나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31008 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 280 스페이스코웍 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 "빛가람동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제113호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등

기호(2)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제114호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등3

기호(3)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제115호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등

기호(4)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제116호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등

기호(5)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제117호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지마감 등
창호: 알루미늄새시 등

기호(6)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제118호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 석고보드마감 등
창호: 알루미늄새시 등

이용상태

기호(1) - 기호(6) 구분상가

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 화재탐지시설 및 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서,상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측의 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대 관계는 미상임.

나. 기호(3,4) 내부에 소유자 미상의 물건이 적치되어 있으니 경매진행시 참고 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31008 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 280 스페이스코웍 1층113호

용도: 근린상가

감정가: 761,000,000원

토지면적: 95.96㎡ (약 29.03평)

건물면적: 97.07㎡ (약 29.36평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 "빛가람동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태

건물은 동측의 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류(폭 10m-12m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m) 및 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을구 1번 근저당권 (장수농업협동조합, 2016-04-26, 채권액 660,000,000원)이 말소기준권리입니다.

선순위 권리

갑구 1번 소유권보존등기 (유한회사기상개발, 2016-04-26)가 존재합니다.

후순위 권리

갑구 2번 압류등기 (나주시, 2024-03-26) 및 갑구 3번 임의경매개시결정등기 (장수농업협동조합, 2025-01-16, 채권액 2,519,441,997원)가 후순위로 존재합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (지상권 개요: 없음, 비고: 없음).

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상인 임차인이 없을지라도, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약

소유권보존(유한회사기상개발, 2016-04-26), 근저당권(장수농업협동조합, 2016-04-26, 660,000,000원), 압류(나주시, 2024-03-26), 임의경매(장수농업협동조합, 2025-01-16, 2,519,441,997원) 순으로 등기사항이 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액은 660,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 3층 건물이며, 본건은 그 중 제1층 제113호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 시멘트몰탈 마감, 창호는 알루미늄새시로 구성되어 있습니다. 기호(1)부터 기호(6)까지 구분상가로 이용되고 있으며, 건물 전체의 주용도는 판매시설입니다.

주변 상업시설 현황

건물은 "스페이스코웍"으로, 주위에는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 유동인구 및 배후수요가 적절한 편입니다. 또한, 빛가람동행정복지센터와 인접해 있어 공공기관 이용객들의 접근성도 고려할 수 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

설비내역

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 냉방 설비, 화재 탐지 시설 및 소방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 상가 운영에 필요한 제반 시설은 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상

본건은 임대 관계가 미상으로 확인되었습니다. 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 명도 과정에서 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

건물 내 적치물

평가서 상 기호(3, 4) (1층 115호, 116호) 내부에 소유자 미상의 물건이 적치되어 있다는 사항이 있으므로, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다. 이는 본건(113호)과는 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 건물 전체 관리 측면에서 인지할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 근린상가 경매 물건입니다. 혁신도시 개발지구 내 상업지역에 속해 있으며, 인근에 행정복지센터가 있어 공공기관 관련 수요와 함께 다양한 상업시설 및 오피스텔이 혼재하여 상권 형성의 잠재력이 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 건물 내 일부 적치물 관련 사항이 있는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 혁신도시 내 상업지역의 입지: 계획도시의 인프라와 잠재적 성장 가능성을 활용할 수 있습니다.

* 다양한 업종 입점 가능성: 근린상가로서 소매, 서비스, 사무실 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 교통 및 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 고객 유입에 유리합니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시장 가치, 향후 임대 수익률, 주변 시세, 경매 물건의 특성 및 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 감정가는 761,000,000원이며, 권리 분석상 인수할 권리가 없어 감정가격을 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 일반적으로 경매 시장에서는 감정가의 70%~100% 사이에서 입찰이 이루어지기도 하며, 경우에 따라서는 더 높은 가격에 낙찰되기도 합니다. 따라서, 본 건의 적정 입찰가를 산정하기 위해서는 상세한 현장 조사를 통한 건물 상태 파악, 최근 실거래가 및 임대 시세 조사, 유사 물건의 낙찰 사례 분석 등 심층적인 추가 시장 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 이는 전문가의 추가적인 상담을 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.