나이스옥션 법원경매 부산 2024타경63955 [1] 부산광역시 금정구 부곡동 64-40 부곡동프리미엄안단테아파트 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "금양초등학교" 북서측 인근에 위치하는 부곡동 프리미엄 안단테 아파트 3층 301호로 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소역에서 근거리로 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2017년 06월 09일 준공되었으며
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 20층건 내 제3층 제301호로
외벽 : 몰탈위페인트 및 치장석 마감임.
창호 : 샷시 창호임.
내부 : 인테리어마감임.

이용상태

주변 탐문결과 사무소(건원종합건설)로 이용중인 것으로 조사되었음.

설비내역

급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로 공동주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

○부곡동 64-40번지
일반상업지역 , 방화지구 , 도로(접합) , 일반경관지구
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이90m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이120m)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

○부곡동 64-44번지
일반상업지역 , 방화지구 , 도로(접합) , 일반경관지구
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이90m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이120m)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경63955 (1)

* 소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 64-40 부곡동프리미엄안단테아파트 3층301호

* 용도: 근린상가 (사무실로 이용 중)

* 건물 준공일: 2017년 06월 09일

1.2. 면적

* 토지면적: 51.34㎡ (약 15.53평)

* 건물면적: 354.16㎡ (약 107.16평)

1.3. 감정가

* 총 감정가: 937,000,000원

1.4. 경매 정보

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 심OO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 재매각

* 주의사항: 재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "금양초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

* 물건지 남측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 인접 토지들은 등고 평탄한 상태로 공동주택 등의 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 본 물건에는 소유권 보존 등기, 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되어 있었습니다.

* 말소기준권리는 2017년 11월 30일 접수된 부산은행 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 말소기준권리

* 부산은행 근저당권 (접수일자: 2017-11-30)이 말소기준권리가 되어, 경매 절차 진행 후 매각으로 인해 해당 권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 물건명세서에 '지상권개요'가 언급되었으나, 등기부상 별도 확인되지 않음)

3.4. 임차인 현황

* 본 물건에는 3명의 임차인이 조사되었으며, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 윤병조: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 사업자 등록일 2018-06-12. 대항력 없음.

* ㈜유니스디: 보증금 500,000,000원, 차임 0원, 사업자 등록일 2023-06-19. 대항력 없음.

* ㈜지앤지건설: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 사업자 등록일 2018-10-01. 대항력 없음.

* 상기 임차인들의 보증금은 인수되지 않으며, 총 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 현황

* 건축물대장상 주 용도는 공동주택이나, 본 물건(3층 301호)은 근린상가로 분류되며, 현재 사무실(건원종합건설)로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

4.2. 토지이용계획

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 일반경관지구에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 건축법상 최고 높이 제한 지역(90m/120m), 상대보호구역(학교환경위생정화구역) 등의 도시계획시설 및 법규 제한을 적용받고 있습니다.

4.3. 주변 상권

* 아파트 단지와 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구 및 소비력을 갖추고 있습니다.

* 금양초등학교와 인접하여 교육 시설 관련 업종의 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물은 2017년 6월 준공된 철근콘크리트 구조의 20층 건물입니다.

* 외벽은 몰탈 위 페인트 및 치장석 마감, 내부는 인테리어 마감 상태입니다.

* 급배수위생설비, 승강기, 소화설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 주거 및 상업 복합 지역으로 금융기관, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설 검색 결과, 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 금양초등학교가 인접해 있어 교육 환경에 영향을 줄 만한 시설은 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유 추정

* 재매각은 유찰 또는 낙찰자의 잔금 미납 등 여러 사유로 발생할 수 있습니다. 이는 권리관계, 물건 상태, 시장 상황 등 잠재적 문제가 있을 가능성을 시사하므로, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 공시되지 않은 하자 가능성

* 내부 상태, 누수, 결로, 구조적 문제 등 등기부등본이나 건축물대장에 나타나지 않는 하자 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 중복사건으로 처리된 점은 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 관련 서류를 철저히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획상 최고 높이 제한 등의 규제는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 금정구의 상업지역에 위치한 근린상가로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 건물은 2017년에 준공되어 비교적 신축급에 해당하며, 건물 상태도 양호할 것으로 보입니다.

* 다만, 재매각이라는 점은 반드시 확인해야 할 리스크 요인이며, 권리분석상 인수되는 임차 보증금은 없으므로 명도 관련 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

* 주변 아파트 단지를 배후로 한 상권 형성이 가능하며, 금양초등학교 인근이라는 점은 특정 업종에 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 상가 건물로 향후 시세 상승 잠재력 보유

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 용이

* 일반상업지역 내 위치하여 다양한 업종 입점 가능

* 재매각을 통한 가격 조정 기회

9. 예상 입찰가

* 감정가는 937,000,000원입니다.

* 인수 보증금이 없으므로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 재매각 사유, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 보수적으로 접근 시, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정해볼 수 있습니다. (예: 약 655,900,000원 ~ 749,600,000원)

* 재매각 사유에 대한 명확한 파악이 입찰가 산정에 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.