나이스옥션 법원경매 광주 2025타경301 [1] 광주광역시 동구 불로동 135 엘크루에스아이타워 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 불로동 소재‘광주 웨딩의 거리’남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상가 및 주택 등이 소재하는 번화한 상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(문화전당역) 등이 소재하여 대중교통 수단 이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하4층 ~ 지상20층건 내, 제3층 제303호로서,
외벽 : 석재치장 + 모르타르위 페인팅 마감 등,
내벽 : 모르타르위 페인팅 + 벽지 마감 등,
바닥 : 타일 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

해당사항 없음.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 폭 약 8m, 북동측으로 폭 약 4m, 남서측으로 폭 약 2m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경301 (1)

소재지: 광주광역시 동구 불로동 135 엘크루에스아이타워 3층303호

용도: 근린상가

감정가: 933,000,000원

토지면적: 30.41㎡ (약 9.20평)

건물면적: 212.97㎡ (약 64.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 불로동 소재 ‘광주 웨딩의 거리’ 남동측 인근에 위치합니다.

본건 주변은 상가 및 주택 등이 소재하는 번화한 상가지대로서 주위 환경은 보통입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 문화전당역이 소재하여 대중교통 수단 이용이 양호합니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 4층 ~ 지상 20층 건물 내 제3층 제303호입니다.

건물 외벽은 석재치장 및 페인팅 마감, 내벽은 페인팅 및 벽지 마감, 바닥은 타일 마감입니다.

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.

본 건물 남동측으로 폭 약 8m, 북동측으로 폭 약 4m, 남서측으로 폭 약 2m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 5월 31일 접수된 농협은행 주식회사 근저당권 (을1, 채권최고액 840,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 농협은행 주식회사 근저당권 (을1, 2023-05-31)

* 한국자산신탁주식회사 근저당권 (을2, 2023-10-25)

* 농협은행 임의경매개시결정 (갑3, 2025-01-16)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

인수할 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* * 주승일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-20

* 대항력: 없음

* 비고: 특별한 권리 사항이 없는 것으로 판단됩니다.

* * 주식회사엘크루에스아이주택.김원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-05

* 대항력: 없음

* 비고: 특별한 권리 사항이 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 969,667,200원 (을1+을2+갑3)

1.3. 상권분석

본건은 광주 웨딩의 거리 인근에 위치한 상가 건물로, 주변 지역은 상가와 주택이 혼재된 번화한 상가지대입니다.

다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상되며, 근린상가로서 지역 주민 및 인근 상업 시설 이용객을 대상으로 영업하기에 유리한 환경입니다.

1.4. 생활정보

인근에 지하철 1호선 문화전당역이 소재하고 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

상권이 발달하여 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* '유동화물건'으로 분류되어 있어, 자산유동화증권(ABS) 등으로 발행된 경우 경매 절차 및 명도 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 등기부 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용과 범위, 실질적 영향력에 대한 조사가 필요합니다.

* 임차인들이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다. 다만, 실제 계약 관계가 명확하지 않을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구의 중심 상권인 '광주 웨딩의 거리'에 위치한 근린상가 물건으로, 입지적 장점이 뛰어납니다.

대중교통 접근성이 우수하며, 상권 활성화로 인한 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 비교적 깨끗한 편입니다.

다만, '유동화물건'이라는 특성과 소멸되지 않는 '지상권'의 존재 여부는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주 웨딩의 거리라는 특수 상권 내에 위치하여 배후 수요 확보 및 집객 효과가 용이합니다.

* 문화전당역 인근으로 교통이 편리하여 접근성이 매우 좋습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하며, 인수할 임차보증금이 없어 낙찰 후 부담이 적습니다.

* 감정가를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 933,000,000원을 기준으로 입찰가 산정을 시작합니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리는 지상권이 유일하며, 이에 대한 상세 조사가 필요합니다.

'유동화물건' 특성과 향후 임대 가능성, 제반 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 7억 4천만원 ~ 8억 4천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 상세 권리 분석 결과를 바탕으로 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.