나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1391 [10] 부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2024.03.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 북서측 직선거리 약 200m 지점에
위치하고 있는 청학동아진펠리스 2층 202호 외 10개호로서, 인근 주변은 공동주택·
단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 202호 외 10개호
로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 스톤코팅 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

기호1-4 : 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
기호5-11 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
공동현관관리기 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서 인근지세는 남하향의 경사를 이루고 있으며, 공동
주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 10m 내외 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보
과 문의 051-419-4771).

기호2 : 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 건축법 제2조제1항제11호
나목에 따른 도로(도로일부포함), 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419
-4771).

기호3 : 준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2023-10-25)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>,
지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건소재지

부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 9층901호

1.2. 건물정보

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

구조: 철근콘크리트구조

건축년도: 2020년 7월 3일 사용승인

총층수: 지하 1층, 지상 10층

해당층: 9층

호수: 901호

전용면적: 75.97㎡ (약 22.98평)

토지면적(해당 호실): 28.30㎡ (약 8.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물대장 요약

주요구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축면적: 313.1075㎡

대지면적: 527㎡

총연면적: 2190.0441㎡

건폐율: 59.4132%

용적률: 392.2029%

총 호실 수: 17호실

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 256,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 영도구 청학동에 소재하며, "영도구청"으로부터 직선거리 약 200m 북서측에 위치합니다. 인근 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

건물의 북서측으로 약 10m 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 복수의 필지로 구성되어 있으며, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역(48m 이하), 지적재조사사업지구 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매 구분: 부동산 임의경매

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장인우

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-30

* 확정일자: 2020-10-20

* 배당신고일자: 2024-03-27

* 대항력: 없음

* 특이사항: 상기 임차인에 대한 보증금 중 낙찰자가 인수해야 할 금액은 0원입니다. (전입일자, 확정일자, 등기부상 권리 말소 확인)

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사아진이엔지 (2020-09-01)

* 말소기준권리: 부산시중앙신용협동조합 근저당 (2020-09-04, 1,680,000,000원)

* 말소예정 권리:

* 부산시중앙신용협동조합 근저당 (1,680,000,000원)

* 장인우 주택임차권 (140,000,000원, 2024-04-01 등기)

* 장인우 전세권설정 (140,000,000원, 2020-11-06 등기)

* 부산시중앙신용협동조합 임의경매 (1,447,013,653원, 2024-03-13 등기)

* 등기부 채권 총액: 1,960,000,000원

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 지역은 영도구청이 인접해 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 오피스텔의 경우 지역 내 수요에 따라 임대 수익이 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 설비내역

* 급배수 및 위생 설비

* 화재 탐지 및 소화전 설비

* 승강기 및 기계식 주차 설비

* 공동현관 관리 시스템

* 도시가스에 의한 개별난방 설비

5.2. 주변 편의시설

영도구청을 비롯한 관공서, 지역 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 주거용 오피스텔로 이용 중: 공식 용도는 업무시설이나 실제 주거용으로 사용되고 있어, 명도 및 주거 관련 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 권리분석상 임차인의 대항력이 없어 명도는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행된 경매 건입니다.

6.2. 공부와의 차이

건축물대장 및 등기부상 내용과 실제 현황 간에 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 영도구 청학동에 위치한 청학동아진펠리스 오피스텔로, 행정기관(영도구청)과 인접하여 행정 접근성이 양호합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 연식은 비교적 신축(2020년 사용승인)에 해당합니다. 가장 큰 장점은 임차인의 대항력이 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 보증금이나 채무가 없다는 점입니다. 주거용으로 이용 중인 점은 명도 시 고려사항이나, 권리관계가 명확하여 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰자가 인수하는 채무 및 임차 보증금 없음 (권리관계 명확)

* 비교적 신축 건물 (2020년 사용승인)

* 영도구청 인근의 양호한 입지 및 교통 여건

* 주거용 오피스텔로서 임대 수익 또는 실거주 가능

9. 예상 입찰가

현 시세 분석을 위한 구체적인 주변 오피스텔 실거래가 정보가 부족하나, 감정가 256,000,000원을 기준으로 시세 분석을 진행합니다.

본 물건은 권리상 인수 부담이 전혀 없다는 강력한 장점을 가지고 있으며, 해당 지역의 오피스텔 시세 및 향후 미래가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

제시된 감정가 256,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 감정가 대비 90% ~ 100% (약 230,400,000원 ~ 256,000,000원)

* 적극적 접근 시: 감정가 대비 100% ~ 110% (약 256,000,000원 ~ 281,600,000원)

최종 입찰가는 본건의 현황 조사, 인근 부동산 시세 변동, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.