나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31008 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 280 스페이스코웍 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 "빛가람동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제113호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등

기호(2)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제114호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등3

기호(3)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제115호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등

기호(4)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제116호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등

기호(5)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제117호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지마감 등
창호: 알루미늄새시 등

기호(6)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제118호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 석고보드마감 등
창호: 알루미늄새시 등

이용상태

기호(1) - 기호(6) 구분상가

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 화재탐지시설 및 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서,상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측의 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대 관계는 미상임.

나. 기호(3,4) 내부에 소유자 미상의 물건이 적치되어 있으니 경매진행시 참고 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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* 사건번호: 광주지방법원 2025타경31008 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 468,000,000원

* 채권자: 장수농업협동조합

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

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* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 280 (스페이스코웍), 1층 114호

* 용도: 근린상가 (판매시설)

* 토지 면적: 58.9447㎡ (약 17.83평)

* 건물 면적: 59.62㎡ (약 18.03평)

* 토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 본건(114호)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 3층 건물 중 1층에 해당하는 구분상가임.

* 사용승인일: 2016년 4월 12일 (건축물대장 기준)

* 전체 건물 (SPACE CO-WORK) 정보:

* 대지면적: 3,070.8㎡ (약 929.00평)

* 연면적: 4,978.12㎡ (약 1,505.90평)

* 주용도: 판매시설

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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* "빛가람동행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있습니다.

* 토지 형상은 사다리형 평지이며, 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

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* 차량 접근이 용이하며, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

* 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

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* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m) 및 혁신도시개발예정지구에 속합니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 소유권보존: 유한회사기상개발 (2016-04-26)

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2016-04-26, 384,000,000원)

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 384,000,000원

* 이후 권리: 나주시 압류 (2024-03-26, 말소), 장수농업협동조합 임의경매 (2025-01-16, 2,519,441,997원)

* 경매 진행 시, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

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* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상 (주의 필요)

* 본건에 대한 임차인의 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 상세 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

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* 지상권: 없음 (물건명세서상 확인)

4. 상권분석

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4.1. 상업지역 특성

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* 본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재된 활발한 상업지대입니다.

* "빛가람동행정복지센터" 인근으로 공공기관 이용객 및 주변 상주인구로부터의 배후수요 확보가 가능합니다.

4.2. 업종 적합성

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* 본 건은 근린상가 용도로, 주변 상권과의 연계성을 고려하여 다양한 업종(소매점, 서비스업, 사무실 등)으로의 활용이 가능합니다.

* 상업지역 내 입지로 잠재 고객 확보 및 매출 증대에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 편의시설

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* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 냉방 설비가 구비되어 있습니다.

* 화재 탐지 시설, 소방 설비, 승강기 설비 등 공용 편의시설이 완비되어 있습니다.

* 건물 내 기계식 주차장(총 34대)이 마련되어 있어 차량 이용자의 편의를 더합니다.

5.2. 주변 편의시설

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* "빛가람동행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 업무 처리 및 관련 시설 이용이 편리합니다.

* 상업지역의 특성상 마트, 은행, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임대차 관련 불확실성

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* 임대 관계가 미상으로, 명도 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 인수할 임차인의 보증금은 없으나, 실제 점유 현황 및 협상 여지를 충분히 고려해야 합니다.

6.2. 건물 내 적치 물건

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* 감정평가서상 기호(3) 및 기호(4) 호실 내부에 소유자 미상의 물건이 적치되어 있다는 점을 참고하시기 바랍니다. 이는 본건(114호)과는 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 건물 내 전반적인 관리 상태나 집행 절차 진행 시 참고사항이 될 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

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* 부동산 시장의 전반적인 변동 및 나주 혁신도시의 장기적인 발전 계획에 따라 물건의 가치가 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동의 중심 상업지역에 자리한 근린상가입니다. "빛가람동행정복지센터" 인근이라는 우수한 입지 조건과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 법적 부담은 적은 편입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 협상 시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 2016년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 상업시설로서 필요한 기본적인 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 건물 내 일부 호실의 적치 물건은 직접적인 영향은 적으나, 확인이 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 입지적 가치

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* 나주 혁신도시 내 주요 행정기관 및 상업시설 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 계획 및 광주, 전남 지역 경제 발전과 연계된 수혜 가능성을 내포하고 있습니다.

8.2. 권리관계 명확성

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* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 거의 없습니다. (단, 임대차 관계는 별도 확인 필수)

8.3. 건물의 신축성

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* 2016년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속하므로, 향후 장기간 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8.4. 재건축/재개발 잠재력

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* 혁신도시 성숙 단계 진입 시, 지역 가치 상승에 따른 부동산 가치 증대 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 468,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 추천 입찰가 범위: (본 물건의 실제 시장 가치는 주변 시세, 임대 수익률, 추가 현장 조사 및 법률 검토를 통해 종합적으로 산정되어야 합니다. 아래 범위는 제공된 정보만을 기반으로 한 단순 참고치입니다.)

* 보수적 접근: 감정가의 80% ~ 90% (374,400,000원 ~ 421,200,000원)

* 적정 가치 접근: 감정가의 90% ~ 100% (421,200,000원 ~ 468,000,000원)

* 주의: 실제 입찰가는 현장 조사, 권리관계 상세 분석, 유사 물건 낙찰가, 임차인 협상 결과 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.