나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87837 [1] 광주광역시 동구 동명동 245-16 동명동센트럴파크 6층614호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 장동 소재 <전남여자고등학교> 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 상가 및 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층/지상20층 건 중
제6층 제614호로,
외벽 : 몰탈위페인팅마감 및 치장벽돌쌓기마감 등,
내벽 : 벽지붙임 및 몰탈위페인팅마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로, 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로 및 남서측, 남동측, 북동측으로 소폭의 포장도로와 접하며, 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-신청채권자가 전세사기피해자로 의결되었다는 국토교통부명의의 서면이 제출되었으므로 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2024타경87837 (1)

소재지: 광주광역시 동구 동명동 245-16 동명동센트럴파크 6층 614호

용도: 오피스텔

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 49.32㎡ (약 14.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄매각 여부: 일괄매각

1.3. 거래 정보

감정가: 175,000,000원

최근 매매 사례 (동명동 센트럴파크, 동일 면적 기준):

2024년 11월 23일: 160,000,000원 (10층)

2024년 9월 28일: 160,000,000원 (7층)

2024년 9월 26일: 150,000,000원 (9층)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 광주광역시 동구 장동 소재 전남여자고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 북서측으로 왕복 4차선 도로, 남서측, 남동측, 북동측으로 소폭의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 외부 마감

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 지하 2층/지상 20층 건물 중 제6층 제614호입니다.

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 치장벽돌 쌓기 마감 등

내벽: 벽지 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 새시 창임.

준공년도: 2020년

2.4. 내부 이용 상태 및 설비

오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

기본적인 전기설비, 위생급배수설비, 도시가스 난방설비, 스프링클러 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 채권 총액

등기부상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 강제경매 개시 결정 등기 등이 확인됩니다.

광주지방법원 강제경매개시결정(2024타경87837) 기준 채권 총액: 212,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김형남 (김 )

보증금: 212,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 6일

확정일자: 2021년 5월 6일

배당신고일자: 2023년 12월 27일

대항력: 있음 (선순위 임차권)

3.2. 1. 임차인 김 관련 주의사항

임차인 김 는 전입일자 및 확정일자를 선순위로 취득하여 대항력을 갖추고 있습니다. 임차인의 보증금 212,000,000원은 본건 감정가 175,000,000원보다 높습니다. 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

3.3. 권리 분석 종합 의견

본건에는 선순위 임차권이 존재하며, 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상권 및 이용 현황

본건은 오피스텔 건물로, 주변에 상가 및 주택이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 주거 환경

전남여자고등학교가 인근에 위치하며, 상업시설과 주거시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 특이 사항으로 파악된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 및 대항력

임차인 김 의 보증금 212,000,000원은 본건 감정가보다 높으며, 대항력 있는 선순위 임차인이므로 잔액 인수 위험이 존재합니다.

6.2. 전세사기 피해자 우선매수권

신청 채권자가 전세사기 피해자로 의결되었다는 서면이 제출되었으므로, 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 의한 우선매수권이 존재합니다. 이는 낙찰자 결정 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수 신고

공유자 우선매수 신고가 있으므로, 일반 경매 절차와는 다른 방식으로 진행될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구의 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 입지 및 건물 자체의 상태는 양호합니다. 그러나 212,000,000원의 높은 선순위 임차보증금과 대항력 존재, 전세사기 피해자 우선매수권 및 공유자 우선매수 신고 등 복잡한 권리관계와 특수 사항이 있어 투자 시 면밀한 주의가 요구됩니다. 특히, 임차인의 보증금 전액 변제가 어려운 상황에서 발생하는 인수 금액이 상당할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건물로 상품성이 있음.

* 도심 지역 내 오피스텔로서의 수요 가능성.

* 복잡한 권리관계 속에서 우선매수권을 가진 전세사기 피해자가 낙찰받을 경우, 특정 조건 하에 인수가 용이할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다.

임차인의 보증금은 212,000,000원이며, 감정가는 175,000,000원입니다. 경매 절차상 최저 매각가인 감정가(175,000,000원)에서 배당이 이루어진다고 가정할 경우, 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못하고 잔액 약 37,000,000원(212,000,000원 - 175,000,000원)을 인수하게 될 가능성이 높습니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려하여, 본건의 실질적인 시장 가치에서 예상 인수 금액을 차감한 금액을 잠재적 입찰가로 산정할 수 있습니다.

최근 매매 사례(150,000,000원 ~ 160,000,000원)를 고려하고, 예상 인수 금액(약 37,000,000원)을 차감하면,

예상 입찰가 범위는 약 110,000,000원 ~ 120,000,000원으로 추정됩니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 115,000,000원 내외로 제시합니다.

본 예상 입찰가는 법원 경매 시세 및 권리 분석에 기반한 추정치이며, 실제 경매 진행 시 입찰가 및 낙찰가는 변동될 수 있습니다. 특히, 전세사기 피해자 우선매수권 행사 여부 및 공유자 우선매수 신고가 낙찰 결과에 중요한 영향을 미칠 수 있으므로, 실제 입찰 전 전문가와 상담 및 현장 조사를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.