나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81902 [27] 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 2층 201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재하며, 주위
는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층 B01호외 24개호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
-창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

- 일련번호(25),(26)
15층 공동주택 건물내 지1층 근린생활시설로서, 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

- 일련번호(27)-(30)
15층 공동주택 건물내 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용중임.

- 일련번호(31)-(49)
15층 공동주택 건물내 3-6층 및 15층 아파트로서, 현재 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장
설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경81902 (27)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 2층 201호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 160,000,000원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주식회사엘씨엘대부 (갑19 등기 기준)

1.2. 면적

* 토지면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

* 토지지분: 7.38㎡ (약 2.23평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 50.17㎡ (약 15.18평)

* 건물지분: 50.17㎡ (약 15.18평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

* 중복병합사건, 공동담보 물건

* 주의사항: 공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물 외벽에는 "에버리치"로 표시되어 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재하고 있습니다.

* 주위는 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 건물구조 및 이용상태

3.1. 건물 구조

* 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물입니다.

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등

* 창호: 하이샷시 창호

3.2. 이용 상태

* 본건(201호)은 15층 공동주택 건물 내 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용 중입니다.

* 건물 내 다른 호실들은 근린생활시설, 아파트 등으로 이용 중입니다.

3.3. 설비 내역

* 기본적인 위생급배수설비, 난방설비(보일러), 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

3.4. 토지 이용상태

* 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로, 공동주택 건물 부지로 이용 중입니다.

* 본건은 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 을1 (정안상운주식회사, 근저당, 2019-10-25 접수)입니다.

4.2. 등기부 요약 (말소기준권리보다 이후 순위 권리)

* 을2: 진선미대부주식회사 근저당 (2021-03-17) - 말소

* 을4: 주식회사사랑과미래대부 근저당 (2022-04-13) - 말소

* 을2-4: 주식회사엘씨엘대부 2번근저당부채권근질권설정 (2023-10-20) - 말소

* 갑18: 박연경 가압류 (2024-01-03) - 말소

* 갑19: 주식회사엘씨엘대부 임의경매개시결정 (2024-07-19) - 말소

* 갑20: 의정부시 압류 (2024-10-23) - 말소

* 을2-4-1: 구미세무서장 2-4번근질권압류 (2025-04-22) - 말소

* 갑21: 의정부시 압류 (2026-02-04) - 말소

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 등기사항 중 갑1 (흥일홀딩스주식회사, 소유권보존, 2019-10-21) 및 갑9 (주식회사비에스디엠, 소유권이전청구권가등기, 2022-07-22)은 말소되지 않은 권리입니다. (※통상적인 경매 절차상 소유권 관련 등기는 매각 후 정리되나, 해당 등기들의 구체적인 효력 및 인수 여부는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.)

* 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다.

4.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 의정부동은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 분포된 지역입니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 의정부중앙역(경전철) 인근으로 역세권의 이점을 가지며, 주변에 아파트 단지 및 주택가가 혼재하여 배후 수요 또한 확보될 수 있습니다.

5.2. 상권 현황

* 건물 내 근린생활시설이 위치해 있으며, 주변에도 다양한 상업시설이 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 오피스텔의 경우, 주거 및 소형 사무실 용도로 활용 가능성이 높습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 인근에 의정부중앙역(경전철)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 노선버스 정류장도 가까워 시내 이동이 용이합니다.

* 주변에 아파트 단지 및 주택가가 있어 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6.2. 교육시설

* 본건까지의 거리는 명시되지 않았으나, 주변에 의정부중앙초등학교, 의정부중학교, 의정부여자고등학교 등이 소재하고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복병합사건 및 공동담보

* 본건은 중복병합 및 공동담보로 진행되는 사건으로, 채권 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

7.2. 건물 명칭 이중 표기

* 공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물 외벽에 "에버리치"로 표시되어 있어, 건물 관련 계약이나 관리에 혼란이 발생할 소지가 있습니다.

7.3. 임대 관계 미상

* 현재 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 실제 임대 관계 및 계약 내역이 확인되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* (참고: 의정부시에서는 자일동 일대에 신규 폐기물 소각장 건립 계획이 있으나, 본건 소재지와 직접적인 인접 지역은 아닙니다. 다만, 이는 향후 지역 환경 및 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려될 수 있습니다.)

7.5. 미등기 권리 또는 사실 관계

* 갑1 (소유권보존) 및 갑9 (소유권이전청구권가등기)가 말소되지 않은 점은 권리관계에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 의정부동의 의정부중앙역 인근에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 감정가는 1억 6천만원으로, 면적 대비 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

하지만 중복병합 및 공동담보 사건이라는 점, 공부상 명칭과 외벽 표기 명칭이 다르다는 점, 임대 관계가 미상이라는 점 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 말소되지 않은 소유권이전청구권가등기와 같은 등기상 권리관계는 면밀한 분석이 요구됩니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 명도 및 권리 관계에 대한 철저한 조사와 함께 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 의정부중앙역(경전철) 역세권 입지로 교통 접근성이 우수합니다.

* 일반상업지역에 위치하여 주거 및 상업 목적의 활용이 가능합니다.

* 현재 감정가 1억 6천만원은 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 가능성이 있습니다.

* 향후 의정부시의 개발 및 교통망 확충 계획 등에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원입니다.

주변 오피스텔 실거래가 및 시세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 의정부동 일대 오피스텔의 제곱미터당 가격은 약 300만원 후반대에서 400만원 초반대로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가(50.17㎡, 160,000,000원)는 제곱미터당 약 319만원으로, 이는 주변 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 본건은 중복병합사건, 공동담보, 임대관계 미상, 공부상 명칭과 건물 외벽 표기 명칭의 차이, 미등기 권리 등의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 점을 감안할 때, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 범위에서 시작하여, 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 통해 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

(※ 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 답사 결과 및 권리관계 확정 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 전문가와 상담하시기를 권장합니다.)

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