나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81902 [30] 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 2층 204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재하며, 주위
는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층 B01호외 24개호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
-창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

- 일련번호(25),(26)
15층 공동주택 건물내 지1층 근린생활시설로서, 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

- 일련번호(27)-(30)
15층 공동주택 건물내 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용중임.

- 일련번호(31)-(49)
15층 공동주택 건물내 3-6층 및 15층 아파트로서, 현재 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장
설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2024타경81902 (30)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 2층 204호

용도: 오피스텔

건물명칭: 공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물 외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.43㎡ (약 16.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물표제부 요약:

- 주용도: 공동주택 (표제부 및 전유부 정보 일치)

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

- 층수: 지하 1층 ~ 지상 15층

- 전유부 층/호: 2층 204호

- 사용승인일: 2019년 09월 06일

1.4. 감정가 및 평가 요약

감정가: 170,000,000원

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통임.

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 내 (2층 204호)

- 이용 상태: 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용 중임.

- 설비 내역: 기본적인 위생급배수, 난방, 소화전, 승강기, 기계식 주차장 설비 등 보유.

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항: 공부상 명칭과 건물 외벽 표시명이 다름 (흥일홀딩스 vs 에버리치).

기타 참고사항: 임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 교통상황

- 본건까지 차량 진출입이 가능함.

- 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

- 의정부중앙역(경전철)이 동측 인근에 위치함.

2.2. 주위 환경

- 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

- 의정부중앙역(경전철) 인근으로 상업 및 주거 복합 지역임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

- 용도지역: 일반상업지역

- 도로: 소로3류 (폭 8m 미만) 접합

- 기타 제한사항: 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(중랑천-백석천)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

- 소유권보존: 흥일홀딩스주식회사 (2019.10.21)

- 소유권이전: 주식회사제네시스산업개발 (2020.06.08)

- 소유권이전청구권가등기: 주식회사비에스디엠 (2022.07.22) - 매매예약

- 근저당권: 정안상운주식회사 (2019.10.25, 150,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당권: 진선미대부주식회사 (2021.03.17, 960,000,000원) - 말소

- 근저당권: 주식회사사랑과미래대부 (2022.04.13, 960,000,000원) - 말소

- 근저당권부채권근질권설정: 주식회사엘씨엘대부 (2023.10.20, 960,000,000원) - 말소

- 임의경매: 주식회사엘씨엘대부 (2024.07.19, 800,000,000원) - 말소 (2024타경81902)

- 압류: 의정부시 (2024.10.23) - 말소

- 압류: 의정부시 (2025.03.05) - 말소

- 근질권압류: 구미세무서장 (2025.04.22) - 말소

- 등기부채권 총액: 2,070,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

- 말소기준권리: 을1 (2019.10.25 접수, 정안상운주식회사 근저당권)

- 매각으로 인해 말소될 권리: 을1, 을2, 을2-4, 갑20(임의경매), 갑21(압류), 갑22(압류), 을2-4-1(근질권압류) 등 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됨.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건에서는 해당 없음)

3.3. 임차인 현황

- 임차인: 유재란

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2021-01-19

- 확정일자: 정보 없음

- 배당신고일자: 정보 없음

- 대항력: 없음

- 비고:

- 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

- 본 건이 위치한 의정부동 일대는 오피스텔 및 공동주택이 혼재된 지역으로, 의정부중앙역 역세권에 위치하여 교통이 편리한 편입니다.

- 유사 면적 및 연식의 오피스텔 시세는 공급 면적 기준 약 1.4억 ~ 3.7억 원 수준으로 파악됩니다. (본 건 감정가 1.7억은 시세 범위 내에 있습니다.)

- 신축 오피스텔의 경우 3.7억 원 이상의 호가를 보이며, 연식이 오래된 오피스텔은 1.4억 원 수준의 매물이 있습니다.

- 본 건의 감정가 1.7억 원은 인근 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 잠재적 임대수익

- 현재 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 보고되어 있어, 인수되는 보증금 부담은 없습니다.

- 임대관계가 미상임으로, 입찰 전 임차인 현황 및 점유 관계를 명확히 확인해야 합니다.

- 대항력 없는 임차인(유재란)은 인수 보증금이 없으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

- 신세계백화점 의정부점, 의정부농협하나로마트 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

- 경전철 의정부중앙역을 비롯한 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

- 의정부중앙초등학교, 의정부중학교, 의정부여자고등학교 등 교육시설이 주변에 위치하고 있습니다.

5.3. 기타 시설

- '의정부중앙역' 역세권 오피스텔로, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 다수의 권리관계

- 등기부채권 총액이 2,070,000,000원으로 감정가 170,000,000원 대비 매우 높습니다.

- 비록 대부분의 근저당권 및 압류, 임의경매 개시결정 등이 말소될 예정이나, 채권 총액이 높은 점은 해당 물건의 신용 위험 및 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 함을 시사합니다.

6.2. 임차인 관련 사항

- 임차인 유재란의 경우 전입일자가 2021년 1월 19일이나, 보증금 및 차임 정보가 없어 대항력은 없으나, 잠재적인 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 외벽 명칭 불일치

- 공부상 명칭과 실제 건물 외벽 명칭이 달라 혼란을 야기할 수 있으나, 이는 경매 명세서에 명시되어 있어 특별한 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.4. 소각장 관련 이슈

- 의정부시에는 소각장 이전 관련 이슈가 존재합니다. 본 건의 소재지와 직접적인 관련성은 낮으나, 지역 전체의 환경 및 개발 계획에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 의정부중앙역 인근의 오피스텔로, 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 편입니다. 감정가 170,000,000원 대비 넓은 건물 면적(54.43㎡)을 보유하고 있습니다.

다수의 채권으로 인해 등기부채권 총액이 높게 나타나지만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 보입니다.

다만, 임차인 유재란의 경우 대항력은 없으나 보증금 및 차임 정보가 없어 명도 시 주의가 필요합니다. 또한, 높은 등기부채권 총액은 경매 절차의 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 의정부중앙역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 합리적인 감정가: 유사 오피스텔 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로 판단됩니다.

* 인수 권리 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리는 대부분 소멸되어 낙찰 후 추가 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 임대수익 잠재력: 주거용으로 이용 가능한 오피스텔로서, 안정적인 임대수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

- 본 건의 감정가는 170,000,000원입니다.

- 유사 면적(54.43㎡)의 오피스텔 실거래가 및 호가를 종합적으로 고려할 때, 1.6억 원 ~ 1.9억 원 범위에서 시세가 형성되어 있습니다.

- 임차인의 대항력은 없으며 인수 보증금이 0원이므로, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

- 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 90~110% 수준인 약 153,000,000원 ~ 187,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보 및 시장 상황을 기반으로 추정한 것이므로, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 추가적인 시세 조사 및 권리 분석, 명도 가능성 등을 면밀히 검토하신 후 결정하시기 바랍니다.

* 또한, 본 물건은 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 상황 변동에 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.