나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1391 [9] 부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2024.03.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 북서측 직선거리 약 200m 지점에
위치하고 있는 청학동아진펠리스 2층 202호 외 10개호로서, 인근 주변은 공동주택·
단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 202호 외 10개호
로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 스톤코팅 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

기호1-4 : 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
기호5-11 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
공동현관관리기 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서 인근지세는 남하향의 경사를 이루고 있으며, 공동
주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 10m 내외 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보
과 문의 051-419-4771).

기호2 : 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 건축법 제2조제1항제11호
나목에 따른 도로(도로일부포함), 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419
-4771).

기호3 : 준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2023-10-25)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>,
지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경1391 (9)

소재지: 부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 8층802호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용 중)

감정가: 203,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 22.64㎡ (약 6.85평)

토지지분: 22.64㎡ (약 6.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.78㎡ (약 18.39평)

건물지분: 60.7759㎡ (약 18.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물대장 요약

건물명: 청학동 아진펠리스

주용도: 업무시설 (단, 공부상 업무시설이나 주거용으로 이용 중)

총 층수: 10층

사용승인일: 2020년 7월 3일 (신축 건물)

총 연면적: 2190.04㎡ (약 662.79평)

대지면적: 527㎡ (약 159.42평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 북서측 약 200m 지점에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건축물 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 1층, 지상 10층 건물입니다.

* 외벽: 시멘몰탈 위 페인팅 및 스톤코팅 마감

* 내벽: 시멘몰탈 위 벽지 마감

* 창호: 샷시 이중창 구조

2.4. 토지 이용상태 및 도로

본건 토지는 3필지 일단의 부정형 토지로서, 인근 지세는 남하향 경사를 이루고 있습니다. 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 약 10m 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m) 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역(48m 이하) 등의 제한사항이 있습니다. 또한, 지적재조사사업지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건은 부동산 임의경매 절차이며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부상 말소기준권리는 2020년 9월 4일 접수된 부산시중앙신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사아진이엔지 (2020-09-01)

* 근저당권: 부산시중앙신용협동조합 (2020-09-04, 1,680,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박성우 (2020-12-21 전입, 2020-11-24 확정, 115,000,000원) - 말소예정

* 임의경매개시결정: 부산시중앙신용협동조합 (2024-03-13, 1,447,013,653원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박성우

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-21

* 확정일자: 2020-11-24

* 배당신고일자: 2024-05-07

* 대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

임차인 박성우는 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 영도구청 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 공동주택 및 단독주택이 밀집한 지역으로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 오피스텔 용도 및 시장성

본건은 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 유사 규모의 오피스텔이 2020년 사용승인된 점을 감안할 때, 신축 오피스텔로서의 수요가 존재할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

인근 버스정류장 및 차량 접근성을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 주변 시설

영도구청 및 관공서가 인접해 있으며, 상가와 주택이 혼합된 지역으로 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 혐오시설 유무

본건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 이용상태 불일치

건축물대장상 주 용도는 업무시설이나, 현재 주거용으로 이용 중인 점은 향후 행정 지도나 단속 대상이 될 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되고 있으며, 등기부상 채권 총액이 매우 높아 다른 담보 물건과의 권리 관계를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 임차인 권리

임차인 박성우는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 다만, 실제 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 영도구 청학동에 위치한 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 영도구청 인근의 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 용이하며 주변 생활 편의시설 이용도 수월합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 상태이며, 감정가 대비 시세 조사를 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다. 다만, 공부상 업무시설이나 주거용으로 이용 중인 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 최신식 건물입니다.

* 우수한 입지: 영도구청 인근으로 행정 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교통 편리: 대중교통 및 차량 접근성이 양호합니다.

* 권리 안전: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 권리 인수 부담이 없습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 시세 조사 결과, 합리적인 가격으로 매수할 기회가 있을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 203,000,000원입니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 시세는 230,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본 건 오피스텔은 공부상 업무시설이나 주거용으로 이용 중인 점, 그리고 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 없으므로, 시장 상황과 입찰 경쟁률을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.