나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31008 [6] 전라남도 나주시 빛가람동 280 스페이스코웍 1층118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 "빛가람동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제113호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등

기호(2)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제114호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등3

기호(3)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제115호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등

기호(4)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제116호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등

기호(5)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제117호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지마감 등
창호: 알루미늄새시 등

기호(6)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제118호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 석고보드마감 등
창호: 알루미늄새시 등

이용상태

기호(1) - 기호(6) 구분상가

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 화재탐지시설 및 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서,상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측의 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대 관계는 미상임.

나. 기호(3,4) 내부에 소유자 미상의 물건이 적치되어 있으니 경매진행시 참고 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건개요

본 물건은 광주지방법원 2025타경31008 (6)호 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 나주시 빛가람동 280번지, 스페이스코웍 1층 118호이며, 건물명은 SPACE CO-WORK (스페이스코웍)입니다.

건축물대장상 주용도는 판매시설로 확인됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕이며, 지하 1층, 지상 3층 건물 중 제1층에 해당합니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매입니다.

채권자는 장OOOOOOO으로 확인됩니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정평가액은 622,000,000원입니다.

토지 면적은 76.92㎡ (약 23.27평)이며, 토지 지분 면적도 76.9206㎡ (약 23.27평)입니다.

건물 면적은 77.81㎡ (약 23.54평)이며, 건물 지분 면적도 77.8083㎡ (약 23.54평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없는 것으로 파악되었습니다.

1.3. 특이사항

기타 참고사항으로 임대 관계는 미상이며, 기호(3,4) 내부에는 소유자 미상의 물건이 적치되어 있으니 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, "빛가람동행정복지센터"의 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서, 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

본건은 동측의 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m)에 저촉되며, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m) 및 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 상 소유권보존은 2016년 4월 26일 유한회사기상개발 명의로 등기되었습니다.

이후 2016년 4월 26일 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(546,000,000원)이 설정되었으며, 이는 본 경매의 말소기준권리가 됩니다.

2024년 3월 26일 나주시 명의의 압류가 있었고, 2025년 1월 16일 장수농업협동조합 명의의 근저당권에 기한 임의경매 개시결정(광주지방법원 2025타경31008)이 등기되었습니다.

3.2. 채권총액 및 말소기준권리

등기부채권 총액은 546,000,000원이며, 말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수여부

본건의 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, "임대 관계는 미상임"이라는 기타 참고사항이 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 건물 및 설비

4.1. 건물구조 및 마감

본 건(기호 6)은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕으로, 지상 3층 중 제1층 제118호입니다.

건물 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 석고보드 마감 등으로 되어 있습니다. 창호는 알루미늄새시로 시공되었습니다.

4.2. 설비내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 냉방 설비, 화재 탐지 시설 및 소방 설비가 구비되어 있습니다.

또한, 승강기 설비가 설치되어 있어 이용에 편리함을 더합니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

본건이 위치한 나주시 빛가람동 지역은 혁신도시 개발과 더불어 상업, 숙박, 오피스텔 등이 혼재된 상업지대입니다.

주변에 행정복지센터 등 공공시설과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근에 "SPACE CO-WORK (스페이스코웍)"이라는 건물명에서 알 수 있듯, 업무 및 상업 활동이 활발히 이루어지는 지역으로 판단됩니다.

주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5.2. 생활편의시설

인근에 노선버스정류장이 위치하고 있으며, 차량 접근성이 양호합니다.

상업지대 특성상 다양한 근린생활시설, 금융기관, 식당, 카페 등이 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

구체적인 편의시설 현황은 현장 방문 또는 추가적인 지역 정보 조사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

'임대 관계는 미상임'이라는 점은 향후 명도 또는 임대 수익 발생 시 불확실성을 야기할 수 있습니다.

이는 경매 절차 시 명도 대상 및 명도 비용 산정에 중요한 요소가 됩니다.

6.2. 적치 물건 관련 문제

기호(3,4) 내부의 소유자 미상 물건 적치 사실은, 해당 물건의 처리 문제 또는 소유주와의 분쟁 가능성을 내포하고 있습니다.

이는 본 건(118호) 자체의 문제보다는 건물 전체의 관리 및 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

6.3. 기타 법적 제한

토지이용계획 상 소로, 중로, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구 등에 해당하므로, 건축 및 개발 관련하여 세부적인 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동의 상업지대에 위치한 근린상가(판매시설) 경매 물건입니다.

주변에 다양한 편의시설과 교통망을 갖추고 있어 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다.

다만, 임대 관계가 불분명하고 타 호실에 소유자 미상 물건이 적치되어 있다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

권리관계 상 말소기준권리 이후의 채권은 소멸될 것으로 보이나, 임차인 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시 내 상업지구에 위치하여 잠재적 성장 가능성이 있습니다.

* 토지 및 건물 면적이 적절하여 소규모 투자 또는 실사용 목적에 적합할 수 있습니다.

* 기본적인 상가로서의 기능 수행을 위한 설비(냉난방, 승강기 등)가 갖추어져 있습니다.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 예상 입찰가를 산정하지 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 현재 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 향후 시장 전망, 본건의 구체적인 권리관계(특히 임차인 현황), 명도 가능성 및 소요 비용 등을 종합적으로 분석하는 전문가의 심층적인 시장 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

본건의 감정가 622,000,000원을 참고하되, 상기 분석 사항을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.