나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64392 [1] 부산광역시 동구 초량동 1226 범양레우스 센트럴베이 105동 지하1층비109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 동구 수정동 소재 ‘경남여자중학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 주상용건물 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 용이하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 "초량역"이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상1층 건물 내 제지하1층 제비109호 외 3개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 인조석 마감 및 몰탈위페인팅 마감 등.
ㆍ내 벽 : 콘크리트노출 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 및 유리창 등.

이용상태

일련번호(1-4)는 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 소화기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 근린생활시설, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(정비기반시설)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(경남여자중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2017-03-22)(초량1-3도시환경정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 평가대상 일련번호(1-4)는 공부상 지하1층이나 남동측 도로에서 현황 1층임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건요약

사건번호: 부산지방법원 2024타경64392 (1)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 1226 범양레우스 센트럴베이 105동 지하1층비109호

용도: 근린상가

감정가: 950,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적정보

토지면적: 15.49㎡ (약 4.68평)

건물면적: 61.75㎡ (약 18.68평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 동구 수정동에 위치한 '경남여자중학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택 및 주상용 건물 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내 버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 '초량역'이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조이며, 철근콘크리트 지붕을 갖추고 있습니다. 지하 5층, 지상 1층으로 구성된 건물 내에서 해당 호실은 지하 1층 비109호입니다. 외벽은 인조석 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감 등으로, 내벽은 콘크리트 노출 마감 등으로 시공되었습니다. 창호는 샷시창 및 유리창으로 되어 있으며, 전반적인 현 상태는 보통으로 평가됩니다.

2.4. 토지이용 및 형태

평가 대상 토지는 남동향으로 완만하게 경사진 부정형의 토지입니다. 현재 근린생활시설, 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 인접 도로상태

물건지 남동측으로는 폭 약 20미터 내외의 도로가, 남서측, 북동측, 북서측으로는 폭 약 12미터 내외의 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 도로, 소로2류에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경남여자중학교), 정비구역(초량1-3도시환경정비구역), 중점경관관리구역(부산항 도심 일원) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건의 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 15일 접수된 부산은행의 근저당권(을2)입니다.

* 소유권보존: 초량1의3구역도시환경정비사업조합 (2020-08-21)

* 소유권이전: 부건씨엔에스주식회사 (2022-04-15, 매매)

* 근저당권: 부산은행 (2022-04-15, 3,069,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 동구(부산광역시) (2023-12-21) - 말소

* 압류: 부산광역시동구 (2024-02-23) - 말소

* 임의경매: 에이치에프비삼일유동화전문 (2024-10-21) - 말소

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 경매 절차 완료 시, 매각으로 인하여 위 등기부상 을2 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

3.4. 지상권

지상권에 관한 사항은 해당사항이 없습니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 3,069,000,000원입니다.

3.6. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본 물건은 근린생활시설로 분류되며, 평가 기준 시점 현재 공실 상태입니다.

4.2. 건축물 용도

범양레우스 센트럴베이는 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 복합된 단지입니다. 해당 105동은 근린생활시설 및 주차장 용도를 포함하고 있습니다.

4.3. 현황 및 공부상 차이

물건지(평가대상 일련번호 1-4)는 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 남동측 도로에서는 현황 1층으로 보입니다. 이는 상가로서의 접근성 및 가치 측면에서 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

4.4. 주변상권 특성

단지 내 상가로서, 단지 내 입주민을 주요 수요층으로 확보할 수 있습니다. 또한, 주변에 다양한 주거 및 상업시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

초량역(도시철도 1호선)과 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 각종 편의시설, 상가, 병원, 학교 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

인근에 경남여자중학교가 소재하고 있어 학생들의 통학이 용이한 환경입니다.

5.3. 주변 환경

아파트 단지, 다세대 주택, 상가 등이 혼합된 도심 주거 및 상업 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 기준시점 현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 위험 관리가 필요합니다.

6.2. 공부와 현황의 차이

공부상 지하 1층이나 현황 1층으로 사용되는 부분은 추후 행정 절차 진행 시 확인 및 보완이 필요할 수 있습니다.

6.3. 복합적인 토지이용계획

일반상업지역, 정비구역 등 다양한 용도지역 및 구역에 속해 있어, 향후 개발 가능성과 함께 관련 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.4. 특수물건 정보

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건 대비 절차상의 복잡성이나 추가 확인이 필요한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 동구 초량동에 위치한 범양레우스 센트럴베이 내 근린생활시설 물건으로, 초량역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트 구조로 안정성이 높습니다. 현재는 공실 상태이나, 공부상 지하 1층이나 현황 1층으로 사용되는 점은 상가로서의 장점으로 작용할 수 있습니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 인수 부담은 적으나, 유동화물건, 공동담보 등 특수 물건 정보에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초량역 도보권 역세권 입지로 교통 편리성 극대화.

* 부산항 재개발 및 북항 개발 등 지역 개발 잠재력으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 2020년 준공 신축급 건물로 관리 용이 및 즉시 사용 가능성.

* 현황 1층 사용으로 상가로서의 가치 및 접근성 우수.

* 배후 수요가 풍부한 대단지 내 상가로서 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대 수익률, 향후 시장 전망, 경쟁 물건 분석, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.