나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81902 [38] 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 4층 404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재하며, 주위
는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층 B01호외 24개호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
-창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

- 일련번호(25),(26)
15층 공동주택 건물내 지1층 근린생활시설로서, 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

- 일련번호(27)-(30)
15층 공동주택 건물내 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용중임.

- 일련번호(31)-(49)
15층 공동주택 건물내 3-6층 및 15층 아파트로서, 현재 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장
설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경81902 (38)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 4층 404호

* 용도: 오피스텔 (단, 공부상 아파트로 등록)

* 감정가: 237,000,000 원

* 토지면적: 8.18㎡ (약 2.47 평)

* 건물면적: 55.58㎡ (약 16.81 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건

* 주의사항: 공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음

2. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 의정부중앙역(경전철)이 가까워 역세권의 이점을 가집니다.

* 토지: 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지 위에 건물이 소재합니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(중랑천-백석천)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-29

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 박 는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 표시된 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 아파트, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 의정부중앙역 인근으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 잠재력: 역세권의 이점으로 인해 상업 시설 이용 및 주거 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 교통시설: 의정부중앙역(경전철) 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 혼동: 공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물 외벽에는 "에버리치"로 표시되어 있어 혼동의 여지가 있습니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 용도 불일치: 건축물대장상 '공동주택'(아파트)으로 등록되어 있으나, 실제로는 '오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 향후 재산권 행사, 거래, 세금 등에서 잠재적인 문제가 될 수 있습니다.

* 중복병합사건: 해당 사건이 중복 병합되어 처리되는 건으로, 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 없으나, 중점경관관리구역(중랑천-백석천) 등 환경 및 경관 관련 규제가 있을 수 있습니다. (Search 12, 13, 14, 15, 16 참조)

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 일부 행위 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 경기도 의정부시 의정부동, 의정부중앙역 초역세권에 위치한 오피스텔(공부상 아파트)입니다. 역세권 입지와 편리한 교통망은 큰 장점입니다. 감정가는 2억 3천 7백만원으로, 건물 면적 55.58㎡ (약 17평)에 대한 가치로 평가되었습니다. 권리분석 상으로는 인수되는 임차보증금이 없고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적은 편입니다.

그러나 공부상 '아파트'임에도 실제로는 '오피스텔'로 이용되고 있는 점, 건물 명칭 표기상의 차이는 주의해야 할 부분입니다. 이러한 공부상 불일치 문제는 향후 부동산 거래 시 가치 평가나 세금 문제에 영향을 줄 수 있으므로, 사전에 충분한 확인이 필요합니다. 입지적 장점과 권리관계의 단순성을 고려할 때 투자 가치는 있으나, 공부상 불일치 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부중앙역(경전철) 인접으로 교통 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 수요: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 낮은 인수 부담: 인수되는 임차보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 발전 가능성: 의정부시의 지속적인 도시 발전 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 237,000,000원입니다. 유사 면적(55-60㎡)의 오피스텔 및 아파트 시세를 종합적으로 검토한 결과, 해당 지역의 실거래가 및 호가는 대략 200,000,000원에서 240,000,000원 범위에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. (Search 2, 4, 5, 10, 11 참조)

건물 면적 55.58㎡ (약 16.81평) 기준, 평당 감정가는 약 14,100,000원이며, 현재 시장가는 평당 약 11,900,000원 ~ 14,300,000원 수준으로 조사됩니다.

특히, 공부상 아파트이나 오피스텔로 이용되는 점, 건물명칭 혼동 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가 범위는 190,000,000원 ~ 220,000,000원 으로 제안합니다.

이는 시세 및 감정가, 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경매 진행 상황에 따라 유동적으로 조정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.