나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81902 [9] 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 10층 1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재하며, 주위
는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층 B01호외 24개호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
-창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

- 일련번호(25),(26)
15층 공동주택 건물내 지1층 근린생활시설로서, 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

- 일련번호(27)-(30)
15층 공동주택 건물내 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용중임.

- 일련번호(31)-(49)
15층 공동주택 건물내 3-6층 및 15층 아파트로서, 현재 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장
설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경81902 (9)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 10층 1002호 (도로명 주소: 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13)

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택으로 표기될 수 있으나, 실제 용도는 오피스텔로 이용 중)

* 감정가: 221,000,000원

* 토지면적: 7.24㎡ (약 2.19평)

* 토지지분: 7.24㎡ (약 2.19평)

* 건물면적: 49.20㎡ (약 14.88평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO (등기부상으로는 정안상운, 주식회사엘씨엘대부 등으로 임의경매 기입)

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보. 공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음. 건축물대장상 '공동주택'으로 표기되어 있으나, 실제 이용 현황 및 용도는 오피스텔로 확인됨.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 10층 1002호

* 사용승인일: 2019년 09월 06일

2. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 경전철 의정부중앙역이 가까워 역세권 입지에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 10월 25일 접수된 정안상운주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 흥일홀딩스주식회사 (2019-10-21)

* 근저당권: 정안상운주식회사 (2019-10-25, 말소기준권리)

* 소유권이전: 주식회사제네시스산업개발 (2020-06-08)

* 근저당권: 진선미대부주식회사 (2021-03-17, 말소)

* 근저당권: 주식회사사랑과미래대부 (2022-04-13, 말소)

* 소유권이전청구권가등기: 주식회사비에스디엠 (2022-07-22)

* 근질권설정: 주식회사엘씨엘대부 (2023-10-20, 말소)

* 임의경매: 정안상운 (2024-01-03, 말소)

* 임의경매: 주식회사엘씨엘대부 (2024-07-19, 말소)

* 근질권압류: 구미세무서장 (2025-04-22, 말소)

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 2,070,000,000원 (20억 7천만원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2019-12-12

* 확정일자: 2024-01-26

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 의정부동 일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 및 주거 지역의 특성을 보입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 가능합니다.

* 상권 규모: 의정부중앙역을 중심으로 형성된 상권 내에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 인접하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리합니다.

5. 생활정보

* 교통: 경전철 의정부중앙역과 인근 버스정류장을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지, 일반 주택가, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 편의시설: 기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 혼동: 공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나, 건물 외벽에는 "에버리치"로 표시되어 있어 혼동을 줄 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도: 공부상 '공동주택'으로 표기되어 있으나, 실제 용도는 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 민원 발생 시 고려될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(중랑천-백석천)에 해당합니다. 이 중 폐기물매립시설 설치제한지역 및 중점경관관리구역 지정은 개발 및 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는, 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)이 위치한다는 구체적인 정보는 없습니다. 다만, 의정부시 외곽 지역에 대한 쓰레기 소각장 관련 이슈가 간헐적으로 보도된 바 있으나, 본건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부 채권 총액이 20억 7천만원에 달하여, 감정가(2억 2천1백만원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 과정에서 채권자 간 복잡한 이해관계가 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부중앙역 인근에 위치하며, 오피스텔로서 주거 및 업무용으로 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 접근성과 기본적인 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 공부상 명칭 및 용도 표기 상의 차이, 그리고 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 현재 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부중앙역(경전철) 인근에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 비교적 합리적인 감정가: 현 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 오피스텔로서의 활용성: 주거용 또는 업무용으로 다양하게 활용 가능합니다.

* 대항력 없는 임차인: 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명도 및 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2억 2,100만원입니다. 현재 검색된 시세 정보는 지역 내 오피스텔의 경우 평당 1,000만원에서 2,000만원 이상까지 다양하게 형성되어 있음을 보여주고 있습니다. 본건 전용면적 49.20㎡ (약 14.88평)를 고려할 때, 평당 1,000만원 수준을 적용하면 약 1억 4,880만원, 평당 1,500만원 수준을 적용하면 약 2억 2,320만원으로 추정할 수 있습니다.

하지만, 본건은 채권 총액이 20억 7천만원으로 감정가를 훨씬 초과하고 있으며, 권리 관계가 복잡한 편입니다. 따라서 현 시세 및 주변 매물 동향에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필수적입니다.

보수적인 관점에서, 인수할 보증금이 없고 채무 총액이 높은 점을 감안하여, 감정가 대비 70%~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이 추정치는 일반적인 경매 물건의 낙찰가율과 본건의 특이사항을 종합적으로 고려한 것이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 시세 재확인 및 전문가와 상담을 거치시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.