나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81902 [7] 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 13층 1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재하며, 주위
는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층 B01호외 24개호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
-창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

- 일련번호(25),(26)
15층 공동주택 건물내 지1층 근린생활시설로서, 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

- 일련번호(27)-(30)
15층 공동주택 건물내 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용중임.

- 일련번호(31)-(49)
15층 공동주택 건물내 3-6층 및 15층 아파트로서, 현재 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장
설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2024타경81902 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주 (주OOOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 13층 1303호

건물 명칭: 공부상 "흥일홀딩스", 건물 외벽 "에버리치" 표시 (주의사항)

공부상 용도: 공동주택 (아파트) (물건명세서 참고사항)

실제 용도: 오피스텔 (사용승인일: 2019-09-06)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 202,000,000원

토지면적: 6.80㎡ (약 2.06평)

토지 지분: 6.798㎡ (약 2.06평)

건물면적: 46.20㎡ (약 13.98평)

건물 지분: 46.2㎡ (약 13.98평)

1.4. 특이사항

중복병합사건, 공동담보 물건.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재합니다.

주위는 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

의정부중앙역(경전철)이 도보 약 5~10분 거리에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

지역지구: 일반상업지역

도시계획: 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

기타 제한사항: 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중랑천-백석천)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2019년 10월 25일 접수된 정안상운주식회사 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 아래 '잠재적 리스크' 항목 참조)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상임.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 점유 관계 확인 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부채권 총액: 2,070,000,000원 (모든 채권 합산 금액)

이는 감정가 대비 매우 높은 금액으로, 복잡한 채권 관계가 존재할 수 있음을 시사합니다. 다만, 대부분의 채권이 말소 예정인 점을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구성 및 용도

본 건물(흥일홀딩스)은 철근콘크리트 구조 15층 건물로, 지1층은 근린생활시설, 2층은 오피스텔, 3-6층 및 15층은 아파트로 이용 중인 복합 건물입니다. (이용상태 참조)

해당 물건 1303호는 13층에 위치하며, 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권

의정부중앙역 인근의 상업지역 및 주거지역이 혼재된 지역으로, 기본적인 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 아파트 단지 등 배후 주거 수요가 있어 오피스텔/주거용으로의 가치가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 의정부중앙역(경전철), 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: 건물 내 또는 인근 근린생활시설 이용 용이. 대형마트, 병원 등은 차량 이동 필요.

* 교육시설: 의정부초등학교, 의정부중학교, 의정부고등학교 등이 인근에 위치 (도보 약 15-20분 또는 단거리 대중교통 이용).

5.2. 환경 정보

본건 주변에서 지도상 확인되는 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 명칭 및 외벽 표기 상이

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나, 건물 외벽에는 "에버리치"로 표시되어 있어 혼동의 여지가 있습니다. (주의사항)

6.2. 공식 등기 내용과 실제 이용 현황 차이

공식적으로는 아파트(공동주택)로 등기되어 있으나, 건물 내 타 호실의 경우 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 복합 이용되고 있어, 해당 물건 1303호 역시 실제 이용 현황 및 등기부상 내용 간 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 소유권이전청구권가등기 (갑9)

2022년 07월 22일 접수된 주식회사비에스디엠의 소유권이전청구권가등기 (갑9)은 경매 절차로 소멸되지 않을 가능성이 높습니다.

이는 낙찰자가 해당 가등기의 부담을 그대로 인수하거나, 추후 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 매우 크다는 것을 의미합니다. 본건의 가장 중대한 리스크 요인으로, 철저한 법률 검토가 필요합니다.

6.4. 복잡한 채권 관계

총 채권액이 감정가 대비 상당히 높은 편이나, 대부분의 근저당권이 말소 예정으로 파악됩니다. 다만, 과거 복잡한 채권 및 담보 설정 이력이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부중앙역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

그러나 등기부 상의 소유권이전청구권가등기(갑9)가 경매로 소멸되지 않을 경우, 낙찰자가 큰 법적 위험을 부담하게 됩니다.

이러한 중대한 리스크로 인해, 본 건은 신중한 접근이 요구되며, 가등기 관련 법률 전문가의 정밀한 검토 후에 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부중앙역(경전철) 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 가등기 리스크 해소 시 잠재적 가치: 만약 가등기 문제가 원만히 해결되거나 소멸된다면, 본 물건의 현재 감정가 수준 또는 그 이상으로 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 202,000,000원입니다.

주변 유사 면적 (약 14평)의 오피스텔/아파트 시세는 180,000,000원 ~ 250,000,000원 선으로 형성되어 있습니다.

그러나 본 건은 소유권이전청구권가등기(갑9)라는 매우 중대한 법적 위험을 내포하고 있어, 해당 권리가 소멸되지 않는다고 가정할 경우, 일반적인 경매 투자자에게는 권장하기 어려운 물건입니다.

만약 가등기 위험을 감수하고 입찰에 참여한다면, 해당 위험을 반영하여 감정가의 70% 수준인 약 140,000,000원 이하에서 검토하는 것이 보수적인 접근일 수 있습니다.

이는 법적 리스크를 상당 부분 할인한 가격이며, 실제 가치는 가등기 처리 방안 및 법률적 판단에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원 선으로 고려해 볼 수 있으나, 이는 높은 위험을 감수한 가격임을 반드시 인지해야 합니다.

(임대 관계가 미상이므로 인수 보증금은 0원으로 간주하여 계산합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.