나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81902 [10] 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 10층 1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재하며, 주위
는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층 B01호외 24개호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
-창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

- 일련번호(25),(26)
15층 공동주택 건물내 지1층 근린생활시설로서, 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

- 일련번호(27)-(30)
15층 공동주택 건물내 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용중임.

- 일련번호(31)-(49)
15층 공동주택 건물내 3-6층 및 15층 아파트로서, 현재 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장
설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경81902 (10)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 10층 1001호

건물명칭: 흥일홀딩스 (건물 외벽 "에버리치" 표기)

용도 (공부상/추정):

공부상: 아파트 (물건명세서 참고사항, 건축물표제부상 주요용도 공동주택)

본 보고서 기준: 오피스텔 (경매 정보 및 감정평가서상 용도)

*10층 유닛의 정확한 용도는 감정평가서 요약에서 명시되지 않았습니다.

감정가: 226,000,000원 (2억 2천 6백만원)

토지면적: 7.39㎡ (약 2.23평)

토지지분: 7.386999999999999㎡ (약 2.23평)

건물면적: 50.20㎡ (약 15.19평)

건물지분: 50.2㎡ (약 15.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자 (본건): 주식회사엘씨엘대부 (800,000,000원)

채권 총액 (등기부채권): 2,078,627,380원 (약 20억 7천 8백만원)

특이사항:

* 중복병합사건, 공동담보 물건입니다.

* 공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물 외벽에는 "에버리치"로 표시되어 있습니다.

* 건축물대장상 및 공부상 주 용도는 '아파트' 또는 '공동주택'으로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

위치: 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지: 인접 필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현재 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

도로: 본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 일반상업지역

* 도로: 소로3류 (폭 8m 미만) (접합)

* 기타 제한사항: 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중랑천-백석천).

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 10월 25일 접수된 정안상운주식회사 근저당권 (을1, 150,000,000원) 입니다.

권리분석 요약:

본건은 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등 복잡한 권리관계가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차를 통해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (단, 소유권이전청구권가등기(갑11)의 말소 여부는 최종 확인이 필요합니다.)

권리 내역:

* 근저당권: 을1(정안상운), 을2(진선미대부), 을4(사랑과미래대부) - 모두 말소 예정

* 임의경매: 갑20(정안상운), 갑21(주식회사엘씨엘대부) - 모두 말소 예정 (본건 2024타경81902)

* 소유권이전: 갑5(주식회사제네시스산업개발) - 현재 소유자 명의

* 소유권이전청구권가등기: 갑11(주식회사비에스디엠) - 2022년 7월 22일 접수 (말소 여부 확인 필요)

* 주택임차권: 을6(김문섭) - 말소 예정

임차인 현황:

* 임차인: 김문섭 (김 )

* 보증금: 8,627,380원

* 차임: 680,000원

* 전입일자: 2021년 04월 08일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 08월 05일

* 대항력: 없음. 확정일자가 없고, 배당신고일자보다 전입일자가 앞서지만 대항력은 인정되지 않습니다. 주택임차권 등기(을6)는 말소 예정입니다.

* 인수 보증금: 0원 (낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

위치: 의정부중앙역 역세권 인근으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 해당합니다.

유동인구: 경전철역을 중심으로 형성된 상권의 기본적인 유동인구 확보가 가능합니다.

배후수요: 주변의 아파트 단지 및 주거 지역을 기반으로 한 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다.

상권특징: 일반상업지역 내 위치하여 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 업종의 잠재적 입점 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교통: 의정부중앙역(경전철)을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통 편의성이 양호한 편입니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. (마트, 병원 등 구체적인 편의시설 현황은 별도 조사가 필요합니다.)

주거환경: 아파트, 일반주택, 상가 등이 혼재되어 있어 복합적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

건물내부 설비: 건물은 기본적인 위생급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

용도 및 명칭 불일치:

* 공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물 외벽에는 "에버리치"로 표시되어 있습니다.

* 건축물대장상 주요 용도는 '공동주택'이며, 물건명세서에는 '아파트'로 표기되어 있습니다.

* 본건은 감정평가 및 경매 정보상 '오피스텔'로 분류되어 있으나, 실제 용도 및 공부상 내용 간의 차이로 인해 향후 명도 및 재산권 행사 시 법적, 행정적 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 10층 유닛의 실제 이용 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

건물 복합 용도: 15층 건물 내 지하 근린생활시설, 2층 오피스텔, 3-6층 및 15층 아파트 등으로 구성되어 있으며, 10층 유닛에 대한 구체적인 용도 설명이 감정평가 요약에 누락되어 있어 확인이 필요합니다.

복잡한 권리관계: 등기부채권 총액이 높고 다수의 권리자가 존재하나, 대부분 말소될 권리로 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 소유권이전청구권가등기(갑11)의 말소 여부에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

인근 혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부에 대한 별도 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 의정부중앙역 인근에 위치한 오피스텔(추정)입니다.

권리 관계는 다소 복잡하게 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 대부분의 권리가 경매로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰 후 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

가장 중요한 점은 공부상 '아파트' 또는 '공동주택'으로 등재되어 있고, 건물 외벽 명칭도 상이하다는 점입니다. 이는 본건이 실제 오피스텔로 사용되고 있다 하더라도, 향후 명도 과정이나 부동산 관련 행정 처리 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

따라서 본 건에 대한 투자를 고려하신다면, 해당 유닛의 실제 용도 및 구조에 대한 명확한 확인과 함께, 공부와의 차이로 인한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근하셔야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 의정부중앙역(경전철) 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

다목적 활용 가능성: 주변 상업 및 주거 복합 지역 특성상 오피스텔로서의 임대 수익이나 주거용 부동산으로서의 가치를 동시에 고려할 수 있습니다.

안전한 권리관계: 법원 경매 절차를 통해 권리 인수 부담 없이 취득할 수 있는 물건입니다. (단, 가등기 말소 여부 확인 필요)

시세 대비 저평가 가능성: 감정가와 실제 시장 시세를 비교 분석하여, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 226,000,000원입니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 다음과 같은 조사가 선행되어야 합니다.

* 본건과 동일한 건물 내 유사 면적의 오피스텔 또는 아파트의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세 조사.

* 의정부중앙역 인근 오피스텔 및 아파트 시장 동향 분석.

* 예상 임대 수익률 산출 (월세, 전세 등).

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히, 공부상의 용도 불일치(아파트 vs 오피스텔)는 시세 산정에 있어 신중한 접근을 요합니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여, 시장 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 본건은 권리 인수 부담이 없고 임차인 문제도 없어, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

투자 결정 전에 반드시 전문가와 상의하여 상세한 시세 조사를 진행하고, 용도 불일치로 인한 리스크를 고려한 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.