나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경78760 [1] 경기도 양주시 유양동 산125 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경78760 [1] 경기도 양주시 유양동 산125 임야 경매

• 사건번호: 2024타경78760
• 주소: 경기도 양주시 유양동 산125
• 감정가: 442,949,230원
• 최저가: 106,352,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

의정부지방법원 경매7계 2024타경78760 | 소재지: 경기도 양주시 유양동 산125 | 감정가: 442,949,230원 | 최저가: 106,352,000원 | 용도: 임야

1. 양주시 유양동 산125 임야 일부 지분매각 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호는 의정부지방법원 2024타경78760 (1)입니다.

소재지는 경기도 양주시 유양동 산125 외 6필지(일괄매각)이며, 용도는 임야입니다.

본건의 감정가는 442,949,230원입니다.

토지 총면적은 55,339.00㎡ (약 16,740.05평)이며, 이 중 일부 지분 매각 대상입니다.

제시된 지분율은 626990.87로, 전체 토지 중 해당 지분을 매각하는 특수물건입니다.

본 건은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자는 박OO입니다.

1.2. 입지 조건

본건은 양주시 유양동 소재 유양초등학교 북서측 및 남측 근거리와, 양주시 남방동 소재 묵남저수지 남서측 근거리에 위치합니다.

주위는 농역지, 임야, 농가주택 등이 소재하는 전형적인 도시 근교 농경지대입니다.

본건(기호1-기호7) 인근까지는 차량 접근이 가능하지만, 노선버스 정류장이 근거리에 있음에도 불구하고 노선 횟수나 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

토지는 부정형의 완경사지로서, 현재 자연림으로 이용 중이며, 가장 큰 문제점은 기호(1)부터 기호(7)까지의 토지 모두 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지) 상태라는 점입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 토지 일부 지분 매각 물건이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

가장 큰 권리적 특징은 지분 매각 물건으로, 공유자우선매수신고가 1회에 한하여 가능합니다. 이는 낙찰 직전에도 공유자가 우선 매수권을 행사하여 매각을 가져갈 수 있다는 의미입니다.

또한, 목록 1부터 6까지의 토지에 분묘 수기가 소재하고 있으며, 목록 7도 정확한 분묘 소재 여부 확인이 필요합니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 해당 분묘가 있는 토지 부분에 대해서는 소유권 행사가 제한받을 수 있습니다.

건물 면적이나 제시외 면적은 없으며, 임대차 관계는 미상입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 도시근교 농경지대 및 임야인 점을 고려할 때, 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다. 주위에 농가주택 외에 별다른 상업 시설은 존재하지 않는 것으로 판단됩니다.

생활 정보 측면에서는 차량 접근은 가능하나 대중교통은 불편한 지역이며, 주변 환경은 농역지 및 임야가 주를 이루어 정온한 환경일 것으로 예상됩니다.

다만, 감정평가서에 명시된 주변 환경 외에 혐오시설 유무 등 추가적인 주변 시설 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않으므로 별도의 현장 및 검색 확인이 필수입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 지분 매각 및 공유자 리스크: 공유자우선매수신고가 가능하며, 낙찰 후에도 타 공유자와의 공유물 분할 협의 또는 소송이 필수적입니다. 공유 관계 해소를 위한 시간과 비용이 발생합니다.

2. 분묘 기지권: 분묘 수기가 소재하여 분묘기지권이 성립할 경우, 토지 이용 및 개발에 큰 제한을 받으며, 분묘 이장 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

3. 맹지 상태: 지적도상 맹지이므로 건축 및 개발 행위를 위해서는 반드시 도로 확보(주위토지통행권 또는 사도 개설 등)가 필요하며, 이 과정에서 추가적인 비용과 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

4. 토지이용계획상의 제한: 대부분의 토지가 자연녹지지역, 개발제한구역(GB), 공익용산지, 가축사육제한구역 등 규제가 많은 지역에 속하여, 현재 이용 상태인 '자연림' 외의 용도로 개발하는 데는 제약이 매우 큽니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 임야 지분 매각에 맹지, 분묘기지권 문제, 개발제한구역 등의 복합적인 리스크를 안고 있는 특수물건입니다.

투자 포인트

1. 저가 매수 가능성: 복잡한 권리 관계와 법적 제약으로 인해 일반 물건 대비 유찰을 거듭하여 감정가 대비 낮은 가격으로 매수할 기회가 있습니다.

2. 장기적 가치 상승 가능성: 개발제한구역 해제 또는 토지이용계획 변경 등의 정부 정책 변화가 있을 경우, 장기적으로 큰 폭의 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

3. 공유 지분 정리: 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 최종적으로 단독 소유권을 확보하거나, 타 공유자에게 지분을 매각함으로써 수익을 실현하는 전략이 가능합니다.

본 물건은 일반적인 실수요자보다는 특수물건 투자 경험이 있거나, 법률 및 분쟁 해결 능력을 갖춘 투자자에게 적합하며, 입찰 전 분묘 기지권 성립 여부와 공유자우선매수 가능성을 철저히 분석해야 합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매7계