나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81902 [44] 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 6층 602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재하며, 주위
는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층 B01호외 24개호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
-창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

- 일련번호(25),(26)
15층 공동주택 건물내 지1층 근린생활시설로서, 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

- 일련번호(27)-(30)
15층 공동주택 건물내 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용중임.

- 일련번호(31)-(49)
15층 공동주택 건물내 3-6층 및 15층 아파트로서, 현재 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장
설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경81902 (44)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 6층 602호 (신주소: 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13)

* 건물 용도: 아파트 (공부상), 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

* 건물명: 흥일홀딩스 (건물 외벽에는 "에버리치"로 표기되어 있습니다.)

* 감정가: 218,000,000 원

* 토지면적: 7.24㎡ (약 2.19평)

* 건물면적: 49.20㎡ (약 14.89평) - 전용면적

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

* 중복병합사건: 본 물건은 중복병합사건으로 처리되고 있습니다.

* 건축년도: 2019년 09월 06일 사용승인

2. 입지조건

* 위치: 본 건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며, "의정부중앙역(경전철)"에서 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변환경: 본 지역은 아파트, 일반 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 의정부중앙역(경전철)이 가까워 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 토지: 해당 토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로, 현재 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

* 도로: 본 건은 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(중랑천-백석천)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 낙찰자가 인수해야 하는 별도의 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대차 관계는 현재 파악되지 않았습니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우는 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 일반 주택, 근린생활시설이 복합적으로 자리 잡고 있는 주거 중심 지역입니다.

* 상업시설: 인근에 근린생활시설들이 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 역세권: 의정부중앙역(경전철)이 가까워 유동인구 확보 및 교통 편의성 측면에서 긍정적인 상권 특성을 보입니다.

* 건물 내 업종: 본 건물은 공동주택(아파트), 오피스텔, 그리고 근린생활시설 등 다양한 용도의 공간이 복합적으로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 의정부중앙역(경전철)을 이용하기 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다. 차량 이용 시에도 도심으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설 및 의정부 시내의 상업 시설을 통해 쇼핑, 문화, 금융 등 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 주변 지역에 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (구체적인 학교와의 거리는 추가 확인 필요)

* 의료시설: 의정부 시내에 위치한 종합병원 및 다양한 의료기관 이용이 가능하여 의료 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 외벽 명칭 불일치: 공부상 건물 명칭은 "흥일홀딩스"이나, 실제 건물 외벽에는 "에버리치"로 표기되어 있어 관리상의 혼선이나 향후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 용도 혼재 가능성: 본 건물은 공부상 아파트(공동주택)이나, 건물 내부에 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 본 건(602호)은 공부상 아파트이나, 실제 이용 용도에 따라 관리비 산정이나 세금 부과 등에 차이가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 불명확하여, 향후 명도 과정에서 추가적인 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수되는 임차 보증금이 0원이므로 금전적 부담은 없습니다.

* 중복병합사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우, 절차 진행이 다소 복잡하거나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 존재 가능성: 현재까지 공개된 정보상으로는 주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 언급은 없습니다. 다만, 과거 의정부시 장암동 지역에 쓰레기 소각장 이전 논란이 있었으나, 이는 본건 소재지와는 다소 거리가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부중앙역 인근에 위치한 아파트로, 역세권 입지와 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 건물 외벽 명칭 불일치, 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이 가능성, 임대 관계 미확인 등 몇 가지 고려해야 할 사항이 존재합니다. 그러나 인수되는 권리가 없고 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 비교적 신축 건물이라는 점 또한 장점입니다. 중복병합사건이라는 점은 절차 진행 시 유의해야 할 부분입니다. 전반적으로 주거용 부동산으로서 기본적인 입지 조건을 충족하며, 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부중앙역(경전철) 도보권에 위치하여 교통이 편리하며, 향후 지역 개발 시 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 안정적인 주거 수요: 아파트라는 공부상 용도와 주변 주거 밀집 지역의 특성상 꾸준한 주거 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

* 낮은 인수 부담: 인수해야 할 권리나 임차인의 보증금이 없어 명도 완료 후 권리 관계가 명확합니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 즉각적인 대규모 수리 필요성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 218,000,000 원

* 현 시세 분석:

* 본 물건은 공부상 아파트로, 6층 49.20㎡ (전용면적 약 14.89평)입니다.

* 주변의 유사한 면적(약 50㎡ 전용) 아파트 매물의 경우, 현재 2억 3,500만원에서 2억 4,500만원 사이의 시세가 형성되어 있습니다.

* 만약 유사한 면적의 오피스텔로 거래될 경우, 2억 2,000만원 수준의 매물이 파악됩니다.

* 해당 면적의 월세는 보증금 1,000만원, 월 95만원 수준으로 예상되며, 이는 연 5% 내외의 임대 수익률을 기대할 수 있는 수준입니다.

* 주변 지역은 혐오시설에 대한 특별한 언급 없이 교통이 편리하고 역세권 아파트 수요가 꾸준한 것으로 파악됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 감정가는 218,000,000원으로, 인근 아파트 실거래가(2억 3,500만원 이상)와 비교 시 합리적인 수준입니다.

* 경매 특성상 일반적으로 감정가 대비 80~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 입지 및 건물 상태 등을 고려할 때 시세 근접까지도 고려될 수 있습니다.

* 인수되는 권리 및 임차인의 인수 보증금이 없다는 점, 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점을 긍정적으로 평가합니다.

* 따라서, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 105% 수준인 218,000,000원 ~ 229,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 실제 입찰 시 경쟁률, 현장 방문을 통한 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.