나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64392 [3] 부산광역시 동구 초량동 1226 범양레우스 센트럴베이 105동 지하1층비116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 동구 수정동 소재 ‘경남여자중학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 주상용건물 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 용이하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 "초량역"이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상1층 건물 내 제지하1층 제비109호 외 3개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 인조석 마감 및 몰탈위페인팅 마감 등.
ㆍ내 벽 : 콘크리트노출 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 및 유리창 등.

이용상태

일련번호(1-4)는 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 소화기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 근린생활시설, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(정비기반시설)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(경남여자중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2017-03-22)(초량1-3도시환경정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 평가대상 일련번호(1-4)는 공부상 지하1층이나 남동측 도로에서 현황 1층임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경64392 (3)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 1226 범양레우스 센트럴베이 105동 지하1층비116호

용도: 근린상가

감정가: 730,000,000원

토지면적: 11.30㎡ (약 3.42평)

건물면적: 45.05㎡ (약 13.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 동구 수정동 소재 ‘경남여자중학교’ 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 주상용 건물 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내 버스정류장이 있고 부산 도시철도 1호선 "초량역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태

평가 대상 물건은 남동측으로 폭 약 20미터 내외, 남서측, 북동측 및 북서측으로 폭 약 12미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 4월 15일에 접수된 부산은행의 근저당권(채권최고액 3,069,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 압류, 임의경매 등 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

* 인수되는 권리 (임차인 현황)

인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 현재 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금이나 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액

3,069,000,000원

* 특수물건정보

유동화물건, 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

* 상권 특성

물건지 인근은 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설(오피스텔) 등이 혼재된 복합 상권입니다. 초량역 역세권에 위치하며, 부산항 도심 일원 중점경관관리구역으로 지정되어 지역 개발 및 활성화에 대한 기대감이 있습니다.

* 현재 이용 상태

기준 시점 현재 근린생활시설로서 공실 상태입니다.

* 잠재 상권

초량역 주변은 부산역과 가깝고, 초량이음 자율 상권 활성화 사업 등 지역 상권 활성화를 위한 노력이 진행 중입니다. 또한, 북항 재개발 사업과 연계되어 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

5. 생활정보

* 교육시설

인근에 경남여자중학교가 소재하고 있습니다.

* 편의시설

주변에 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 주상용 건물들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 롯데백화점 광복점 등 대형 쇼핑 시설은 지하철로 이동 시 용이합니다.

* 주변 환경 (혐오시설 여부)

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태: 감정평가 시점 기준 공실 상태이므로, 입찰 후에도 공실 위험에 대한 대비가 필요합니다.

* 공부상 vs. 현황: 공부상 지하 1층이나, 현황 남동측 도로에서 1층으로 보인다는 점은 실제 이용 및 임대 시 혼동을 줄 수 있으며, 이에 대한 현장 확인이 필요합니다.

* 유동화물건, 공동담보: 물건의 소유권 및 거래 구조가 복잡할 수 있어, 법적 검토가 더욱 중요합니다.

* 토지이용계획: 상대보호구역(경남여자중학교)으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 일부 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 1호선 초량역 초역세권에 위치하며, 부산항 재개발 등 지역 개발 호재와 연계된 잠재력이 있는 근린상가입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 우수하고 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 공부상 위치와 현황의 차이, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성이 존재하여 권리분석 및 현장 확인에 신중을 기할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 초량역과 인접하여 교통 편의성이 매우 뛰어납니다.

* 개발 호재: 부산항 재개발, 초량1-3도시환경정비구역 등 지역 개발 계획과 연계된 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 상권 활성화: 초량전통시장 활성화 사업 등 지역 상권 활성화 노력으로 향후 상권 발달 가능성이 있습니다.

* 투자 유인: 현재 공실 상태로 인한 저평가 가능성이 있으며, 근린상가로서 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 730,000,000원입니다. 현재 물건은 공실 상태이며, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 감안할 때, 권리관계의 명확한 확인과 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 상세한 시장 조사와 함께 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.