나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1391 [6] 부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2024.03.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 북서측 직선거리 약 200m 지점에
위치하고 있는 청학동아진펠리스 2층 202호 외 10개호로서, 인근 주변은 공동주택·
단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 202호 외 10개호
로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 스톤코팅 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

기호1-4 : 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
기호5-11 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
공동현관관리기 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서 인근지세는 남하향의 경사를 이루고 있으며, 공동
주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 10m 내외 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보
과 문의 051-419-4771).

기호2 : 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 건축법 제2조제1항제11호
나목에 따른 도로(도로일부포함), 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419
-4771).

기호3 : 준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2023-10-25)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>,
지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경1391 (6)

1.2. 소재지

부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 6층602호

1.3. 용도

오피스텔 (주거용으로 이용 중)

1.4. 감정가

201,000,000원 (2억 1백만원)

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적

22. 64㎡ (약 6.85평)

1.5. 2.건물면적

60. 78㎡ (약 18.39평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 건물 준공일

2020년 7월 3일 (신축 건물)

2. 입지조건

2.1. 위치

부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 북서측 직선거리 약 200m 지점에 위치합니다.

2.2. 주변 환경

인근 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.3. 교통

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.4. 도로

본건은 북서측으로 약 10m 내외 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

부산시중앙신용협동조합 근저당 (접수일자: 2020-09-04)

3.2. 등기부상 총 채권액

1,795,000,000원 (17억 9천 5백만원)

3.3. 인수되는 권리

없음. (매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 115,000,000원 (1억 1천 5백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-16

* 확정일자: 2021-02-24

* 대항력: 없음 (주의)

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중인 점을 고려할 때, 주변 지역의 주거 수요와 근린 생활 시설과의 연계성이 중요한 상권 특성을 가집니다.

4.2. 잠재적 임대 가치

오피스텔의 일반적인 임대 시세를 파악하고 공실률 및 예상 임대 수익률을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다. (구체적인 임대 시세는 별도 조사가 필요합니다.)

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

관련 정보가 제공되지 않아 외부 조사를 통해 확인이 필요합니다.

5.3. 의료시설

관련 정보가 제공되지 않아 외부 조사를 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도

대항력 없는 임차인이 거주 중이나, 보증금 인수 부담이 없으므로 명도 절차 진행 시 협의 또는 법적 절차를 통해 해결해야 합니다.

6.2. 공실 위험

오피스텔은 지역 수요, 공급, 건물 관리 상태 등에 따라 공실 위험이 발생할 수 있으므로, 사전에 철저한 시장 분석이 필요합니다.

6.3. 건물 노후화

2020년 준공으로 비교적 신축 건물이나, 장기적인 관점에서 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 토지이용계획

준주거지역, 제2종일반주거지역 등 지역별 건축 제한 사항을 확인하여 향후 건물 이용 또는 재건축 시 제약이 없는지 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 영도구 청학동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔입니다. 감정가는 2억 1백만원이나, 등기부상 총 채권액은 17억 9천 5백만원으로 상당한 채무가 설정되어 경매로 진행되었습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 낙찰 후 명도 절차가 수반될 수 있습니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 여건은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

8.2. 권리관계 명확

대항력 없는 임차인만 존재하며, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 매우 명확합니다.

8.3. 잠재적 시세 차익

경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 시세 상승에 따른 투자 이익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 201,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 본 물건의 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 현재 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

9.2. 예상 입찰가

150,000,000원 (1억 5천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.