나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1391 [7] 부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2024.03.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 북서측 직선거리 약 200m 지점에
위치하고 있는 청학동아진펠리스 2층 202호 외 10개호로서, 인근 주변은 공동주택·
단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 202호 외 10개호
로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 스톤코팅 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

기호1-4 : 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
기호5-11 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
공동현관관리기 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서 인근지세는 남하향의 경사를 이루고 있으며, 공동
주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 10m 내외 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보
과 문의 051-419-4771).

기호2 : 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 건축법 제2조제1항제11호
나목에 따른 도로(도로일부포함), 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419
-4771).

기호3 : 준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2023-10-25)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>,
지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경1391 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 영도구 청학동 101-99, 청학동아진펠리스 6층603호

신 주소: 부산광역시 영도구 태종로384번길 17-14 (청학동)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내

건축일자: 2017년 06월 28일 사용승인 (2020년 07월 03일 사용승인)

주요 용도: 업무시설 (공식 등록), 주거용 오피스텔 (실제 이용)

1.3. 면적 및 감정가

건물면적: 54.34㎡ (약 16.45평)

토지면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

건물 총 연면적: 2190.04㎡ (약 663.0평)

토지 총 면적: 527㎡ (약 159.5평)

감정가: 180,000,000원 (1억 8천만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 영도구 청학동 소재, "영도구청" 북서측 직선거리 약 200m 지점에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

건물 북서측으로 약 10m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

주요 지역으로는 준주거지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역(48m 이하) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 9월 4일자 부산시중앙신용협동조합 근저당권 (1,680,000,000원).

채권 총액 (등기부상): 1,680,000,000원.

경매 신청 채권자: 부산시중앙신용협동조합 (1,447,013,653원).

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 105,000,000원 (1억 5백만원)

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 3월 4일

배당신고일자: 2024년 4월 22일

대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

임차인 박 는 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 현재 등재된 지상권은 없습니다).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 영도구 청학동은 주거 및 업무, 근린생활시설이 복합된 지역입니다.

인근에 영도구청이 위치하여 행정 접근성이 양호합니다.

최근 도시재생 사업 계획이 추진되고 있어 지역 활성화에 대한 기대감이 있습니다.

4.2. 상업 시설 및 경쟁 환경

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 다수의 관광 명소(흰여울문화마을, 태종사 등)가 있어 관광객 유입 가능성이 있습니다.

다만, "아진펠리스" 자체의 구체적인 상업적 활용도나 주변 상권의 경쟁력에 대한 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의 시설

실제 주거용 오피스텔로 이용 중으로, 주거 환경은 무난한 수준으로 판단됩니다.

인근 편의시설로는 근린생활시설 이용이 가능하며, 구체적인 대형 마트, 병원 등은 추가 확인이 필요합니다.

영도구는 관광지로 유명하며, 해양 경관을 즐길 수 있는 수변공원 등이 조성되어 있습니다.

5.2. 기타 생활 정보

건물 내 급배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임차인 박 는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않으나, 명도 과정에서 원만한 합의를 위한 협의는 필요할 수 있습니다.

6.2. 건축물 및 지역 규제

공식적으로는 업무시설이나 실제 주거용으로 이용 중이므로, 관련 민원 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획상 일부 제한 사항(가축사육제한, 최고높이 제한 등)이 존재합니다.

6.3. 경매 관련

등기부상 채권 총액이 물건 감정가 대비 상당히 높아, 경매가 과열될 경우 수익성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

건물 전체에 대한 공동담보 물건이 다수일 수 있으며, 추가적인 경매 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 영도구 청학동에 위치한 주거용 오피스텔로, 영도구청 인근이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 높은 채권 총액으로 인한 경매가 과열 가능성, 건축물의 실제 이용 용도와 등록 용도 간의 차이, 그리고 향후 지역 개발 및 부동산 시장 변화 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 영도구라는 지리적 이점 및 향후 도시재생 사업을 통한 지역 가치 상승 잠재력.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상.

* 실제 주거용으로 활용 가능하여 실수요자 또는 투자자에게 매력적일 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보와 유사 검색 결과에 따르면, "아진펠리스" 오피스텔의 최근 실거래가 정보는 제한적입니다.

감정가는 1억 8천만원이며, 이는 시장 상황을 반영한 기준가로 판단됩니다.

현재 부산 영도구 지역의 오피스텔 시세는 대체로 안정세를 보이고 있으나, 개별 물건의 상태, 층수, 향 등에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

본 물건의 공시지가, 건물 연식, 관리 상태 등을 종합적으로 고려한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

9.2. 입찰가 산정

인수되는 임차인의 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 낙찰 후 예상되는 시세 차익과 명도 비용, 보유 비용 등을 고려하여 산정해야 합니다.

등기부상 채권 총액이 매우 높으므로, 경쟁 입찰 시 2차 경매 또는 유찰 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 매물 정보를 면밀히 분석해야 합니다.

9.3. 권고 입찰가 범위

본 물건의 감정가(180,000,000원)를 기준으로, 잠재적 수익률과 위험 요소를 고려하여 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

본 입찰가는 일반적인 경매 물건 분석에 따른 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상담하고 추가적인 시장 조사를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.