나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81902 [18] 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 10층 1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재하며, 주위
는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층 B01호외 24개호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
-창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

- 일련번호(25),(26)
15층 공동주택 건물내 지1층 근린생활시설로서, 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

- 일련번호(27)-(30)
15층 공동주택 건물내 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용중임.

- 일련번호(31)-(49)
15층 공동주택 건물내 3-6층 및 15층 아파트로서, 현재 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장
설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경81902 (18)

감정가: 202,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 주OOOOOOOOO

중복병합사건: 예

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 10층 1003호

건물 용도: 오피스텔 (건축물대장상 '공동주택', 건물 외벽 '에버리치' 표기, 공부상 명칭 '흥일홀딩스')

토지 면적: 6.80㎡ (약 2.06평)

토지 지분: 6.798㎡ (약 1.96평)

건물 면적: 46.20㎡ (약 13.20평)

건물 지분: 46.2㎡ (약 13.20평)

1.3. 특이사항

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물 외벽에는 "에버리치"로 표시되어 있어 혼동의 소지가 있습니다.

건축물대장상 주 용도는 '공동주택'이나, 실제로는 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며, "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 등 공동주택과 일반 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 의정부중앙역이 가까워 경전철 이용이 용이하며, GTX-C 노선 개통 시 서울 강남 접근성이 향상될 것으로 기대됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

권리 분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건은 인수되는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)가 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

의정부시 의정부동 일대의 오피스텔 시세는 면적 및 건물 상태에 따라 차이가 있으나, 46㎡(약 14평) 내외의 오피스텔이 대략 1억 3천만 원에서 1억 9천만 원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본 건의 감정가는 2억 2천만 원으로, 최근 실거래가 최고가 대비 다소 높은 수준이나, 최저 호가 및 최근 거래 사례를 참고할 때 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. '흥일홀딩스' 건물 내 다른 호실의 최근 실거래 사례는 1억 3천만 원에서 1억 6천 8백만 원 수준으로 확인되었습니다.

4.2. 주변 편의시설

단지 주변에 의정부중앙역, 의정부역, 가능역 등 대중교통 이용이 편리하며, 신세계백화점 의정부점, 로데오거리, 제일시장 등 생활 편의 시설이 인접해 있어 생활 인프라가 우수합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 의정부시 자일동 일대에 소각장 및 예비군 훈련장 유치 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 본 건 물건지와의 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 15층 건물로, 본 건(10층 1003호)은 오피스텔로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 토지 이용 현황

토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명칭 불일치

건물 외벽의 "에버리치" 표기와 공부상 명칭 "흥일홀딩스" 간의 차이가 있어, 향후 건물 관리 및 유지보수 시 혼란이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축물대장상 용도

건축물대장상 주 용도는 '공동주택'으로 되어 있으나, 실제 이용 용도는 '오피스텔'로 확인되어, 향후 행정 처분이나 재건축 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

일반상업지역, 소로3류 접함, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등의 토지이용계획 및 제한사항은 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부중앙역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가 대비 최근 시세가 합리적인 수준으로 보이며, 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 간단하다는 장점이 있습니다. 다만, 건물 외벽 명칭 불일치 및 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 차이에 대한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 의정부중앙역이 인근에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

* 생활 인프라: 백화점, 시장, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 소형 면적: 46.20㎡의 면적으로 1인 가구 또는 소형 가구에 적합합니다.

* 권리 분석 용이: 인수되는 권리 및 임차 보증금이 없어 비교적 안전하게 투자할 수 있습니다.

* GTX-C 노선 호재: 향후 GTX-C 노선 개통 시 서울 강남 접근성이 크게 개선될 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 202,000,000원입니다. 최근 실거래가 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔이 1억 3천만 원에서 1억 9천만 원 사이에 거래되고 있음을 확인했습니다. 특히, '흥일홀딩스' 건물 내 유사 면적의 최근 거래 사례는 1억 3천만 원에서 1억 6천 8백만 원 수준입니다.

본 건은 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다. 최근 거래 사례와 감정가, 그리고 물건의 희소성 및 입지 조건을 고려할 때, 예상 입찰가는 약 1억 5천만 원에서 1억 7천만 원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

이는 시세 분석에 따른 잠정적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 유사 물건의 최신 낙찰가 분석 등을 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.