나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30845 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 203-2 스퀘어가든 1층145호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람동 행정복지센터 북동측 인근에 위치하고, 주위는 중심상가지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 6층, 제2종근린생활시설 내 1층 145호로서,
1동 건물의 외벽은 강화유리 등 마감,
내벽은 페인팅 등
창호는 스텐리스 강화유리창임.

이용상태

공부상 휴게음식점이나 현 공실상태입니다.

설비내역

급, 배수설비, 소화, 소방설비, 승강기설비 등 제반설비 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 대체로 장방형의 토지로서, 1동의 집합상가용 건부지임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 3개면이 중로에 접하고, 출입 도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-감정평가서에 의하면, 144호와 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의하여 위치 특정이 가능하며, 구분할 경계벽 설치 비용도 과다하지 않다고 함
-공부상 휴게음식점이나 현 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

이름: 스퀘어가든 1층 145호

사건번호: 광주지방법원 2025타경30845 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 203-2, 1층 145호

용도: 제2종근린생활시설 (구분건물감정평가요항표상 용도: 휴게음식점)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

감정가: 480,000,000원

토지면적: 38.74㎡ (약 11.72평)

건물면적: 81.53㎡ (약 24.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOO (등기부상 말소기준권리자: 주월새마을금고)

건축물 사용승인일: 2016년 12월 26일 (JSON 데이터 기반)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

나주 빛가람동 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 중심상가지대를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

간선도로 접근성이 용이하며 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 대지권의 목적인 토지는 3면이 중로에 접하여 출입 도로 상태가 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭20m~25m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번, 근저당권 (주월새마을금고, 2019년 5월 7일, 487,200,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 말소예정권리

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을구 3번 근저당, 갑구 5번 임의경매 등).

3.3. 인수주의 권리

제공된 정보에 의하면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 내역은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있으나, 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 인수되는 임차인은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

빛가람 행정복지센터 인근 중심상가지대에 위치하여 유동인구 확보에 유리합니다.

4.2. 건물 현황

스퀘어가든 건물은 총 6층 규모의 철근콘크리트 구조물이며, 본건은 1층 145호에 위치한 제2종근린생활시설입니다.

4.3. 이용 상태

공부상 용도는 휴게음식점으로 되어 있으나, 현재는 공실 상태입니다.

4.4. 지역 상권

나주 혁신도시는 상가 공실률이 약 37%~40%에 달하는 것으로 파악되어 지역 상권 전반의 어려움이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

간선도로 및 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 교통 접근성이 우수합니다.

5.2. 주변 편의시설

행정복지센터가 인근에 위치하며, 중심상가지대로서 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 또한, 나주 빛가람 전망대, 빛가람호수공원 등 문화 및 여가 시설이 인근에 있습니다.

5.3. 주거 및 숙박시설

나주 혁신도시 내에 나주 듀플렉스 레지던스 호텔과 같은 숙박시설이 운영 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경계벽 미설치

144호와 경계벽이 없는 상태이나, 건축물현황도를 통해 위치 파악이 가능하며 경계벽 설치 비용이 과다하지 않을 것으로 보입니다.

6.2. 공실 장기화 가능성

전반적인 나주 혁신도시 상권의 높은 공실률은 본 물건의 공실 장기화 리스크를 시사합니다.

6.3. 임대내역 미상

임대 내역이 미상으로, 향후 임대차 계약 발생 시 조건 확인이 필요합니다. (다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없습니다).

7. 종합 의견

본 물건은 광주지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건으로, 나주 빛가람 혁신도시 중심상가지역 내에 위치한 제2종근린생활시설(구 휴게음식점)입니다. 주변 교통 및 접근성이 양호하며, 행정복지센터와 다양한 편의시설이 인접해 있습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이라 권리상 분석은 깔끔한 편입니다. 다만, 나주 혁신도시 전체의 높은 상가 공실률은 본 물건의 향후 임대 및 운영에 있어 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 144호와 경계벽이 없는 부분은 소유자 또는 임차인이 직접 인테리어를 통해 해결해야 할 부분으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 중심상권의 입지적 장점

* 뛰어난 교통 접근성 및 주변 편의시설 연계 가능성

* 권리 분석상 명확한 물건으로 낙찰 후 명도 및 재산권 행사가 용이

* 향후 상권 활성화 시 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정평가액, 주변 시세, 물건의 현 상태, 향후 예상 임대 수익률, 낙찰 후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 특히 나주 혁신도시의 높은 공실률(약 37%~40%)을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

본 물건의 감정가는 480,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 시장 조사를 통해 파악된 해당 지역 상가들의 실제 거래가 및 임대 수익률을 분석한 후, 예상되는 투자 수익률을 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 과도한 경쟁을 피하고, 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.