나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7244 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 OOOOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력공사 남서측 인근에 위치하고, 주위는 혁신도시 내 상업·업무용 부동산과 공공기관, 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 지식산업센터까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내 1층 씨-117호, 118호, 119호, 120호 등 4개호로서

외벽 : 콘크리트노출, 일부 복합판넬
내벽 : 콘크리트노출, 석고보드
창호 : 새시창
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

4개호 모두 공장(지식산업센터) 용도이나 평가시점 현재 공실상태입니다.

설비내역

전유부분에 천장형 냉난방설비, 스프링클러와 화재감지기, 수도관로과 배수관로, 도시가스
관로 설치되어 있으며, 일련번호 2)(118호)의 외벽유리에 옥내소화전 설치되어 있고 공용
부분에 승강기 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 공장(지식산업센터)부지 북측으로 왕복4차로의 중로에 접하고, 해당 중로를 통해
차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-09-29), 중로1류(2015-03-27)(접합),
가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 혁신도시개발예정지구<공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한
특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 평가대상 4개호는 동일인 소유로서 연접하고 있으나 호별 경계벽은 제거되지 않은 상태입니다.

물건 비고

공장(지식산업센터) 용도이나 평가시점 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경7244 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOOOOOO (천지농업협동조합)

1.2. 부동산 현황

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-117호

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 주용도: 공장, 제2종근린생활시설)

1.3. 평가 정보

감정가: 315,000,000원

토지 면적: 67.06㎡ (약 20.29평)

건물 면적: 48.70㎡ (약 14.73평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건물 중 나동 1층 씨-117호

외벽: 콘크리트노출, 일부 복합판넬

내벽: 콘크리트노출, 석고보드

창호: 새시창

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력공사 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 혁신도시 내 상업·업무용 부동산, 공공기관, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 시가지 내에 위치하여 대중교통수단이 운행 중입니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

건물 부지 북측으로 왕복 4차로의 중로에 접해 있어 차량 출입이 편리합니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 천지농업협동조합입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2022년 11월 16일 접수된 천지농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

총 등기부 채권액은 약 1,077,600,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 현재 임차인이 없거나, 인수되는 임차인이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 나주 빛가람혁신도시는 한국전력공사를 비롯한 다수의 공공기관이 이전한 지역으로, 상업·업무용 부동산과 아파트단지가 혼재되어 있습니다.

4.2. 용도 및 개발 계획

건물은 지식산업센터 및 제2종근린생활시설 용도로 사용되고 있으며, 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있습니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

검색 결과, 나주시 빛가람동 186-1번지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 빛가람전망대, 중앙호수공원 등이 있어 주거 및 업무 환경은 비교적 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관 접근성

혁신도시 내에 위치하여 한국전력공사와 같은 공공기관 접근성이 좋습니다. 또한, 최근 개관한 '빛가람 꿈자람센터'와 같이 육아지원센터, 어린이 도서관 등 생활 밀착형 복합시설이 조성되어 있어 주민 편의 시설이 확충되고 있습니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

다수의 공공기관 및 업무시설이 밀집해 있어 직주근접의 이점을 가질 수 있습니다. 다만, 주말에는 상권이 한산해지는 경향이 있다는 분석이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 관련 사항

물건 보고서 상 특이사항 및 주의사항으로 '평가시점 공실 상태'라고 명시되어 있습니다. 이는 현재 공실 상태임을 의미하며, 입찰 후 공실 해소를 위한 노력이 필요할 수 있습니다. 최근 언론 보도에 따르면 빛가람혁신도시 상가 공실률이 높은 수준이라는 분석이 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 관리

건물 외벽은 콘크리트 노출 및 복합판넬로 마감되었으며, 내벽은 콘크리트 노출 및 석고보드, 창호는 새시창으로 되어 있습니다. 설비로는 천장형 냉난방기, 스프링클러, 화재감지기, 도시가스 관로 등이 갖추어져 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

나주 빛가람혁신도시에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. 특히 한국전력공사 등 주요 공공기관이 인접해 있어 배후 수요가 기대됩니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없는 점도 장점입니다.

7.2. 고려사항

현재 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 시간과 노력이 소요될 수 있습니다. 혁신도시 상권의 전반적인 공실 문제 또한 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 성장 가능성

빛가람혁신도시의 지속적인 발전과 더불어 향후 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 권리관계 명확성

모든 등기부상 권리가 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰 후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

8.3. 잠재적 활용 가치

지식산업센터 용도로 현재 이용 중이며, 내부 경계벽이 제거되지 않은 상태이나, 동일인 소유의 연접된 4개 호수(씨-117호, 118호, 119호, 120호)라는 점을 고려할 때 향후 공간 통합 등 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 고려 요소

예상 입찰가는 감정평가액(315,000,000원)을 기준으로 하되, 현재 공실 상태, 지역 상권의 전반적인 공실 상황, 낙찰 후 예상되는 명도 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 순수하게 건물 가치와 미래 수익성을 평가하여 산정하게 됩니다.

9.2. 권장 입찰가 (예시)

일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 경우가 많습니다. 따라서, 본 건의 경우 약 220,500,000원에서 267,750,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 투자자의 리스크 선호도에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 공실 해소 방안 마련 및 임대료 수준 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.