나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1151 [2] 충청남도 당진시 시곡동 54 당진프리미엄아울렛 지동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2024.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 시곡동 소재 "당진종합병원" 남서측 인근에 위치하는 당진프리미엄아울렛으로서 부근은 국도변상가지대이며, 제반 부근환경 양호한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 양호한 편임.

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 2층건 중 1층 2개호(108-109호), 2층 9개호(201-209호)로서
2014년 6월 27일에 사용승인되었으며,
외벽 : 목탈위 페인팅 마감
내벽 : 타일, 페인팅 등 장식마감
바닥 : 타일 등 장식마감
창호 : 칼라알미늄 페어글라스 창호임.

이용상태

당진프리미엄아울렛 제지동으로서
제1층 제108-109호는 일괄로 주방으로 이용중이고,
제2층 제201-209호는 일괄로 프렌즈아카데미(플레이 퍼팅장 및 카운터 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등 되어 있으며, 제반 건물관리상태 양호한 편임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 당진프리미엄아울렛 제지동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 제지동은 당진프리미엄아울렛단지내에 위치하며, 남측 진입로를 통하여 제차량 진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

국토이용계획상 계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자 관계인이 이용중인 것으로 탐문조사되며, 임대관계는 미상임.
2. 제2층 제201-209는 일괄 프렌즈아카데미(플레이 퍼팅장)로 이용중이며, 분리가 용이하지 않은 제시외 시설인 플레이 퍼팅시설 및 인테리어(인조목, 조명시설, 천정형 통유리, 적벽돌 치짤쌓기, 천정형 에어컨 등)가 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 시설(목록 11-1) 포함
- 분리가 용이하지 않은 제시외 시설인 플레이퍼팅 시설 및 인테리어(단 인조목, 천정형 통유리, 천정형 에어컨 등은 분리 가능할 것으로 판단된다는 감정평가 결과 회신)가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2024타경1151 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 당진수산업협동조합 (추정)

1.2. 물건 소재지 및 개요

소재지: 충청남도 당진시 시곡동 54 당진프리미엄아울렛 지동 2층 201호

신주소: 충청남도 당진시 서해로 6271-26 (시곡동)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

건물 사용승인일: 2014년 6월 27일

감정가: 2,102,200,000원 (이십억 이백이십만원)

1.3. 면적

토지면적: 883.99㎡ (약 267.4평)

토지지분: 883.99㎡ (약 267.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 492.11㎡ (약 148.9평)

건물지분: 492.11㎡ (약 148.9평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 당진시 시곡동에 위치하며, "당진종합병원" 남서측 인근에 자리한 당진프리미엄아울렛 내에 소재합니다. 부근은 국도변에 접한 상가지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주변 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건과 관련된 등기부등본상 권리 내역은 다음과 같습니다.

등기부채권 총액: 2,443,800,000원 (총 채무액으로, 감정가를 초과합니다)

* 갑3 (2015-06-17): 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사한길디엔씨)

* 갑4 (2015-06-17): 소유권이전 (최동숙)

* 을1 (2015-06-17): 근저당권 (당진수산업협동조합, 1,440,000,000원) - 말소기준권리

* 을2 (2015-09-24): 근저당권 (당진수산업협동조합, 88,800,000원) - 말소

* 을3 (2015-11-20): 근저당권 (박금자, 120,000,000원) - 말소

* 을3 (2015-11-20): 근저당권 (고미라, 30,000,000원) - 말소

* 을4 (2015-07-25): 근저당권 (고미라, 75,000,000원) - 말소

* 을5 (2016-09-29): 근저당권 (주식회사우성인터내셔날, 400,000,000원) - 말소

* 갑9 (2021-05-03): 가압류 (자비스자산운용, 100,000,000원) - 말소

* 갑10 (2021-05-10): 가압류 (농협은행주식회사, 100,000,000원) - 말소

* 갑11 (2021-11-30): 압류 (당진시) - 말소

* 갑12 (2021-12-15): 압류 (예산세무서장) - 말소

* 갑13 (2022-07-13): 가압류 (미래에셋증권, 60,000,000원) - 말소

* 갑14 (2022-07-14): 가압류 (미래에셋증권주식회사, 30,000,000원) - 말소

* 갑15 (2024-03-27): 임의경매 (당진수산업협동조합, 1,558,005,087원) - 말소 (본건 경매 개시 결정)

