나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31008 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 280 스페이스코웍 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 "빛가람동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제113호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등

기호(2)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제114호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등3

기호(3)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제115호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등

기호(4)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제116호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈
창호: 알루미늄새시 등

기호(5)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제117호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지마감 등
창호: 알루미늄새시 등

기호(6)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중
제1층 제118호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 석고보드마감 등
창호: 알루미늄새시 등

이용상태

기호(1) - 기호(6) 구분상가

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 화재탐지시설 및 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서,상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측의 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대 관계는 미상임.

나. 기호(3,4) 내부에 소유자 미상의 물건이 적치되어 있으니 경매진행시 참고 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-소유자 미상의 적치물 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31008 (3)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 280 스페이스코웍 1층 115호

용도: 근린상가

감정가: 468,000,000원

토지면적: 58.94㎡ (약 17.83평)

건물면적: 59.62㎡ (약 18.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 나주시 빛가람동 "빛가람동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대임. 제반 입지조건은 보통으로 평가됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통시됨.

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형 평지로, 상업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 동측의 왕복 2차선 포장도로에 접함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

* 건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 유한회사기상개발 (2016-04-26)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2016-04-26, 말소기준권리, 384,000,000원)

* 압류: 나주시 (2024-03-26, 말소)

* 임의경매: 장수농업협동조합 (2025-01-16, 2,519,441,997원, 광주지방법원 2025타경31008)

* 등기부채권 총액: 384,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수하는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로, 지역 내 유동인구 및 잠재적 소비층 확보가 가능한 입지임.

* 지역 특성: 나주 혁신도시 내 상업지구에 위치하여, 지속적인 개발 및 상권 활성화 잠재력을 보유하고 있음.

1.5. 생활정보

* 편의시설: "빛가람동행정복지센터"가 인근에 소재하여 각종 행정 서비스를 편리하게 이용할 수 있음.

* 교통 편의성: 간선도로 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용 및 자가용 접근성이 양호한 편임.

* 주변 환경: 주거, 업무, 상업 시설이 복합적으로 발달된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함. 검색 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 적치물: 본건(기호 3, 즉 115호) 및 기호 4호 내부에 소유자 미상의 물건이 적치되어 있음. 해당 적치물은 매각에서 제외되므로, 명도 과정에서 별도의 처리 절차 및 비용이 발생할 수 있음.

* 권리 관계 확인: 등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 혹시 모를 추가적인 권리 관계 또는 현황과의 차이가 있는지 철저한 현장 조사가 필요함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시의 상업지구에 위치한 근린상가로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됨. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 내부의 미상 적치물로 인한 명도 이슈가 잠재적 리스크로 존재함. 이러한 부분을 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

1.8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 나주 혁신도시 내 상업지구라는 점에서 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 통합적인 관리 및 활용이 용이함.

* 명도 리스크 관리: 소유자 미상 적치물은 매각 제외 대상이나, 명도 과정에서의 협의 및 처리 방안을 사전에 준비하는 것이 중요함.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 제시된 정보상 인수해야 할 임차 보증금이 없어, 권리 인수 부담은 없는 것으로 파악됨. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 공실률, 예상 임대수익률 등을 고려한 심층적인 현장 조사와 시장 분석이 필수적임. 감정가 468,000,000원을 기준으로, 명도 가능성, 물건의 현 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.