나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81902 [1] 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 7층 701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재하며, 주위
는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층 B01호외 24개호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
-창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

- 일련번호(25),(26)
15층 공동주택 건물내 지1층 근린생활시설로서, 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

- 일련번호(27)-(30)
15층 공동주택 건물내 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용중임.

- 일련번호(31)-(49)
15층 공동주택 건물내 3-6층 및 15층 아파트로서, 현재 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장
설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경81902 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 7층 701호

용도: 오피스텔 (단, 공부상 '아파트'로 기재되어 있을 가능성 있음. 상세 내용은 '잠재적 리스크' 참조)

감정가: 226,000,000원

토지 면적: 7.39㎡ (약 2.23평)

토지 지분: 7.386999999999999㎡ (약 2.23평)

건물 면적: 50.20㎡ (약 15.19평) (전용면적 추정, 분양면적 정보 별도 없음)

건물 지분: 50.2㎡ (약 15.19평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 중복 병합 사건, 공동 담보 경매

1.1. 입지조건

위치: 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 위치.

주위 환경: 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로 상태: 본건은 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 소로 3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(중랑천-백석천)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 2019년 10월 25일 접수된 정안상운주식회사 근저당권 (을1, 150,000,000원)임.

소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을2, 을4, 을2-4, 갑18, 갑19, 갑20, 을2-4-1)는 소멸될 것으로 예상됨.

소멸되지 않는 권리: 2022년 7월 22일 접수된 주식회사비에스디엠의 소유권이전청구권가등기(갑9)는 '말소: -'로 기재되어 있어, 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 높음. 이 부분은 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 2,070,000,000원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상임. (※ 보증금 미상 임차인 존재 시 주의 필요)

1.3. 상권분석

인접 역세권: 의정부중앙역(경전철) 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높음.

지역 특성: 주거시설과 상업시설이 혼합된 지역으로, 일대 상권은 일반적인 수준임.

건물 용도: 건축물대장상 주 용도는 공동주택이나, 실제 이용 상태는 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 복합적으로 사용되고 있음. 본건 701호는 오피스텔로 주거용 이용 중임.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 의정부역을 중심으로 한 상업시설, 관공서, 병원, 은행 등이 자리하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이함. (※ 구체적인 시설 목록은 별도 확인 필요)

교통 접근성: 의정부중앙역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 출퇴근 및 이동이 편리함.

주변 환경: 아파트 단지와 주택가, 근린생활시설이 어우러져 있어 주거 환경은 보통 수준임. (※ 혐오시설 여부는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

권리상 인수 위험: 주식회사비에스디엠의 소유권이전청구권가등기(갑9)가 말소되지 않고 인수될 경우, 명도 및 소유권 확보에 심각한 문제가 발생할 수 있음.

건축물대장과 실제 용도 불일치: 공부상 '아파트'로 등재되어 있으나, 실제로는 '오피스텔'로 이용 중이거나 이용될 가능성이 있어, 부동산 거래 및 대출, 세금 등에 불이익이 발생할 수 있음. 특히 '흥일홀딩스'라는 명칭과 건물 외벽의 '에버리치' 표기 불일치도 주의 필요.

높은 총 채권액: 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하여, 낙찰가 산정에 신중한 접근이 요구됨.

중복 병합 사건: 복잡한 법적 관계가 얽혀 있어 경매 절차 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

임대 관계 미상: 현재 거주자나 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 협의가 필요하며, 임대차 현황 파악이 미흡함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부중앙역 인근에 위치한 역세권 오피스텔(혹은 아파트)로, 신축 건물이라는 장점이 있으나, 권리상 인수 위험(가등기), 공부상 용도 불일치, 높은 채권액 등 다수의 중대한 리스크를 내포하고 있음.

특히, 말소되지 않는 가등기 권리 문제를 해결하지 않고서는 안정적인 소유권 확보가 어려울 수 있으며, 아파트와 오피스텔의 혼동은 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있음.

철저한 권리 분석 및 현장 확인, 법률 전문가와 상담을 통해 위험 요소를 명확히 파악한 후 입찰 여부를 결정해야 함.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 의정부중앙역 접근성 우수.

신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물임.

향후 가치 상승 잠재력: 만약 권리 및 용도 문제가 해결된다면, 지역 내 부동산 가치 상승 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 226,000,000원

주변 시세 분석: 인근 유사 면적(약 50㎡) 오피스텔/아파트의 최근 시세는 약 200,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 파악됨.

고려 사항:

* 말소되지 않는 가등기 인수 가능성 (최대 리스크)

* 공부상 용도와 실제 이용 용도 불일치 문제

* 높은 총 채권액으로 인한 경쟁률 저하 기대

* 중복 병합 사건으로 인한 불확실성

예상 입찰가 범위: 위와 같은 중대한 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 함. 보수적으로 접근하여 감정가의 70% ~ 85% 수준을 고려해 볼 수 있음.

추정 범위: 약 158,000,000원 ~ 192,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 일반적인 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 전문가 상담, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함. 특히 가등기 권리 문제는 낙찰 후 해결해야 할 중요한 과제이므로, 이에 대한 충분한 비용과 노력을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.