나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81902 [39] 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 5층 501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재하며, 주위
는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층 B01호외 24개호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
-창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

- 일련번호(25),(26)
15층 공동주택 건물내 지1층 근린생활시설로서, 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

- 일련번호(27)-(30)
15층 공동주택 건물내 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용중임.

- 일련번호(31)-(49)
15층 공동주택 건물내 3-6층 및 15층 아파트로서, 현재 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장
설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 경기도 의정부시 의정부동 20-12번지에 위치하며, 건축물대장상 주용도는 공동주택이나, 오피스텔로 신고된 것으로 추정됩니다. 건물 외벽에는 '에버리치'로 표시되어 있으나, 공부상 명칭은 '흥일홀딩스'입니다. 해당 물건은 의정부지방법원에서 진행하는 2024타경81902호 부동산 임의경매 사건으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경81902 (39)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 5층 501호

* 건물명칭: 공부상 "흥일홀딩스", 외벽 "에버리치"

* 용도: 오피스텔 (감정평가서상 2층은 오피스텔, 3-6층 및 15층은 아파트로 이용중으로 기재되어 있으나, 본건 501호는 오피스텔로 추정됨)

* 감정가: 223,000,000원

* 토지면적: 7.39㎡ (약 2.23평)

* 토지 지분: 7.386999999999999㎡ (약 2.23평)

* 건물면적: 50.20㎡ (약 15.19평)

* 건물 지분: 50.2㎡ (약 15.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건

* 주요시설: 본건 건물(흥일홀딩스)은 철근콘크리트구조 15층 건물로, 2019년 9월 6일에 사용 승인되었습니다. 기본적인 위생급배수, 난방, 소화전, 승강기, 기계식 주차 설비를 갖추고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 의정부중앙역(경전철)이 인근에 있어 시내 접근성이 좋습니다.

* 주변환경: 아파트, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 의정부역을 중심으로 상업시설과 문화시설이 밀집해 있으며, 행복로(구 중앙로)가 있어 쇼핑, 외식, 문화생활을 즐기기 좋은 지역입니다.

* 인접 도로: 본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자인 주OOOOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 경매 절차: 의정부지방법원 2024타경81902호로 진행 중이며, 중복병합사건으로 처리되고 있습니다.

* 말소기준권리: 등기부등본상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이며, 경매 완료 시 낙찰자는 대부분의 권리를 소멸시키고 깨끗한 권리 상태를 취득하게 됩니다.

* 임차인 현황: 임대차 관계는 미상이며, 인수 보증금은 0원입니다. 임차인 정보가 불분명하므로, 현황 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없으나, 현황 조사 및 권리분석을 통해 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 의정부동은 의정부시의 중심 상업 및 주거 지역에 해당합니다. 의정부중앙역과 의정부역을 중심으로 상권이 발달해 있으며, 백화점, 쇼핑몰, 병원, 공공기관 등이 밀집해 있습니다.

* 주요 상권: 의정부역 주변 및 행복로(구 중앙로) 일대에 대규모 상업시설과 의류, 잡화, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 업종 분포: 공동주택, 일반주택 외에도 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 잠재력: 경전철 및 지하철 노선 인근으로 교통이 편리하며, 지역 내 주요 편의시설 접근성이 높아 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 의정부시 중심부에 위치하여 다양한 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교통: 의정부중앙역(경전철) 및 의정부역(1호선) 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 신세계백화점 의정부점, 의정부 제일시장, 로데오거리(행복로) 등이 인접해 있어 쇼핑 및 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 의정부중앙초등학교, 의정부중학교, 의정부여자고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 있습니다.

* 문화/여가: 의정부 예술의 전당, 의정부 중앙공원 등 문화 및 여가 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

부동산 경매 물건은 잠재적 리스크를 내포하고 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 공부상 명칭과 실제 표기 불일치: 건물 외벽 명칭이 '에버리치'로 표시되어 있으나, 공부상 명칭은 '흥일홀딩스'로 기재되어 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 용도 불일치 가능성: 감정평가서상 건물 전체 용도가 '공동주택'으로 되어 있으나, 본 건의 경우 '오피스텔'로 경매 진행 및 신고된 것으로 보입니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상 내용 간의 차이가 있을 수 있으며, 주거용 및 상업용 부동산 관련 규제에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 명확한 현황 조사를 통해 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임 지급 현황을 확인해야 합니다.

* 미상 보증금/차임: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명도 비용 발생 또는 추가적인 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 관리 상태: 연식 대비 건물 관리 상태 및 하자 여부에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 중심부에 위치하며, 의정부중앙역(경전철) 및 의정부역(1호선) 이용이 편리한 역세권 오피스텔입니다. 주변에 풍부한 상업 및 편의시설이 있어 생활 환경이 우수하며, 경매로 인한 권리상의 특별한 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 공부상 용도가 '공동주택'으로 되어 있고 건물 외벽 명칭이 다른 점, 임대차 관계가 불분명하다는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하고 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인한다면, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 의정부중앙역(경전철) 및 의정부역(1호선) 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 백화점, 대형 마트, 시장, 상업 지구 등 풍부한 편의시설 인접.

* 안정적인 임대 수요: 의정부 도심 지역에 위치하여 직장인 및 학생 등 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사에 유리.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 적절한 입찰을 통해 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 223,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보 및 유사 물건 시세를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 건물면적: 50.20㎡ (약 15.19평)

* 감정가: 223,000,000원 (평당 약 14,676,000원)

* 시세 조사:

* 의정부동 일대 오피스텔의 경우, 면적 및 층수, 역과의 거리 등에 따라 평당 10,000,000원에서 16,000,000원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다.

* 특히 의정부중앙역 인근의 신축급 오피스텔이나 아파트로 활용 가능한 주상복합의 경우, 평당 13,000,000원 이상의 시세를 형성하는 경향이 있습니다.

* 본 건은 2019년 준공된 건물로, 비교적 신축에 해당하며 도심지 인프라를 갖춘 장점이 있습니다.

* 단, 공부상 '아파트' 명칭으로 인한 해석의 여지, 임대차 정보 부재 등 리스크 요소를 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 현재 감정가 수준을 고려할 때, 보수적으로 접근 시 감정가 대비 90%~100% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 수익률 확보 및 경쟁 입찰 상황을 감안하여, 200,000,000원 ~ 223,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 것을 권장합니다.

* 다만, 이는 현재까지 파악된 정보 및 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리관계 재확인, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주의: 임차인 현황 미상으로, 명도 관련 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.