나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81902 [16] 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 9층 901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재하며, 주위
는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층 B01호외 24개호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
-창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

- 일련번호(25),(26)
15층 공동주택 건물내 지1층 근린생활시설로서, 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

- 일련번호(27)-(30)
15층 공동주택 건물내 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용중임.

- 일련번호(31)-(49)
15층 공동주택 건물내 3-6층 및 15층 아파트로서, 현재 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장
설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경81902 (16)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 9층 901호 (신주소: 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13)

용도: 오피스텔 (공부상: 공동주택)

감정가: 226,000,000원

토지면적: 7.39㎡ (약 2.23평)

토지지분: 7.386999999999999㎡ (약 2.23평)

건물면적: 50.20㎡ (약 15.19평)

건물지분: 50.2㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물 외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음. 공부상 아파트임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, 주변은 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: ApprSummary]

의정부중앙역(경전철) 동측 인근에 위치하며, 도보 약 5분 거리(316m)에 의정부중앙역(경전철)이 있어 교통이 편리합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 133번, 7100번, 7200번, 7300번, 8906번 등 다양한 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 양호한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로에 접해 있습니다. [cite: ApprSummary]

2.2. 토지 및 건물 현황

토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. [cite: ApprSummary]

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 15층 건물이며, 본건은 그 중 9층에 위치한 901호입니다. [cite: ApprSummary, JSON]

건축물대장상 주용도는 공동주택이나, 실제 현황 및 용도는 오피스텔로 이용 중입니다. [cite: ApprSummary, JSON]

건물 외벽에는 "에버리치"로 표시되어 있으나, 공부상 명칭은 "흥일홀딩스"입니다. [cite: Prompt]

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. [cite: Prompt]

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. [cite: Prompt]

따라서 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 의정부 중앙역 인근으로, 주변에 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

신세계백화점 의정부점이 약 648m 거리에 위치해 있어 쇼핑 및 문화생활 접근성이 좋습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 여부

의정부시는 과거 쓰레기 소각장 및 하수처리시설 등 혐오시설 이전 문제로 지역 주민들의 갈등이 있었던 사례가 있습니다.

현재 본건 소재지(의정부동, 의정부중앙역 인근)에서 인접한 곳에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 언급된 정보는 없습니다.

다만, 의정부시 장암동에 생활폐기물자원회수시설(소각장)이 있으며, 장암동 및 민락동에 공공하수처리시설이 위치합니다. 이러한 시설들은 물리적으로 본건과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 내부 설비

건물은 기본적인 위생급배수설비, 보일러 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다. [cite: ApprSummary]

5.2. 주변 편의시설

의정부중앙역을 중심으로 한 역세권에 위치하며, 의정부중앙초등학교, 의정부중학교, 의정부여자고등학교 등 교육시설이 인근에 있습니다.

또한, 차량 이용 시 약 648m 거리에 신세계백화점 의정부점이 있어 쇼핑 및 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 외벽 표시 차이

건물 외벽에는 "에버리치"로 표시되어 있으나, 공부상 명칭은 "흥일홀딩스"로 차이가 있습니다. [cite: Prompt]

6.2. 공부상 용도와 실제 이용 현황

건축물대장상 용도는 '공동주택(아파트)'이나, 실제 현황 및 등기부상으로는 '오피스텔'로 이용되고 있습니다. [cite: ApprSummary, Prompt, JSON] 이는 계약 시 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

또한, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(중랑천-백석천) 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다. [cite: ApprSummary]

6.4. 중복 병합 사건

본 사건은 중복병합 사건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 변수가 있을 수 있습니다. [cite: Prompt]

6.5. 임대 관계 미상

현재 임차 관계가 불명확하여, 명도 시 세입자 발생 여부 및 명도 난이도를 신중히 검토해야 합니다. [cite: Prompt]

7. 종합 의견

본건은 의정부중앙역 초역세권에 위치한 오피스텔(공부상 아파트)로, 도심지 내 주거 및 상업 시설이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다. 교통 접근성이 우수하고 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 여건은 양호한 편입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 건물 외벽 명칭과 공부상 명칭의 불일치, 그리고 중복 병합 사건이라는 점은 주의가 필요합니다. 또한, 동일 경매 사건에서 동일 건물 내 다른 호실(3층 302호)이 3회 유찰 후 매우 낮은 금액(74,088,000원)으로 진행된 사례가 있어, 본건 9층 901호의 현재 시장 가치 및 잠재적 리스크에 대한 심층적인 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 의정부중앙역 초역세권 입지로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신세계백화점 등 주변 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 오피스텔로서의 실거주 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 향후 GTX 노선 확정 등 교통 호재 시 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 226,000,000원입니다. [cite: Prompt]

동일 경매 사건(의정부지방법원 2024타경81902)에서 동일 건물(흥일홀딩스) 내 3층 302호(물건번호 33번)가 3회 유찰 후 현재 74,088,000원까지 떨어진 상태입니다. 이는 해당 호실의 특정 사정이나 시장 상황을 반영한 것으로 보이며, 본건 9층 901호의 가치 평가에 중요한 참고 자료가 됩니다.

일반적으로 동일 건물 내에서도 층수, 향, 호실별 특성에 따라 가격 차이가 발생하나, 3회 유찰된 가격은 시장이 감정가를 크게 하회하고 있음을 시사합니다.

주변 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 50㎡ 내외의 면적은 아파트 기준으로 4.5억~7.9억 원까지 거래된 사례가 있으나, 이는 신축 아파트의 시세이며 오피스텔과 직접 비교하기는 어렵습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 초기 감정가 226,000,000원에서 상당한 폭의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

타 호실의 급격한 가격 하락 사례 및 본건의 잠재적 리스크(중복병합, 임대관계 미상 등)를 감안하면, 낙찰 가능성이 있는 보수적인 입찰가 범위는 80,000,000원 ~ 120,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 전략에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰 전 추가적인 현장 조사와 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.