나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8957 [1] 광주광역시 서구 양동 143-2 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8957 [1] 광주광역시 서구 양동 143-2 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경8957
• 주소: 광주광역시 서구 구성로 127 진흥빌원룸
• 용도: 근린시설

광주지방법원 경매5계 2024타경8957 | 소재지: 광주광역시 서구 구성로 127 진흥빌원룸 | 감정가: 747,685,380원 | 최저가: 267,972,000원 | 용도: 근린시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경8957 (1)

소재지: 광주광역시 서구 양동 143-2

용도: 근린생활시설 (현황: 1층 근린생활시설/사무실, 2-5층 다가구주택)

감정가: 747,685,380원

토지면적: 190.80㎡ (약 57.71평)

토지지분: 190.8㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 668.87㎡ (약 202.33평)

건물지분: 668.865㎡

건물 제시외면적: 55.70㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OO

특이사항: 제시외 건물 포함 일괄매각

주의사항: 공부상 1층은 주차장, 일반음식점, 2-5층은 여관이나, 현황 1층은 근린생활시설(사무실), 2-5층은 다가구주택임.

2. 감정평가서 요약

2.1. 토지

위치 및 주위환경: 광주광역시 서구 양동 "삼익맨션" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 부정형 평지로, 주상복합 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남측으로 왕복 3차로의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역<유통산업발전법>에 해당합니다.

제시목록 외의 물건: 별도 참조 자료 확인 필요.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대 관계는 미상이며, 기타 특이사항은 없습니다.

2.2. 건물

건물의 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층-지상 5층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 마감 등, 바닥은 장판 마감 등, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

이용상태: 지하 1층은 근린생활시설, 지상 1층은 근린생활시설, 2층~5층은 다가구주택(각 층 5개호)으로 조사되었습니다.

설비내역: 기본적인 급배수(위생)설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물: 별도 참조 자료 확인 필요.

공부와의 차이: 일반건축물대장상 1층은 주차장, 일반음식점으로 기재되어 있으나, 현황은 근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다. 또한, 2-5층은 여관으로 등재되어 있으나, 현황은 다가구주택으로 이용 중입니다.

기타참고사항: 임대 관계는 미상이며, 기타 특이사항은 없습니다.

3. 입지조건

본 물건은 광주광역시 서구 양동의 노선 상가지대에 위치하고 있습니다. "삼익맨션" 남동측 인근으로, 주위는 다양한 상업용 건물들로 형성되어 있습니다. 남측으로 왕복 3차선 도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 우수하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 이는 상업 시설 및 주거 시설로서의 기본적인 접근성과 가치를 갖추고 있음을 의미합니다.

4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 강OO입니다. 경매 구분상 채무자의 채무 불이행으로 인해 담보권 실행을 통해 매각되는 건입니다. 권리 분석 시, 말소 기준 권리 확인 및 인수되는 권리, 유치권, 법정지상권 등 제반 권리 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 다만, 제공된 정보만으로는 상세한 권리 분석이 제한적이므로, 실제 권리 변동 현황 및 각종 공적 장부 열람을 통한 정확한 분석이 필수적입니다. 임대 관계가 미상이라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

대상 물건이 위치한 광주광역시 서구 양동 일대는 전통적인 상업지구로서, 양동 전통시장이 인근에 있어 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다. 서구청의 상권 활성화 사업 추진 및 지역 축제 개최 등을 통해 지역 경제 활성화 노력이 이어지고 있어 긍정적인 상권 흐름을 기대할 수 있습니다. 특히 양동시장 일대는 사업체당 연매출액이 크게 증가한 사례도 있어, 활성화 가능성이 높은 지역으로 평가됩니다. 상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한, 역사문화환경보존지역 등 다양한 도시계획 규제가 적용되고 있어, 향후 개발 및 신축 시에는 이러한 제약 조건을 고려해야 합니다.

6. 생활정보

물건이 소재한 양동 지역은 상업 시설과 주거 지역이 혼재된 곳으로, 생활 편의 시설 및 상업 시설 이용이 용이합니다. 대중교통 접근성이 양호하여 광주 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다만, 구체적인 학교, 병원, 공원 등 생활 편의 시설과의 거리는 현장 확인 및 추가적인 정보 검색이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 공부상 용도와 현황 용도의 불일치입니다. 1층의 경우 공부상 주차장/일반음식점에서 현황 사무실/근린생활시설로, 2-5층은 공부상 여관에서 현황 다가구주택으로 사용되고 있어, 향후 건축물대장 위반 사항 해소 또는 용도 변경 관련 행정 조치가 발생할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상이므로, 현 임차인과의 관계 설정 및 명도 절차에 어려움이 예상될 수 있습니다. 역사문화환경보존지역 등 각종 개발 제한 구역에 속해 있어, 향후 리모델링이나 증축 시 법규 검토가 필요합니다. 현재 검색된 정보 상으로는 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 특정되지 않았으나, 도시 재생 및 개발 과정에서 발생할 수 있는 인근 지역의 개발 이슈(예: 소각장 부지 선정 논란)는 장기적인 관점에서 영향을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 양동의 상업지역 내에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 노선 상가지대로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있으며, 양동시장 인근으로 상권 활성화 가능성이 있는 지역입니다. 현황 용도가 공부상 용도와 상이한 점, 임대 관계 미상 등은 명확한 리스크 요인이나, 이를 해결할 경우 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 특히 다가구주택으로 활용 중인 상층부는 임대 수익 창출에 기여할 수 있으며, 1층 근린생활시설은 다양한 업종으로 활용이 가능합니다.

9. 투자 포인트

- 양동 상권 활성화 잠재력: 양동시장 인근 지역의 지속적인 상권 활성화 노력과 매출 증가 추세는 긍정적인 투자 포인트입니다.

- 도심 역세권 입지: 버스 정류장 인접 등 대중교통 접근성이 우수하여 이용객 및 거주자 확보에 유리합니다.

- 다용도 활용 가능성: 근린생활시설 및 다가구주택으로 복합 활용이 가능하여 임대 수익 창출 및 운영 유연성이 높습니다.

- 일괄매각으로 인한 시너지 효과: 토지와 건물을 일괄 매각함으로써, 개별적인 관리나 매각의 어려움 없이 통합적인 개발 및 운영이 가능합니다.

- (주의) 현황과 공부상 용도 불일치 해소 시 가치 상승: 현황 용도에 맞게 건축물대장 등을 정리할 경우, 향후 합법적인 운영 및 재산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매5계