나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81902 [15] 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 6층 604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재하며, 주위
는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층 B01호외 24개호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
-창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

- 일련번호(25),(26)
15층 공동주택 건물내 지1층 근린생활시설로서, 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

- 일련번호(27)-(30)
15층 공동주택 건물내 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용중임.

- 일련번호(31)-(49)
15층 공동주택 건물내 3-6층 및 15층 아파트로서, 현재 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장
설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경81902 (15)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 6층 604호 (건물 외벽 "에버리치" 표기)

용도: 공동주택 (아파트) [건축물대장상 공동주택으로 기재됨]

감정가: 243,000,000원

토지면적: 8.18㎡ (약 2.47평)

토지 지분: 8.178㎡ (약 2.47평)

건물면적: 55.58㎡ (약 16.81평)

건물 지분: 55.58㎡ (약 16.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

위치: 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주위는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

이용계획: 본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(중랑천-백석천)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 10월 25일 접수된 정안상운주식회사 근저당권입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 유연주: 보증금 20,000,000원, 차임 690,000원. 전입 및 확정일자 2021년 10월 25일. 배당신고일자 2023년 06월 15일. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

기타 권리사항: 소유권이전청구권가등기(주식회사비에스디엠)가 존재하나, 임의경매 개시로 인해 말소 대상이 될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 2,090,000,000원 (총 채권액이 매우 높아 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 의정부중앙역 역세권에 위치하여 경전철 이용객 및 인근 지역 주민을 배후로 하는 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주변의 공동주택, 일반주택, 근린생활시설 혼재로 인해 기본적인 수요층이 확보되어 있습니다.

역세권 프리미엄과 함께 배후 주거지의 소비력을 바탕으로 한 안정적인 상권 조성이 기대됩니다.

5. 생활정보

주변 교통: 의정부중앙역(경전철) 도보 접근 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 분포하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

막대한 채권 총액: 총 채권액(2,090,000,000원)이 감정가(243,000,000원)를 훨씬 초과하여 경매 취하 또는 유찰 가능성이 존재합니다.

중복병합 및 공동담보: 여러 채권이 얽혀 있어 권리 분석이 복잡하며, 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

건물 명칭 상이: 공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물 외벽에는 "에버리치"로 표기되어 있어 혼동의 여지가 있습니다.

토지 이용 제한: 일반상업지역, 소로3류, 과밀억제권역 외에 중점경관관리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건물 신축 연차: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축 연차는 짧으나, 공동주택(아파트) 용도로 이용 중입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부중앙역 역세권에 위치한 공동주택(아파트)으로, 우수한 교통 접근성과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 매우 높은 채권 총액, 중복 병합 및 공동 담보로 인한 복잡한 권리 관계는 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 위험 요소입니다.

이러한 구조적 문제로 인해 경매 절차가 원활하지 않거나, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

투자 결정을 내리기 전에 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 의정부중앙역(경전철)을 도보로 이용 가능한 역세권 단지로, 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

실거주 용이성: 아파트로서 실거주 목적 투자 시 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

최신 건축 연차: 2019년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

시세분석:

최근 유사 면적(약 55.58㎡)의 공동주택(아파트)이 의정부중앙역 인근에서 거래된 사례들을 종합해 볼 때, 현재 시세는 대략 230,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가 243,000,000원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

예상 입찰가:

본건은 채권 총액이 매우 높아 유찰 가능성이 높으며, 실제 경매 진행 시에는 감정가 대비 할인된 가격으로 시작될 수 있습니다. 또한, 상기 언급된 다양한 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시세를 고려하고, 잠재적 리스크를 감안했을 때, 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 이는 시세 대비 합리적인 가격으로 매입하여 추가적인 가치를 확보하려는 전략입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.