나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81902 [42] 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 5층 504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재하며, 주위
는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층 B01호외 24개호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
-창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

- 일련번호(25),(26)
15층 공동주택 건물내 지1층 근린생활시설로서, 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

- 일련번호(27)-(30)
15층 공동주택 건물내 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용중임.

- 일련번호(31)-(49)
15층 공동주택 건물내 3-6층 및 15층 아파트로서, 현재 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장
설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경81902 (42)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 5층 504호

신주소: 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13

건물명: 흥일홀딩스 (건물 외벽 표시: 에버리치)

용도: 오피스텔 (등기부상 용도: 아파트/공동주택)

감정가: 240,000,000원

토지면적: 8.18㎡ (약 2.47평)

토지지분: 8.178㎡ (약 2.47평)

건물면적: 55.58㎡ (약 16.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 5층

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 및 도로

본건 토지는 인접지와 비교하여 등고평탄한 장방형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로는 노폭 6-8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(중랑천-백석천) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

경매물건은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

중복병합사건으로 여러 경매 사건이 통합되어 진행될 수 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 장영숙

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 770,000원

* 전입일자: 2021-10-18

* 확정일자: 2022-09-05

* 배당신고일자: 2024-09-30

* 대항력: 없음 (본건 경매 절차 상 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.)

권리분석 요약

현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없으며, 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 의정부동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

인근에 의정부중앙역(경전철)이 있어 역세권의 이점을 가지며, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 자체는 공동주택으로 등록되어 있으나, 일부 호실은 오피스텔 또는 근린생활시설로 이용되고 있는 복합적인 성격을 띱니다.

5. 생활정보

* 교통: 의정부중앙역(경전철) 도보 이용 가능 거리, 다수의 버스 노선 운행

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 상업시설 이용 편리

* 건물 내 편의시설: 기본적인 위생급배수 설비, 난방 설비(보일러), 소화전, 승강기, 기계식 주차장 등

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도 불일치: 본건은 등기부등본상 '아파트' 또는 '공동주택'으로 등록되어 있으나, 실제로는 '오피스텔'로 이용 및 경매에 나왔습니다. 이러한 용도 불일치는 향후 매매 시 금융기관 대출, 세금 문제 등에 제약을 줄 수 있으며, 매수인의 각별한 주의가 필요합니다.

* 명칭 불일치: 건물 외벽에는 '에버리치'로 표시되어 있으나, 공부상 명칭은 '흥일홀딩스'로 상이한 점이 있습니다. 이는 현장 확인을 통해 명확히 인지할 필요가 있습니다.

* 중복병합사건: 본 사건은 중복병합사건으로, 관련 경매 물건들을 함께 파악하고 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

* 임대차 정보: 현재 임차인 1명(장영숙)이 파악되었으며 대항력이 없으나, 추후 현장 방문 시 미등록 임차인이나 점유자가 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부중앙역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 상권 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 건물 자체는 15층 규모의 철근콘크리트 구조물로, 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 등기부상 용도가 '아파트'임에도 불구하고 '오피스텔'로 이용되는 점은 가장 큰 리스크 요인이므로, 이에 대한 충분한 사전 조사와 이해가 필수적입니다. 또한, 건물 외벽 명칭과 공부상 명칭이 상이한 점, 중복병합사건이라는 점 등도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부중앙역(경전철) 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 준수한 건물 컨디션: 15층 규모의 현대적인 건물로, 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 의정부 지역 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 용도 불일치 리스크 해소 및 상권 활성화 여부에 따라 달라질 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 240,000,000원입니다. 주변 유사 물건에 대한 최근 실거래가 및 시세 정보가 부족하고, 물건 자체의 등기상 용도와 실제 이용 용도 간의 불일치라는 중대한 리스크가 존재하는 점을 감안할 때, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

인근 유사 오피스텔 및 아파트의 평균 매매가, 거래량, 공실률 등을 종합적으로 고려해야 하지만, 본 건과 직접 비교할 만한 최신 거래 사례를 찾기 어렵습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70~80% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 실제 현장 조사와 권리관계, 그리고 용도 불일치 관련 위험 요인을 명확히 해소할 수 있다는 확신이 있을 경우에 한하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 168,000,000원에서 192,000,000원 사이를 잠정적으로 제안합니다. (이는 보수적인 접근 방식이며, 현장 조사 및 추가 정보 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.