나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9370 [3] 전라남도 나주시 왕곡면 신원리 산136 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1),(3)은 광주광역시 광산구 흑석동 소재 "흑석사거리" 북서측 인근에,
기호(4)는 전라남도 담양군 월산면 월평리 소재 "월평마을" 북측 근거리에,
기호(5)는 전라남도 나주시 왕곡면 신원리 소재 "봉학마을" 남측 원거리에 위치하고,
주위는 기호(1),(3) 주택, 근린생활시설, 기호(4) 농경지, 임야, 축사 기호(5) 임야, 농경지, 과수원 등의 지대임.

교통상황

본건 기호(1),(4),(5) : 차량 통행이 가능하고, 기호(3) 차량 접근이 어려우며, 제반 교통사정은
보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 평지 "주거기타",
기호(3) : 가장형 평지 "도로",
기호(4) : 부정형 완경사 "답 및 일부도로",
기호(5) : 부정형 완경사 "자연림 및 일부묘지 및 도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(4),(5) : 세로(가),
기호(3) : 세로(불) 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역(2016-06-01), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m
-10m)(2019-04-26)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(3) : 제2종일반주거지역(2016-06-01), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한
구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(소,젖소,말,닭,오리,양,사슴,메추리를
제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(5) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역_염소,
개(육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(모든가축제한구역_개별가구50m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

상단 "형태 및 이용상태" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 본건 기호(5) 토지상에 연고미상의 분묘 7기가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) 일반철골구조 기타지붕 단층으로
외벽 : 복합판넬 및 강판 마감 등,
내벽 : 벽지, 판넬 등 마감,
창호 : 샷시창, 강화유리창 마감.

이용상태

기호(2-가) 사무실, 창고 임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 시스템냉난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

본건 건물 기호(2-가)는 공부상 "사무소" 이나, 형황은 "사무소 및 창고"로
이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"토지 감정평가요항표" 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
-지상 소재 분묘 수기 소재
-경계불분명(지적측량요)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

물건 명칭: 임야

사건 번호: 광주지방법원 2024타경9370 (3)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 9719.00㎡ (약 2940.25평)

토지 지분: 5718.6596㎡ (약 1730.02평)

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지일부지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지(기호 5)는 전라남도 나주시 왕곡면 신원리 소재 "봉학마을" 남측 원거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 과수원 등의 지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 통행이 가능하며, 인접 도로 상태는 세로(가)로 제반 교통 사정은 보통시됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

부정형의 완경사지로 현재 자연림, 일부 묘지 및 도로로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

보전관리지역, 가축사육제한구역(200m, 300m, 50m 제한 구역 포함), 준보전산지 등으로 지정되어 건축 및 개발에 제한이 있습니다.

2.5. 주변 시설 및 환경

본건 소재지는 나주시 왕곡면 신원리로, 주변은 농경지, 임야, 과수원 등 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 농촌 지역입니다. 가장 가까운 "봉학마을"이 있으나, 본건과는 원거리에 위치해 있습니다. 생활 편의시설 및 주요 관공서는 나주시 중심부 또는 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능하며, 차량으로 약 10~20분 내외 소요될 것으로 예상됩니다. 나주 에코왕곡마을, 나주호 둘레길 등 일부 관광 및 체험 시설이 있으나, 본건과는 직접적인 연관성이 낮습니다.

2.6. 혐오시설 유무

최근 언론 보도에 따르면 나주시 왕곡면 일대에 폐기물 중간처리시설(소각장) 추진과 관련하여 주민 반대 움직임이 있습니다. 하지만, 본건 토지(신원리 산136)의 직접적인 인근 지역에서 현재 운영 중이거나 추진 확정된 대규모 혐오시설(산업폐기물 처리장, 대규모 공장 등)에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 국민은행의 강제경매개시결정 등기 (2024-12-12)

그 외 1번 박창남 지분 이전 (2011-12-13), 7번 박태준 지분 강제 경매개시결정 (2024-12-12) 등이 등기되어 있습니다. 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각 대상 토지 지상에 소재하는 분묘에 대하여 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 보전관리지역 및 준보전산지로 지정되어 있어 개발 행위가 제한적인 농림 축산 지역에 해당합니다. 주변은 임야, 농경지, 과수원 등으로 이루어져 있으며, 대규모 상업 시설이나 산업 시설보다는 농업 활동과 관련된 지역 특성을 보입니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

나주시 왕곡면 일대에 에너지 국가산업단지 조성 사업이 추진되고 있으며, 인공태양 연구시설 유치 등이 확정되었습니다. 이러한 대규모 개발 사업은 장기적으로 지역 경제 활성화 및 기반 시설 확충에 기여할 수 있으나, 본건 토지의 직접적인 개발 이익으로 연결될지는 불확실합니다. 현재의 보전관리지역, 준보전산지 등의 제한 사항이 개발의 주요 장애물로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

주변 지역은 농촌 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 인근 읍면 소재지 또는 나주시 중심부로 이동해야 이용이 가능합니다. 차량을 이용한 접근이 필수적이며, 상대적으로 편의시설 접근성이 낮은 편입니다.

5.2. 주변 개발 현황

나주시 왕곡면 일대는 에너지 국가산업단지 조성 등 대규모 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 미래 발전 가능성이 있습니다. 이는 지역 내 인프라 개선 및 경제 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 분묘기지권

토지 지상에 연고 미상의 분묘 7기가 소재하며, 이에 따른 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 경계 불분명

지적 측량이 필요할 정도로 경계가 불분명하여, 정확한 경계 확인 및 측량 비용 발생이 예상됩니다.

6.4. 공유자 우선매수신고

공유자 우선매수 신고가 있었으며, 이는 입찰 시 경쟁 가능성을 시사합니다.

6.5. 가축사육제한구역

다양한 범위의 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 영위 시 관련 규제를 준수해야 합니다.

6.6. 준보전산지

준보전산지로 지정되어 있어, 산지전용 허가 등 관련 법규에 따른 개발 제한 및 규제를 받습니다.

6.7. 특별 매각 조건

공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한되는 특별 매각 조건이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주시 왕곡면의 자연림과 일부 묘지가 혼재된 임야의 지분 매각 물건입니다. 보전관리지역, 준보전산지 등 개발 행위 제한이 많은 지역이나, 나주시 일대의 대규모 국가산단 조성 사업 등 미래 발전 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 지분 매각, 분묘기지권, 경계 불분명 등의 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 나주시의 에너지 국가산업단지 조성 등 대규모 개발 사업 진행으로 인한 지역 미래 가치 상승 기대.

* 보전가치가 높은 임야 및 자연환경.

* 감정가 대비 향후 잠재적 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 80,524,500원입니다. 본 매각 물건은 토지 지분 매각이며, 분묘기지권, 경계 불분명, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다수의 제약 사항과 리스크를 내포하고 있습니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하더라도, 이러한 제약 사항들을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적인 낙찰가율 및 물건의 특성을 감안하여, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 단순 참고용이며, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.