나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4281 [1] 경상남도 김해시 어방동 531-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 "삼안동행정복지센터" 북서측 인근 에 위치하며, 주위는 각
종 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있는 상업지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 시
됩니다.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 동하향의 완경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 기준시점 현재 상업
용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 서측으로 노폭 약 8미터, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역(어방지구),소로1류(폭 10m-12m)(접합),소
로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층/지상7층 건물로서,
(사용승인일 2001.04.24)
외벽 : 징크판넬, 강화유리 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 및 실내인테리어 등 마감.
바닥 : 타일 등 마감.
창호 : 새시창호구조입니다.

이용상태

기호(2) : 숙박시설로 이용 중입니다.
┌지하층 : 주차장, 보일러실
│1층 : 안내실, 로비 등
└2-7층 : 객실

설비내역

전기판넬에 의한 바닥난방설비가 구비 되어 있습니다.
제반 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 승강기설비 및 화재탐지설비 등이 구비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(2-1 ~ 2-6) 포함.
- 목록 2. 건물 중 7층은 일반건축물대장상 면적과 등기사항전부증명서상 면적이 상이한바 일반건축물대장을 기준으로 평가함.
- 목록 2. 건물은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재(무단 증축 등으로 건축법 위반)되어 있음.
- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경4281 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 어방동 531-1

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 5,697,127,300원

* 토지면적: 659.50㎡ (약 199.49평)

* 건물면적: 2313.39㎡ (약 699.77평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 561.20㎡ (약 169.76평) (제시외 건물 포함 일괄매각)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 사용승인일: 2001년 4월 24일

* 위반건축물 여부: 일반건축물대장상 '위반건축물' 등재 (무단 증축 등 건축법 위반)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 어방동 소재 "삼안동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 각종 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성된 상업지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

서측으로 폭 약 8미터, 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(어방지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 7일 접수된 부산은행의 근저당권입니다.

* 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으며, 이들은 말소기준권리 이후 순위에 따라 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 4,236,843,322원입니다.

* 임차인 현황

* 김

보증금: 200,000,000원

차임: 15,000,000원

전입일자: 2024-02-21

대항력: 없음

비고:

* 이

보증금: 50,000,000원

차임: 5,000,000원

전입일자: 2019-08-30

대항력: 있음

비고:

* 인수 보증금

명시된 '인수 보증금 합계'는 0원이나, '대항력 있는 임차인' 이 의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변환경

본 건은 김해시 어방동의 상업지역 내에 위치하여, 다양한 근린생활시설 및 숙박시설이 밀집해 있습니다. 이는 해당 지역이 상업 활동 및 유동 인구가 활발함을 시사합니다.

* 잠재적 임대수익

숙박시설로서의 운영을 고려할 때, 주변 상권과의 연계 및 관광객, 비즈니스 방문객 등을 대상으로 한 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

삼안동행정복지센터가 인근에 위치하며, 상업지역 특성상 다양한 상점, 식당, 은행 등 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 혐오시설

주변 지역에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다. (현장 방문 시 재확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건

본 건은 재매각 절차를 진행 중으로, 기존 입찰자의 포기 또는 잔금 미납 등의 사유가 있었을 수 있습니다. 이는 물건의 잠재적 문제점을 시사할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인

임차인 이 (보증금 50,000,000원)은 대항력이 있어 낙찰자가 보증금 반환 의무를 부담할 가능성이 있습니다. 정확한 인수 여부 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 위반건축물

일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 건축법 위반 사항(무단 증축 등)이 존재합니다. 이는 철거, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재 위험이 있습니다.

* 건물 면적 상이

건물 7층의 일반건축물대장상 면적과 등기사항전부증명서상 면적이 상이하므로, 일반건축물대장을 기준으로 평가되었음을 유의해야 합니다.

* 유동화 물건

유동화 물건으로, 채권의 유동화 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 법률 관계가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 어방동 상업지역 내 숙박시설로, 감정가 대비 넓은 면적을 보유하고 있으나 재매각, 대항력 있는 임차인, 위반건축물 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 권리관계 및 현장 상황에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 김해시 어방동이라는 상업지구 내 위치하여 접근성과 상업적 활용도가 높습니다.

* 용도: 숙박시설로서 안정적인 운영 시 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 잠재력: 상업지역의 특성상 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 5,697,127,300원입니다.

* 예상 입찰가를 산정함에 있어, 인수해야 할 보증금(대항력 있는 임차인 이 의 50,000,000원)을 제외하고, 실질적인 취득 원가를 기준으로 판단해야 합니다.

* 이는 낙찰자가 최종적으로 부담하게 될 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 적정 가치를 초과하지 않도록 하는 것을 의미합니다. 따라서, 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로, 시장 상황, 경쟁 정도, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.