나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4516 [1] 경기도 포천시 관인면 사정리 375-2 답 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4516 [1] 경기도 포천시 관인면 사정리 375-2 답 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매7계 2024타경4516 | 소재지: 경기도 포천시 관인면 사정리 375-2 | 감정가: 176,244,000원 | 최저가: 86,360,000원 | 용도: 답

1. 경매 물건 보고서 (의정부지방법원 2024타경4516)

1.1. 물건 개요 및 현황

본 물건은 의정부지방법원 2024타경4516 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

매각대상은 경기도 포천시 관인면 사정리 375-2 소재 답이며, 건물 없이 토지만을 매각합니다.

토지 면적은 4638.00㎡ (약 1402.96평)이며, 감정가는 176,244,000원으로 책정되었습니다.

지목은 답(논)이나, 현재 이용상태는 휴경지 및 유지(못), 구거(수로) 등으로 이용 중인 상태입니다.

본 경매는 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 미반환되므로 주의해야 합니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경

본건은 포천시 관인면 사정리 "재궁들" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌지역입니다. 주위환경은 일반적인 농촌 환경 수준으로 보통입니다.

교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 다소 불편한 편입니다.

도로 상태 및 형태

남측으로 폭 약 1~2미터 내외의 비포장 농로와 접하고 있습니다.

인접 토지 대비 다소 낮은 지대이며, 형태는 부정형으로 현재는 휴경지 및 유지, 구거 등으로 이용 중인 상태입니다.

토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 농림지역, 농업진흥구역 내에 위치하고 있어 농지법에 따른 개발행위 제한이 엄격합니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 축사 신축 등의 제한이 있습니다.

군사시설 보호법상 제한보호구역(6사단_제한보호구역(협의지역))에 해당하여 군부대와의 협의가 필요한 개발 제한 사항이 있습니다.

1.3. 권리 분석

경매 구분 및 채권 관계

부동산 임의경매 사건이며, 소유자(박OO)와 채무자(박OO)가 동일합니다. 채권자는 철OOOOOO으로 확인됩니다.

제시 목록 외 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보아 건물 등 법정지상권의 문제는 발생할 여지가 적습니다.

특이 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명원(농취증) 제출 의무입니다. 매각 기일 전에 발급 가능 여부를 관할 관청에 확인해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수라는 중대한 리스크가 있습니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되었으나, 현황이 휴경지 및 구거 등으로 이용 중이므로 농지 임대차(농지법상 대항력 문제) 가능성은 있으나, 현황상 점유 문제 발생 가능성은 낮습니다. (현장 확인 필수)

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석

본건은 농림지역 내 순수 농경지로 상권이 형성될 수 없는 입지입니다. 상업적 이용 가치는 없습니다.

생활 정보

주변은 단독주택과 농경지가 주를 이루고 있어, 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설은 원거리(관인면 소재지 또는 포천 시내 방향)로 이동해야 하는 불편함이 있습니다. 대중교통 이용이 불편하여 자가용이 필수적인 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지 취득 및 이용 리스크

농지취득자격증명원 발급이 필수이며, 발급 불가 시 보증금을 잃을 수 있습니다.

농업진흥구역 내 답(논)으로 지정되어 있어, 취득 후에도 농지법에 따라 농지 이용 계획을 수립하고 농지로서 이용해야 하는 의무가 발생합니다. (휴경지 현황 고려 시, 추후 농지 원상복구 또는 농지 이용 관련 문제가 발생할 수 있습니다.)

현황 및 도로 리스크

지목은 답이나 현황이 휴경지, 유지(물웅덩이), 구거(수로) 등으로 이용되어 토지 전체를 농지로 이용하기 위한 추가적인 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

접근 도로가 폭 1~2미터 내외의 비포장 농로이므로 대형 차량 진입 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

입지 및 환경 리스크 (혐오시설 및 규제)

주변에 축사가 위치해 있어 악취 등 환경적인 불편함이 있을 수 있습니다.

6사단 제한보호구역 내에 위치하여 향후 건축 등 개발 행위 시 군부대와의 협의 과정을 거쳐야 하며, 이는 개발의 난이도와 시간을 증가시키는 요인입니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 토지 면적이 4638.00㎡ (약 1403평)으로 크지만, 농림지역, 농업진흥구역, 군사시설 보호구역 등 중첩된 규제로 인해 개발 가치는 매우 낮은 순수 농업용 토지입니다. 현재 휴경지, 유지 등으로 이용되어 투자자가 농지로서의 기능을 회복하는 데 비용과 노력이 필요합니다.

투자 포인트

1. 대규모 농업용 토지 확보: 대규모 농지 확보를 원하는 농업인 또는 영농법인에게는 저렴한 가격으로 대규모 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

2. 장기적 시세차익 기대: 포천 북부 지역의 특성상 단기 개발은 어렵지만, 장기적인 관점에서 토지 시세차익을 기대할 수 있습니다.

3. 감정가 대비 저가 매수 가능성: 토지 규제와 농취증 제출 부담으로 인해 일반 투자자의 참여가 적어 유찰될 경우 감정가 대비 저렴한 가격에 매수할 가능성이 높습니다.

투자 부적합 포인트

1. 농지취득자격증명원 발급 필수: 비농업인의 투자가 사실상 불가능하며, 농취증 미제출 리스크가 큽니다.

2. 중첩된 규제: 농림지역, 농업진흥구역, 군사시설 보호구역 등의 중첩 규제로 인해 추후 용도 변경이나 개발 행위가 극히 제한적입니다.

3. 현황 불일치: 지목과 현황이 상이하여 농지 이용에 불편함과 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매7계