나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122046 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 15층1550호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "한국토지주택공사 세종특별본부" 북서측 인근에 소재
하는「푸르지오시티 제15층 제1550호」로서, 부근은 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린
생활시설, 각종 편익시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건 및 주위환경은
보통인편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입 및 주정차 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는바,
제반 대중교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상20층 중 제15층 제1550호로서,
- 외벽 : 화강석 붙임, 몰탈위페인팅 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 소화전설비, 화재경보기설비, 주차장설비 및 승강기설비 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 광대로 및 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정
중심복합도시), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭25m-30m)(대(보)3-4001)(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구
역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 인근주민으로 부터의
탐문조사 등을 통한 표준적 이용상황 및 집합건축물대장상의 도면을 기준으로 평가하였
으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 장지원의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경122046 (1)

물건 소재지: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 15층1550호

용도: 오피스텔

감정평가액: 95,000,000원

토지 면적: 6.25㎡ (약 1.89평)

토지 지분: 6.25㎡ (약 1.89평)

건물 면적: 24.22㎡ (약 7.33평)

건물 지분: 24.222㎡ (약 7.33평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축물대장상 주용도는 업무시설이며, 제1,2종 근린생활시설로도 이용 가능함.

총 1060호로 구성된 집합건물이며, 본건은 15층에 위치함.

건물 사용승인일은 2014년 9월 4일임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 한국토지주택공사 세종특별본부 북서측 인근에 소재하며, 주변은 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설, 편익시설, 공원 등이 혼재된 지역임.

전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 진출입 및 주정차 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 양호함.

2.3. 토지 이용 계획 및 도로 상태

토지이용계획상 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

본건 주위로 광대로 및 중로 등 폭넓은 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 8월 19일 세종세무서장의 압류(갑6)임.

3.2. 선순위 권리

을구 4번: 주택임차권

권리자: 장지원

접수일자: 2024-03-21

임대차보증금: 90,000,000원

전입일자/확정일자: 2021-12-10

대항력: 있음

비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 후순위 권리

갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 2024타경122046) - 말소 예정

갑6: 압류 (세종세무서장) - 말소 예정

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 장지원

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-10

확정일자: 2021-12-10

대항력: 있음

예상배당금: 90,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 상기 임차인 장지원은 대항력을 보유하고 있으며, 임대차보증금 90,000,000원은 선순위 권리에 해당합니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 현재 예상 배당금이 임차인의 보증금과 일치하여 전액 변제가 예상되나, 실제 배당 결과 확인은 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

세종시의 주요 업무 및 상업 지구에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설 및 편익시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있음.

인근 공공기관 및 오피스텔 밀집 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 기대됨.

4.2. 경쟁 환경

주변에 유사한 오피스텔 및 상업시설이 다수 존재하나, 본건의 입지적 장점과 건물 관리 상태 등을 고려할 때 경쟁력을 갖추고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 내 및 인근에 마트, 은행, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능함.

5.2. 교통 및 공공시설

시내버스승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 주요 관공서 및 공공기관이 밀집해 있음.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

주변 공원 등을 통해 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권의 부담

임차인 장지원이 대항력을 보유하고 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 남은 금액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. (현재 예상 배당금 90,000,000원으로 보증금 전액 변제 예상되나, 최종 배당 결과 확인 필요)

6.2. 건물 노후화 및 관리비

2014년 준공된 건물로, 향후 시설 유지보수 및 관리비 발생 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

6.3. 공실 위험

부동산 시장 상황 변동에 따른 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 하지만, 세종시의 지속적인 개발 및 인구 유입 추세를 고려할 때 공실 위험은 상대적으로 낮은 편으로 분석됩니다.

7. 종합 의견

세종시 중심상업지역 내에 위치한 오피스텔로서, 탁월한 입지 조건과 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

선순위 임차인의 대항력은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항이지만, 현재 예상 배당금으로 보증금 전액 변제가 가능할 것으로 보여 실질적인 매수인의 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 핵심 상업지구 내 오피스텔로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 대중교통 접근성 및 생활 편의시설 인접으로 임대 수요 꾸준할 전망.

* 세종시의 지속적인 개발 계획 수혜에 따른 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근(2025년 12월) 실거래가에 따르면, 유사 면적(약 23.74㎡)의 거래 가격이 86,500,000원 ~ 88,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 면적(24.22㎡) 및 15층이라는 층수를 고려했을 때, 현재 시세는 약 89,000,000원 ~ 92,000,000원으로 추정됩니다.

감정가는 95,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 보증금은 0원으로 예상됩니다 (임차인 보증금 90,000,000원 전액 배당 예상).

따라서, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 93,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적입니다.

낙찰 가능성을 높이고자 한다면 90,000,000원 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다. 다만, 과도한 경쟁으로 인한 시세 대비 높은 가격으로 낙찰받는 것은 지양해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.