나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122916 [1] 대전광역시 서구 내동 10-8 나동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122916 [1] 대전광역시 서구 내동 10-8 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매3계 2024타경122916 | 소재지: 대전광역시 서구 도솔로252번길 59, 나동 4층401호 | 감정가: 138,000,000원 | 최저가: 138,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경122916 (1)

소재지: 대전광역시 서구 내동 10-8 나동 4층401호

용도 및 구조: 다세대주택 (철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 중 4층)

사용승인일: 1992.01.16. (약 33년 경과)

감정가: 138,000,000원 (일억삼천팔백만원)

경매구분: 부동산강제경매 (소유자 장OO, 채무자 장OO)

1.2. 면적 정보 (토지/건물 일괄 매각)

토지면적: 38.54㎡ (약 11.65평) - 제2종일반주거지역

건물면적 (전용): 57.04㎡ (약 17.25평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 대전 서구 내동에 위치하며, "내동초등학교" 동측 인근의 주거 밀집 지역 내 통칭 "한울빌라"에 해당합니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 동서대로, 대덕대로 등 주요 도로와의 연계성이 우수하여 서구 지역의 교통 중심지 역할을 수행하는 지역에 위치합니다.

2.2. 주위 환경 및 지역 특성

주위는 대단위 아파트 단지(맑은아침아파트 등), 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다. 임야인 월평공원이 인접하여 주거 쾌적성이 양호하며, 상업 시설보다는 직장인들이 다수 거주하는 안정된 주택지역으로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 채무관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자와 소유자가 동일합니다. 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 관련 특이사항 (주의사항) - 명도 난이도 '하' 예상

본 건의 가장 중요한 권리 분석 포인트는 주의사항에 명시된 주택임차권 관련 내용입니다.

2025. 11. 20.자로 주택임차권의 승계인 서울보증보험 주식회사는 '우선변제권만 주장'하고, '대항력 포기' 및 '임차권등기 말소 동의' 서면을 제출하였습니다.

이는 낙찰자(매수인)가 임차인의 보증금 전액을 인수할 책임(대항력)이 없어졌음을 의미하며, 낙찰대금으로 배당을 받지 못하더라도 명도에 대한 리스크가 현저히 낮아져 권리관계가 깨끗해졌다고 판단됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상업 시설 및 편의성

본 건 소재지인 내동은 인근에 대단위 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 생활 편의를 위한 상권이 안정적으로 형성되어 있습니다. 특히, 인근에는 대규모 농협 계열 마트인 '하나로마트 내동점'이 자리하고 있어 장보기에 용이하며, 둔산신도시, 월평동 등 대전의 주요 생활권과의 접근성이 양호하여 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 교육 시설

본건은 "내동초등학교" 동측 인근에 위치하여 초등학교까지의 접근성이 매우 우수합니다. 또한 대전외국어고등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

4.3. 혐오 시설 여부

주변 환경 분석 결과, 내동 지역은 전형적인 주거지역이며, 인근에 월평공원이 위치하는 등 주거 쾌적성을 저해할 만한 대규모 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 노후도

본 건물은 1992년 1월에 사용승인된 건물로, 약 33년이 경과하여 노후도가 있는 편입니다. 낙찰 후 내부 수리 및 리모델링에 대한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.2. 최상층 및 구조

본건은 4층 건물의 4층(최상층)에 위치하고 있습니다. 슬래브 지붕으로 되어 있으나, 건축 연도상 장기적인 누수 및 결로 문제 발생 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 외부 및 내부 상태를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

5.3. 제한 사항

본건은 제2종일반주거지역에 위치하며, 소로3류(폭 8m 미만 도로)에 접해 있어 개발 측면에서는 한계가 있으나, 실거주 목적의 다세대주택으로는 적합합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

대전 서구 내동의 '한울빌라'는 감정가 1억 3,800만원으로 다소 노후된 다세대주택이나, 인근 대단위 아파트 단지와 초등학교를 끼고 있는 안정적인 주거 입지입니다. 특히, 임차권 승계인인 서울보증보험에서 '대항력 포기' 및 '임차권등기 말소 동의' 서면을 제출함으로써 매수인이 인수해야 할 임차 보증금 채무가 사실상 소멸되어, 권리 분석상 매우 안전한 물건이 되었습니다.

6.2. 투자 포인트

권리관계의 안전성 확보: 대항력 포기로 인해 명도 리스크가 현저히 낮아졌으며, 낙찰자에게 추가 인수금이 발생할 위험이 거의 없습니다.

안정적인 주거 환경: 초등학교와 대단위 아파트 단지가 인접한 주거 밀집 지역으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

실거주 및 투자 가능: 건물의 노후도를 감안하여 적절한 금액에 낙찰받는다면, 소액 투자를 통한 안정적인 월세 수익 확보 또는 실거주 후 리모델링을 통한 자산 가치 상승을 노릴 수 있습니다.

저평가된 입지: 대전의 중심 생활권(둔산)과 접근성이 뛰어나 교통 환경이 우수함에도 불구하고, 다세대주택 특성상 저렴한 감정가로 책정되어 있어 시세 대비 저렴하게 취득할 기회입니다.

법원 정보

대전지방법원 경매3계