나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31008 [5] 전라남도 나주시 빛가람동 280 스페이스코웍 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 "빛가람동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제113호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등

기호(2)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제114호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등3

기호(3)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제115호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등

기호(4)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제116호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등

기호(5)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제117호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지마감 등
창호: 알루미늄새시 등

기호(6)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제118호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 석고보드마감 등
창호: 알루미늄새시 등

이용상태

기호(1) - 기호(6) 구분상가

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 화재탐지시설 및 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서,상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측의 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대 관계는 미상임.

나. 기호(3,4) 내부에 소유자 미상의 물건이 적치되어 있으니 경매진행시 참고 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경31008 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장수농업협동조합 (장OOOOOOO)

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 280, 스페이스코웍 1층 117호

건물명: 스페이스코웍 (SPACE CO-WORK)

용도: 근린상가 (판매시설)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물정보

토지면적: 39.82㎡ (약 12.04평)

토지지분: 39.8155㎡ (약 12.04평)

건물면적: 40.27㎡ (약 12.18평)

건물지분: 40.275㎡ (약 12.19평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 3층 중 1층 117호

사용승인일: 2016년 04월 12일

1.4. 감정평가액

감정가: 316,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 "빛가람동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 사다리형 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 물건은 동측의 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 소로1류(폭 10m-12m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접하며, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m) 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2016년 04월 26일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (264,000,000원)

경매개시결정: 2025년 01월 16일 장수농업협동조합 임의경매 (2,519,441,997원)

기타 권리: 유한회사기상개발 소유권보존 (2016-04-26), 나주시 압류 (2024-03-26)

등기부채권 총액: 264,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (다만, 지상권 개요는 비고란에만 있어 상세 내용은 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 상업지역 내 근린상가입니다. 주변에는 다양한 상업시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하고 있어 유동인구 및 잠재 수요가 존재합니다.

4.2. 상권 활성화 현황

최근 보도된 내용에 따르면, 나주 혁신도시(빛가람동) 상권은 상당한 공실률 문제를 겪고 있는 것으로 나타났습니다. 이는 인구 대비 상가 공급 과잉, 소비층 이탈 등이 원인으로 지목됩니다. 특히, 상층부나 접근성이 낮은 구역의 공실률이 높은 경향을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 물건 인근에는 빛가람호수공원, 빛가람전망대, 나주산림자원연구소 등이 위치하여 시민들의 휴식 및 여가 공간으로 활용되고 있습니다. 또한, 나주곰탕거리, 영산포 홍어거리 등 지역 특색을 살린 먹거리 시설도 인근에 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 기본적인 검색 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리시설, 대규모 산업 폐기물 관련 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 나주시 왕곡면 일대에서 폐기물 중간처리시설 설치 계획에 대한 주민 반대 사례가 보고된 바 있어, 지역 내 환경 및 시설 입지에 대한 주민 민감성은 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실률 및 상권 침체 우려

나주 혁신도시 상권 전반의 높은 공실률과 침체 우려가 지속적으로 보도되고 있으며, 이는 임대 수익률이나 향후 매각 시 시장성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

등기부등본 상 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 인수 여부나 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 추가적으로 확인해야 합니다. (단, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 보증금 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

6.3. 물건 적치 관련 사항

건물 내 일부 호실(기호 3, 4) 내부에 소유자 미상의 물건이 적치되어 있다는 점은 참고해야 합니다. 이는 본 물건(117호) 자체의 문제라기보다는 건물 전체의 관리 측면에서 고려할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 빛가람동 상업지역 내에 위치한 근린상가로, 교통 및 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 나주 혁신도시 상권 전반의 높은 공실률과 침체에 대한 우려가 지속적으로 제기되고 있어, 임대 및 투자 측면에서 신중한 접근이 필요합니다. 권리 분석 상 특별히 인수할 부담은 없어 보이나, 임대 현황에 대한 정확한 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 나주시 빛가람동 중심상업지역 내 위치하여 향후 상권 회복 시 수혜 기대 가능.

* 비교적 소형 면적으로 초기 투자 부담이 적을 수 있음.

* 근린상가로서 다양한 업종의 임차인 유치 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 316,000,000원입니다. 최근 나주 혁신도시 상권의 전반적인 침체와 높은 공실률을 고려할 때, 투자 수익률 및 향후 환금성을 신중하게 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하여 시장 상황과 낙찰 가능성을 종합적으로 판단하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 이는 시장 동향 및 유사 물건의 실제 낙찰가를 추가적으로 분석한 후 최종 결정해야 합니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려사항 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.