 감정평가 시점 현재 공실 상태입니다.

면적 현황:

- 토지면적: 67.06㎡ (약 20.28평)

- 건물면적 (전용): 48.70㎡ (약 14.73평)

- 토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건 분석

위치 및 주변 환경: 본 구분건물은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력공사 남서측 인근에 위치하며, 주위는 혁신도시 내 상업·업무용 부동산, 공공기관, 아파트 단지 등이 혼재하는 지대입니다. 광주·전남 혁신도시 핵심 지역에 위치하여 입지 자체는 우수합니다.

교통 상황: 본 지식산업센터까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 있어 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 부지 북측으로 왕복 4차로의 중로에 접하고 있어 차량 출입이 편리합니다.

건물의 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 1층에 위치합니다. 외벽은 콘크리트 노출 및 일부 복합판넬, 내벽은 콘크리트 노출 및 석고보드로 마감되어 있습니다. 전유부분에는 천장형 냉난방 설비, 스프링클러, 화재 감지기, 수도/배수/도시가스 관로 등이 설치되어 있습니다. 용도는 공장(지식산업센터)이나 현재 공실입니다.

토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역(모든 가축 제한구역), 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다. 준주거지역에 위치하여 토지의 활용도는 비교적 높습니다.

1.3. 권리 분석

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되어 권리 관계가 비교적 명료합니다.

경매 구분: 부동산 임의경매로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

소유자/채무자 일치: 소유자와 채무자가 동일인(최OO)입니다.

주의 사항: 등기부상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높으나, 매각물건명세서 및 등기부등본을 통해 정확한 권리 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재 공실 상태이므로, 예상치 못한 임차인이 존재하지 않는지 현장 확인이 중요하며, 임차인이 있을 경우 대항력 여부를 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석 (잠재적 리스크 포함): 본 건이 위치한 나주 빛가람 혁신도시는 광주·전남 혁신도시 내 중심상업지역에 속합니다. 그러나, **혁신도시 상권의 공실률이 37%에서 43%대에 달하는 등 전국 최고 수준으로 매우 높은** 것이 확인됩니다. 이는 공공기관 직원들의 주말 수도권 및 광주 유출로 인한 유동 인구 부족과 상가 공급 과잉에 기인합니다. 1층 상가의 공실률도 40% 이상으로 파악되므로, **현재 공실 상태인 본 건의 향후 임대 및 운영에 심각한 난항이 예상**됩니다. 상권 활성화 및 공실 해소를 위한 지자체와 소유자 협의회의 노력이 진행 중인 점은 긍정적이나, 단기간 내 회복을 기대하기는 어렵습니다.

생활 정보: 주변에 한국전력공사 등 주요 공공기관과 대규모 아파트 단지가 위치하고 있어 기본적인 정주 여건은 갖추고 있습니다.

혐오 시설: 주변에 특별히 검색되는 혐오 시설은 없습니다. 본 건물은 지식산업센터 용도로서, 비교적 쾌적한 환경을 갖춘 혁신도시 내에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

시장 리스크: 광주·전남 혁신도시 상가의 **높은 공실률(40% 이상)**은 가장 큰 리스크입니다. 지식산업센터 용도(공장)의 특성상 일반 상가보다 임차 수요가 한정적일 수 있습니다.

운영 리스크: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임대까지 장기간 소요될 수 있으며, 공실 기간 동안의 **관리비 및 대출 이자 부담**이 발생합니다.

물건 리스크: 본 건 포함 4개 호가 연접해 있으나 경계벽이 제거되지 않아, 낙찰 후 4개 호를 모두 인수하거나 경계벽 제거를 통한 통합 사용을 고려하는 경우 **타 호실 소유자와의 협의 또는 추가 공사 비용**이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 혁신도시 내 **준주거지역**에 위치한 **1층** 지식산업센터(공장)로, **뛰어난 입지 조건과 교통 여건**을 갖추고 있습니다. 감정가가 3억 1천 5백만 원으로 비교적 높게 책정되어 있으나, **건물 1층이라는 희소성**과 **소규모 공장 및 사무실 용도**로 활용할 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 혁신도시 상권의 **치명적인 공실률**은 투자 결정에 있어 가장 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 단기적인 임대 수익을 기대하기보다는, **장기적인 관점에서 혁신도시의 자족 기능 강화 및 상권 회복 가능성**을 보고 접근해야 합니다.

투자 포인트:

1. **준주거지역 1층 입지:** 1층은 접근성과 광고 효과가 우수하여 향후 상권이 회복될 경우 가치 상승 여력이 높습니다.

2. **지식산업센터 세제 혜택:** 지식산업센터 관련 세제 혜택(취득세, 재산세 감면 등) 요건 충족 시, 절세 효과를 기대할 수 있습니다. (※실제 혜택 여부는 관련 법규 및 지자체 조례를 반드시 확인해야 함.)

3. **연접 호실 활용 가능성:** 동일인 소유의 연접한 4개 호실 중 일부가 경매로 진행되는 경우, 전체 호실의 매입을 통한 **대형 사무실/공장 공간 확보** 전략도 고려할 수 있습니다.

4. **장기적 관점의 저가 매수 기회:** 높은 공실률로 인해 유찰이 반복되어 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 경우, **저가 매수**를 통한 향후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매2계