나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122916 [1] 대전광역시 서구 내동 10-8 나동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 내동 소재 "내동초등학교" 동측 인근에 위치하는 통칭 "한울빌라"나동 제4층 제401호로서, 주위는 대단위 아파트 단지, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 4층 401호로서,
사용승인일: 1992.01.16
외벽: 시멘트몰탈위 페인트칠 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2025. 11. 20.자로 주택임차권의 승계인 서울보증보험 주식회사는 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 서면을 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 대전지방법원 2024타경122916 (1)

소재지: 대전광역시 서구 내동 10-8 나동 4층 401호

건물명: 한울빌라 나동

용도: 다세대주택

감정평가액: 138,000,000원

토지 면적: 38.54㎡ (약 11.66평)

건물 면적: 57.04㎡ (약 17.26평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

경매 개시 결정일: 2024년 11월 21일 (서울보증보험 주식회사 신청)

건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층

사용 승인일: 1992년 01월 16일

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 서구 내동에 위치하며, "내동초등학교" 동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 권리 현황:

* 선순위 임차권이 존재하며, 임차인은 한국토지주택공사(보증금 82,600,000원)로 대항력을 보유하고 있습니다.

* 등기부상 을5 권리인 주택임차권(한국토지주택공사, 권리금액 82,600,000원, 접수일 2021.01.26)은 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 명시되어 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권의 승계인인 서울보증보험 주식회사는 2025년 11월 20일자로 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 서면을 제출하였습니다. 이는 본 건 매각으로 임차인의 대항력이 소멸됨을 명확히 하는 부분입니다.

* 등기부상 확인되는 압류 등기(갑16, 갑17, 갑18, 갑19)는 모두 말소 대상입니다.

* 등기부상 강제경매 개시결정 등기(갑20)는 본 경매 절차에 해당하며 매각으로 소멸됩니다.

* 말소기준권리는 갑16(압류, 2021.08.03.)입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다고 명시되어 있어, 매수인이 인수하는 채무나 권리는 없습니다.

* 배당 요구: 한국토지주택공사의 배당신고일자는 기재되어 있지 않으나, 예상배당금이 82,600,000원으로 기재되어 있어, 배당 절차를 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권 분석

본 물건은 대전 서구 내동의 주거 지역에 위치하고 있으며, 주변에는 아파트 단지 및 다세대주택과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

혐오시설에 대한 자체적인 지도 확인 결과, 내동초등학교 등 교육 시설 및 주거 밀집 지역이 주변에 있어 심각한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활 정보

교육 시설로는 내동초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능한 위치에 있습니다. 통상적인 주거 지역에 준하는 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능할 것으로 판단되며, 인근 버스정류장 및 도로망을 통한 시내외 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 관련: 한국토지주택공사는 대항력을 보유하고 있으나, 예상 배당금 82,600,000원이 기재되어 있고 물건명세서상 매각으로 소멸되는 권리로 명시되어 있어, 보증금 전액을 배당받을 경우 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 배당 절차 진행 결과에 따라 보증금 전액이 배당되지 않을 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 건축 연도: 1992년 준공된 건물로, 비교적 노후된 편에 속하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 집합건물 특성: 공동주택의 특성상 공용 부분의 관리 문제나 하자 발생 시 소유자 간의 협의 및 비용 부담 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 내동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 3천 8백만원입니다. 가장 큰 장점은 선순위 임차인이 존재하나, 보증금 전액이 배당될 것으로 예상되며(예상배당금 82,600,000원), 대항력 포기 및 말소 동의 서면 제출로 인해 매수인이 인수하는 임차 보증금이 없는 것으로 판단되어 권리 관계가 매우 깨끗하다는 점입니다. 주변 시세 데이터를 분석한 결과, 본 물건의 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 형성되어 있을 가능성이 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 1992년 준공된 건물이므로 노후화에 따른 관리 리스크는 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 무인수 권리: 임차 보증금 인수 부담이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 안정적인 입지: 초등학교 인근의 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 138,000,000원

주변 실거래가 분석:

* 2025년 2월, 21.30㎡(약 6.44평) 규모의 세안주택(2019년 준공)이 85,900,000원에 거래되었습니다. (제곱미터당 약 403만원)

* 2025년 12월, 17.77㎡(약 5.38평) 규모의 세안주택(2019년 준공)이 72,000,000원에 거래되었습니다. (제곱미터당 약 405만원)

* 2025년 12월, 61.44㎡(약 18.59평) 규모의 한양B동(1983년 준공)이 100,000,000원에 거래되었습니다. (제곱미터당 약 163만원)

본 물건은 57.04㎡(약 17.26평) 규모의 1992년 준공 건물입니다. 최근 거래된 신축 빌라 시세(제곱미터당 약 400만원)를 단순 적용 시, 57.04㎡ * 400만원/㎡ = 228,160,000원으로 추정되어 감정가(138,000,000원, 제곱미터당 약 242만원)와 큰 차이를 보입니다. 이는 감정가가 실제 시세보다 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

다만, 본 건의 건축 연도가 1992년으로 최근 거래된 2019년 준공 빌라보다 노후되었음을 감안하여, 최근 거래가와 감정가의 중간값 또는 감정가 대비 110~120% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 155,000,000원 ~ 170,000,000원

본 예상 입찰가는 제시된 감정가, 주변 실거래가 분석, 그리고 권리 분석 결과(인수되는 금액 없음)를 종합적으로 고려한 수치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 추가 확인 및 법원 진행 상황을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.