나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64392 [2] 부산광역시 동구 초량동 1226 범양레우스 센트럴베이 105동 지하1층비110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 동구 수정동 소재 ‘경남여자중학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 주상용건물 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 용이하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 "초량역"이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상1층 건물 내 제지하1층 제비109호 외 3개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 인조석 마감 및 몰탈위페인팅 마감 등.
ㆍ내 벽 : 콘크리트노출 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 및 유리창 등.

이용상태

일련번호(1-4)는 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 소화기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 근린생활시설, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(정비기반시설)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(경남여자중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2017-03-22)(초량1-3도시환경정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 평가대상 일련번호(1-4)는 공부상 지하1층이나 남동측 도로에서 현황 1층임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 부산지방법원 2024타경64392 (2)

1.2. 소재지: 부산광역시 동구 초량동 1226 범양레우스 센트럴베이 105동 지하1층비110호

1.3. 용도: 근린상가

1.4. 감정가: 660,000,000원

1.5. 면적 (토지): 10.07㎡ (약 3.05평)

1.6. 면적 (건물): 44.13㎡ (약 13.35평)

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산 임의경매

1.9. 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치: 부산광역시 동구 초량동, 경남여자중학교 남측 인근에 위치합니다.

2.2. 주변 환경: 부근은 근린생활시설, 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 및 주상용 건물 등이 복합적으로 형성되어 있습니다.

2.3. 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 1호선 초량역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.4. 도로: 물건지 남동측으로는 폭 약 20미터, 남서측, 북동측, 북서측으로는 폭 약 12미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용: 남동하향 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2022년 4월 15일 접수된 부산은행 근저당권 (채권 최고액 3,069,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권보다 나중에 설정된 모든 권리(압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 기타 권리사항: 유동화물건이며 공동담보로 진행되는 물건으로, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

4. 상권분석

4.1. 물건 용도: 본 물건은 근린상가로 이용될 수 있는 용도입니다.

4.2. 주변 상권: 범양레우스 센트럴베이 단지 내 상가로서, 인근 아파트 단지, 주거지역 및 유동인구를 배후로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

4.3. 상가 이용 상태: 기준시점 현재 공실 상태입니다.

4.4. 잠재적 수요: 단지 내 거주민 및 인근 지역 직장인, 유동인구를 대상으로 한 다양한 업종의 상가 운영이 가능합니다. 초량역 인근의 역세권 상권으로 유입 인구도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설: 경남여자중학교가 인근에 위치하며, 본 물건은 해당 학교의 상대보호구역 내에 포함됩니다.

5.2. 편의시설: 단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 소재할 것으로 예상됩니다. 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 환경: 범양레우스 센트럴베이 복합단지 내에 위치하며, 인근으로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험: 현재 공실 상태이며, 상권 활성화 정도 및 향후 임차인 확보 여부에 따라 공실이 장기화될 가능성이 있습니다.

6.2. 권리관계: 유동화물건 및 공동담보로 설정되어 있어 권리관계 분석 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 법규제한: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시환경정비구역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법규제한 사항이 있습니다.

6.4. 현황과의 차이: 공부상 지하 1층이나 현황으로는 남동측 도로에서 1층으로 보이는 점은 점유 및 사용에 있어 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동구 초량동의 범양레우스 센트럴베이 단지 내 근린상가입니다. 지하철 1호선 초량역과 인접한 역세권 입지를 갖추고 있으며, 주변이 아파트 및 주상복합 단지로 형성되어 있어 배후 수요가 양호합니다. 현재 공실 상태이며, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특성을 고려해야 합니다. 초량1-3 도시환경정비구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지: 지하철 1호선 초량역과의 접근성이 뛰어나 유동인구 확보에 유리합니다.

8.2. 개발 호재: 부산 북항 재개발 사업 등 주변 개발 계획과 맞물려 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.3. 배후 수요: 대규모 아파트 및 오피스텔 단지 내 상가로, 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

8.4. 가격 메리트: 감정가 6억 6천만원 대비, 합리적인 낙찰가율을 적용한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거: 본 물건의 감정가(660,000,000원), 주변 시세, 해당 지역의 낙찰가율 추이, 물건의 현황(공실, 특이사항 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

9.2. 예상 범위: 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 거래 사례, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 시장 전망 등에 대한 추가적인 심층 조사가 필요합니다. 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 예상가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.