나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64040 [1] 부산광역시 영도구 동삼동 227-233 태종파크맨션 가동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 “상리초등학교” 남측 인근에 소재하는 태종파크맨션 제가동 제3층 제302호로서, 주위는 단독주택 및 공동주택으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호로서,

외 벽 : 몰탈위페인트마감 등,
창 호 : 샷시창구조 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택(아파트)입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향하는 완경사지내 부정형의 토지로서, 아파트 및 그 부속시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하며, 단지 내 가로망이 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 동삼동 227-233: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(소로2-612)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광명고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상리초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 419-4775)

2. 동삼동 227-297: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2022-01-12)(소로1-607)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(소로2-612)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광명고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상리초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 419-4775)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대내역: 미상임.
2. 기타사항: 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경64040 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 동삼동 227-233 태종파크맨션 가동 3층 302호

용도: 아파트

감정가: 78,000,000원

토지 면적: 31.90㎡ (약 9.65평)

건물 면적: 46.80㎡ (약 14.16평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 영도구 동삼동에 소재한 태종파크맨션 가동 3층 302호입니다.

주변은 단독주택 및 공동주택이 밀집한 주택지대로 형성되어 있습니다.

단지 북측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접하며, 단지 내 가로망이 확보되어 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

남동향으로 완경사진 부정형 토지 위에 건축된 아파트입니다.

본 물건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로(폭 8-12m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광명고등학교, 상리초등학교)으로 지정되어 있습니다.

최근 주변 시세는 3.3㎡당 약 691만 원으로, 영도구 평균(726만 원)과 유사한 수준입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리(2024타경64040)는 강제경매 개시결정입니다.

등기부등본상 을구 8번으로 등기된 선순위 주택임차권(채권자: 박건동, 보증금 65,000,000원)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

임차인의 전입일자는 2019년 4월 3일, 확정일자는 2019년 3월 19일입니다.

이 주택임차권은 매각으로 인해 말소되지 않고, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

다만, 등기부채권 총액은 65,000,000원이며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 대항력과 인수 여부 조항으로 인해 인수될 보증금이 발생할 가능성이 있습니다.

따라서, 임차인 박건동(성만 표기: 박OO)은 대항력이 있으며, 보증금 65,000,000원에 대한 권리를 가집니다.

4. 상권분석

동삼동 일대는 주택지대가 형성되어 있으며, 지역 내에는 국립해양박물관, 동삼패총전시관, 태종대와 같은 관광 명소가 위치해 있습니다. 또한, 동삼어촌체험휴양마을이 있어 어촌 체험 활동도 가능합니다.

상업 시설로는 동삼 시장이 있으며, 인근에 편의점, 식당 등 기본적인 생활 편의 시설이 존재합니다.

영도구 자체는 부산 도심과 가깝지만, 섬이라는 지리적 특성과 지하철 노선 부재로 인해 다소 외곽으로 인식되는 경향이 있습니다.

최근 개발이 진행되고 있는 지역으로, 체험형 미디어아트 전시관 '아르떼뮤지엄 영도'가 개관하는 등 관광 자원을 활용한 상권 활성화 움직임이 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 상리초등학교와 광명고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

단지 내 또는 주변에 마트, 병원, 은행 등 필수적인 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주택지대임을 감안할 때 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

아파트 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕으로, 위생, 급배수, 전기, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

건축 연도가 1987년으로 노후된 편에 속하여 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

영도구는 일부 지역에서 빈집 문제가 언급되고 있으며, 이는 지역 경제 활력 저하와 연관될 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하나, 이는 직접적인 물건 가치 하락 요인으로 작용할 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 영도구의 주거 지역에 위치한 아파트로서, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 편입니다.

그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성이 주요 리스크로 작용합니다.

권리 분석 시 임차인과의 협의 또는 명도 절차를 신중하게 진행해야 하며, 인수되는 보증금 규모를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

주변 관광 자원 개발 등의 긍정적인 요인도 있으나, 영도구의 전반적인 교통 접근성 한계 등은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 영도구라는 지역적 특성과 함께, 아파트라는 안정적인 주거 형태를 갖추고 있습니다.

* 인근 상리초등학교와 교통 편의성을 고려한 주거 환경을 제공합니다.

* 향후 영도구 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 선순위 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하고 해결한다면, 비교적 저렴한 감정가 대비 투자 매력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 78,000,000원

인수 보증금: 0원 (단, 임차인의 보증금 65,000,000원은 인수될 가능성 있음)

상기 정보를 바탕으로, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

예상 입찰 범위: 65,000,000원 ~ 78,000,000원

(이는 감정가를 기준으로 제시된 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가와 상담 후 결정하시길 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.