나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31008 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 280 스페이스코웍 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 "빛가람동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제113호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등

기호(2)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제114호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등3

기호(3)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제115호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등

기호(4)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제116호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등

기호(5)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제117호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지마감 등
창호: 알루미늄새시 등

기호(6)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제118호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 석고보드마감 등
창호: 알루미늄새시 등

이용상태

기호(1) - 기호(6) 구분상가

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 화재탐지시설 및 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서,상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측의 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대 관계는 미상임.

나. 기호(3,4) 내부에 소유자 미상의 물건이 적치되어 있으니 경매진행시 참고 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-소유자 미상의 적치물 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31008 (4)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 280 스페이스코웍 1층 116호

용도: 근린상가

감정가: 710,000,000원

토지면적: 89.44㎡ (약 27.05평)

건물면적: 90.47㎡ (약 27.37평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장수농업협동조합 (등기부상 채권자)

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, "빛가람동행정복지센터" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있어 일반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 사다리형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중에 있으며, 건물은 동측의 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로 관련 규제 및 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 소유권은 유한회사기상개발에 있으며, 2016년 4월 26일 소유권 보존 등기되었습니다.

등기부상 말소기준권리는 2016년 4월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(606,000,000원)입니다.

이후 나주시의 압류(2024년 3월 26일)와 장수농업협동조합의 임의경매 개시결정(2025년 1월 16일, 2,519,441,997원) 등기 등이 존재하며, 이는 경매 절차 진행 시 말소될 예정입니다.

현재까지 파악된 임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

등기부상 특이사항으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단되나, 지상권 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다. (제공된 정보상으로는 해당 없음)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 빛가람동은 혁신도시 내 상업지대로, 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 밀집하여 유동인구가 형성될 수 있는 지역입니다.

주변에 행정복지센터 등 공공기관이 위치하여 관련 종사자 및 민원인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

업종 및 개별 상권의 상세한 활성화 정도는 별도의 추가 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 냉방 설비, 화재 탐지 및 소방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 주변에 상업시설 및 행정복지센터 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 건물 내부(기호 3, 4)에 소유자 미상의 적치물이 있어, 해당 물건은 매각에서 제외됩니다.

경매 진행 시 이러한 적치물로 인한 현장 확인 및 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 공실이거나 임차인이 있더라도 이를 명확히 파악하지 못한 상태일 수 있습니다.

나주시 지역 내에서 폐기물 처리 시설 설치 등으로 인한 지역 주민 갈등 사례가 뉴스에서 일부 확인되었으나, 본건의 직접적인 인접 지역에 혐오 시설이 위치한다는 정보는 없습니다. 다만, 지역 사회 환경 문제에 대한 전반적인 인식을 가지고 접근할 필요는 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 나주시 혁신도시 내 상업 지역에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 소유자 미상의 적치물 존재, 임대 관계 미상 등은 명도 및 활용 계획 수립 시 주의 깊게 고려해야 할 요소입니다.

향후 지역 개발 및 상권 활성화 추이에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

혁신도시 내 상업 시설로서 장기적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

주변의 행정기관 및 상업 시설 밀집 지역에 위치하여 기본적인 수요는 확보될 수 있습니다.

건물 규모 대비 토지 지분이 적절하게 배분되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 710,000,000원입니다.

현재 파악된 권리 관계상 인수할 금전적 부담은 없으나, 소유자 미상 적치물 처리 문제 및 임대 공실 가능성 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이는 초기 감정가를 바탕으로 한 예비 제안이며, 현장 조사, 주변 시세, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건의 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.