* 갑16 (2024-05-29): 압류 (고양세무서장) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사유앤미파트너스

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2018-08-14

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리(을1 근저당)보다 선순위 권리는 없으므로, 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 주식회사유앤미파트너스는 대항력이 없으므로, 보증금 5,000,000원은 인수되지 않으며 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건물은 당진프리미엄아울렛 제지동으로, 1층 108-109호는 주방으로 이용 중이며, 2층 201-209호는 일괄하여 "프렌즈아카데미(플레이 퍼팅장 및 카운터 등)"로 이용 중입니다. 제1종근린생활시설로 분류되어 있어 다양한 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 인접 시설 및 특이사항

본건은 당진프리미엄아울렛 단지 내에 위치하며, 남측 진입로를 통해 차량 진입이 가능합니다.

감정평가 요약에 따르면, 본건(2층 201-209호)에는 플레이 퍼팅 시설 및 인테리어 등 분리가 용이하지 않은 제시외 시설이 소재하는 것으로 파악됩니다. 다만, 인조목, 천정형 통유리, 천정형 에어컨 등 일부는 분리 가능할 것으로 판단됩니다. 이러한 부분은 매각 후 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

4.3. 토지 이용계획

본 토지는 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부 제한, 모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다. 이는 특정 업종의 입점을 제한할 수 있는 요소입니다.

4.4. 주변 혐오시설 조사

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에서 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 복지시설

본건은 당진종합병원 인근에 위치하여 의료 접근성이 양호합니다. 또한, 상가지대에 위치하여 관련 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 및 접근성

국도변에 위치하여 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 시설 및 원상복구

2층의 플레이 퍼팅 시설 및 인테리어 등은 명도 과정에서 원상복구 범위 및 비용에 대한 분쟁 소지가 있을 수 있습니다. 감정평가서 상 분리 가능성이 언급된 품목 외에는 원상복구가 요구될 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 동일 채무와 관련된 다른 부동산의 매각 결과나 채무 변제 상황이 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 업종(축산업 관련)은 입점이 제한됩니다.

6.4. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 상황으로, 경매 진행 과정에서 채권자 간의 배당 순위 및 낙찰가에 따라 채권 회수에 변동이 있을 수 있습니다.

6.5. 임대관계 미확인

현재 소유자 관계인이 이용 중인 것으로 조사되며, 정확한 임대 관계 및 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 당진시의 상업지역 내에 위치한 근린상가로, 자체적인 활용 가치가 높습니다. 특히, 현재 "프렌즈아카데미(플레이 퍼팅장)"로 사용되고 있어 해당 업종을 유지하거나, 제1종근린생활시설로서의 다양한 업종 전환이 가능합니다. 교통 및 주변 환경도 양호한 편입니다.

그러나, 2층의 특수 인테리어 및 시설물 존재, 공동담보 물건이라는 점, 토지 이용 제한 사항, 그리고 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 정확한 명도 절차는 별도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 당진시 주요 상권 내 위치한 근린상가로 고정 수요 및 잠재적 가치 보유.

* 넓은 토지 면적과 내부 시설(플레이 퍼팅장)을 활용한 사업 운영 가능성.

* 제1종근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 유연성.

* 말소기준권리 이후 권리 소멸로 인한 권리관계 명확성 (단, 제시외 시설 및 공동담보 고려).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,102,200,000원입니다.

등기부채권 총액이 감정가를 초과하며, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 제시외 시설물로 인한 명도 및 원상복구 관련 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 가축사육제한구역이라는 점도 업종 선택에 영향을 줄 수 있습니다.

임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수분은 없으나, 현재 점유 형태 및 향후 명도 관련 협상 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

종합적인 리스크 요인들을 고려할 때, 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사를 통한 상권 및 시설물 가치 평가, 유사 물건 낙찰가 분석, 명도 가능성 및 비용 추정 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 접근 시, 감정가의 70~80% 선에서 검토해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,400,000,000원 ~ 1,680,000,000원 (추정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.