나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64392 [4] 부산광역시 동구 초량동 1226 범양레우스 센트럴베이 105동 지하1층비117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 동구 수정동 소재 ‘경남여자중학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 주상용건물 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 용이하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 "초량역"이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상1층 건물 내 제지하1층 제비109호 외 3개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 인조석 마감 및 몰탈위페인팅 마감 등.
ㆍ내 벽 : 콘크리트노출 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 및 유리창 등.

이용상태

일련번호(1-4)는 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 소화기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 근린생활시설, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(정비기반시설)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(경남여자중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2017-03-22)(초량1-3도시환경정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 평가대상 일련번호(1-4)는 공부상 지하1층이나 남동측 도로에서 현황 1층임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

1.1. 1.사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경64392 (4)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 1226 범양레우스 센트럴베이 105동 지하1층비117호

건물 명칭: 범양레우스 센트럴베이

구분: 근린상가

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 73,000,000원

1.1. 2.면적 정보

토지 면적: 11.30㎡ (약 3.42평)

건물 면적: 45.05㎡ (약 13.63평)

토지 지분: 11.3001㎡ (약 3.42평)

건물 지분: 45.05㎡ (약 13.63평)

특이사항: 평가대상 일련번호(1-4)는 공부상 지하1층이나 남동측 도로에서 현황 1층임.

1.2. 건물 정보

1.2. 1.건물 개요

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하5층, 지상1층 건물 내 제지하1층

용도: 근린생활시설 (해당 호실) / 건물 전체: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

사용승인일: 2020년 02월 27일

1.2. 2.설비 내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 소화기 설비 등이 되어 있음.

1.2. 3.건물 상태

현상은 보통으로, 외벽은 인조석 마감 및 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽은 콘크리트노출 마감 등, 창호는 샷시창 및 유리창 등으로 마감되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.1. 1.위치 및 주위 환경

평가대상 물건은 부산광역시 동구 수정동 소재 ‘경남여자중학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 주상용건물 등으로 형성되어 있음.

2.1. 2.교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 "초량역"이 소재하여 대중교통 사정이 양호함.

2.1. 3.도로 상태

평가대상 남동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 각각 접해 있음.

2.2. 토지 이용 계획

2.2. 1.지역 지구

일반상업지역, 방화지구.

2.2. 2.기타 규제

도로(정비기반시설), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경남여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(초량1-3도시환경정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 중점경관관리구역(부산항 도심 일원)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

3.1. 1.말소 기준 권리

을2, 부산은행 근저당 (2022-04-15)

3.1. 2.소멸되는 권리

말소기준 권리인 부산은행 근저당 이하 모든 권리(압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.1. 3.인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.1. 4.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 현황

4.1. 1.용도

근린상가.

4.1. 2.현재 이용 상태

기준시점 현재 공실임.

4.1. 3.건물 내 타 용도

건물 전체적으로 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등 복합적으로 이용되고 있음. 해당 105동은 근린생활시설 및 주차장으로 구성됨.

4.2. 배후 수요

4.2. 1.주변 건물 구성

아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 및 주상용 건물 등이 혼재되어 있음.

4.2. 2.잠재적 고객층

복합 용도 건물 내 거주자 및 이용객, 주변 상주인구 및 유동인구를 대상으로 잠재적 수요를 기대할 수 있음.

4.3. 상권 특징

4.3. 1.초량역 인근 역세권

부산지하철 1호선 초량역을 이용하기 편리한 역세권 상권임.

4.3. 2.도시환경정비구역 내 위치

초량1-3도시환경정비구역 내에 포함되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

5.1. 1.교육 시설

경남여자중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

5.1. 2.교통 시설

초량역을 비롯한 대중교통 이용이 편리함.

5.1. 3.기타

주변에 다양한 근린생활시설 및 주거 단지가 형성되어 있어 생활 편의성이 좋음.

5.2. 환경 정보

5.2. 1.주변 주거/상업 혼합 지역

상업 시설과 주거 시설이 혼합된 도심 지역의 특성을 가짐.

5.2. 2.중점경관관리구역

부산항 도심 일원 중점경관관리구역에 포함되어 있어, 경관 관련 규제가 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

6.1. 1.유동화 물건, 공동담보

본 건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 특이사항이 있을 수 있으므로 관련 정보를 면밀히 검토할 필요가 있음.

6.2. 물건 자체 리스크

6.2. 1.현재 공실 상태

현재 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익을 기대하기보다는 임차인 확보 노력이 필요함.

6.2. 2.공부상 지하1층 vs 현황 1층

건물의 실제 이용 상태(남동측 도로에서 현황 1층)와 공부상의 내용(지하1층)이 상이함. 이는 현장 답사를 통해 정확한 상태를 파악하고, 추후 행정 처리 시 혼동의 소지가 있을 수 있음.

6.3. 임차인 관련 리스크

6.3. 1.임대 관계 미상

임차인이 있을 경우, 임대 관계가 미상이므로 보증금 및 차임 등 상세 내용을 반드시 확인해야 함.

6.3. 2.숨은 채권 등

등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이나, 혹시 모를 법적 문제 발생 가능성에 대한 주의가 필요함.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

7.1. 1.부산 동구 초량동 소재 역세권 근린상가

부산 동구 초량동에 위치한 범양레우스 센트럴베이 내 근린상가임.

7.1. 2.복합용도 건물 내 위치

아파트, 오피스텔 등과 함께 복합적으로 이용되는 건물 내 상가로서, 일정한 배후 수요를 기대할 수 있음.

7.2. 평가

7.2. 1.교통 및 입지 양호

초량역 초역세권에 위치하고 주요 도로와 접해 있어 교통 및 접근성이 매우 우수함.

7.2. 2.권리 관계 명확

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수하는 권리가 없음.

7.2. 3.현재 공실, 임차인 확보 중요

현재 공실 상태이므로, 향후 임차인을 성공적으로 확보하는 것이 임대 수익 창출의 핵심임.

7.2. 4.현장 확인 필수 (공부 vs 현황)

건물의 실제 이용 상태(공부상 지하1층 vs 현황 1층)가 상이하므로, 반드시 현장 방문을 통해 정확한 상태를 확인하고, 해당 호실의 활용 가능성을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

8.1. 1.초량역 초역세권

초량역 도보 이용 가능한 위치로, 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑함.

8.1. 2.부산항 도심 지역 개발 잠재력

부산항 배후 도심 지역에 위치하여, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

8.2. 권리

8.2. 1.명확한 권리관계

모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리 분석이 용이하고 인수되는 권리가 없음.

8.3. 가치

8.3. 1.복합 용도 건물 내 상가 수요

주변 아파트 및 오피스텔 거주자들을 기반으로 한 안정적인 상가 수요를 기대할 수 있음.

8.3. 2.임대 수익 기대

향후 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능함.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

9.1. 1.감정가: 73,000,000원

9.1. 2.인수할 임차인 보증금: 0원

9.1. 3.참고 사항: 현재 공실이며, 임대 관계 미상.

9.2. 제언

9.2. 1.신중한 입찰가 결정

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 73,000,000원을 기준으로 하되,

9.2. 2.시장 분석 기반 산정

낙찰 후 임차인 확보 가능성, 주변 시세, 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.2. 3.임대 수익률, 투자 회수 기간 등 분석

정확한 임대 수익률 분석과 투자 회수 기간 산정을 통해 본 물건의 적정 가치를 평가하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.