나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81902 [3] 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 13층 1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재하며, 주위
는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층 B01호외 24개호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
-창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

- 일련번호(25),(26)
15층 공동주택 건물내 지1층 근린생활시설로서, 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

- 일련번호(27)-(30)
15층 공동주택 건물내 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용중임.

- 일련번호(31)-(49)
15층 공동주택 건물내 3-6층 및 15층 아파트로서, 현재 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장
설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2024타경81902 (3)

1.2. 소재지

1.2. 1. 구주소

경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 13층 1301호

1.2. 2. 신주소

경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13 (의정부동)

1.3. 건물 정보

1.3. 1. 건물 명칭

흥일홀딩스 (건물 외벽에는 "에버리치"로 표시되어 있음)

1.3. 2. 주용도

건축물대장상 주용도는 공동주택으로 등재되어 있으나, 해당 물건(1301호)은 오피스텔로 이용 중입니다.

1.3. 3. 층수

지하 1층, 지상 15층 건물 내 13층

1.3. 4. 사용승인일

2019년 9월 6일

1.4. 면적 정보

1.4. 1. 토지 면적

7. 39㎡ (약 2.23평)

1.4. 2. 토지 지분

7. 387㎡ (약 2.23평)

1.4. 3. 건물 면적

50. 20㎡ (약 15.19평)

1.4. 4. 건물 지분

50. 2㎡ (약 15.19평)

1.5. 감정가

226,000,000원

1.6. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 특이사항 및 주의사항

* 중복병합사건, 공동담보 물건임.

* 건물 외벽 명칭은 "에버리치"로 표시되어 있으나, 공부상 명칭은 "흥일홀딩스"임.

* 건축물대장상 아파트로 등재되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 의정부중앙역(경전철)이 가까워 역세권의 장점을 갖추고 있습니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 도로: 소로3류 (폭 8m 미만) 접함

* 기타 제한사항: 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(중랑천-백석천)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 10월 25일 접수된 정안상운주식회사 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재되어 있지 않습니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 현황 (주요 권리 요약)

* 소유권 보존: 흥일홀딩스주식회사 (2019-10-21)

* 근저당: 정안상운주식회사 (2019-10-25, 금150,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전: 주식회사제네시스산업개발 (2020-06-08)

* 근저당: 진선미대부주식회사 (2021-03-17, 금960,000,000원) - 말소

* 근저당: 주식회사사랑과미래대부 (2022-04-13, 금960,000,000원) - 말소

* 소유권이전청구권가등기: 주식회사비에스디엠 (2022-07-22)

* 근질권설정: 주식회사엘씨엘대부 (2023-10-20, 금960,000,000원) - 말소

* 임의경매: 정안상운 (2024-01-03) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-01-16) - 말소

* 임의경매: 주식회사엘씨엘대부 (2024-07-19) - 말소

* 근질권압류: 구미세무서장 (2025-04-22) - 말소

3.4. 임차인 현황 및 인수 여부

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 보증금액이 0원이라도 인수되는 권리가 없을지라도, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.5. 채권 총액 (참고)

등기부채권 총액은 2,070,000,000원으로 기재되어 있으나, 이는 등기된 권리의 합계액이며 실제 말소 대상 권리가 다수 포함되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

건물 자체가 일반상업지역에 위치하며, 주위로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 지역 특성

아파트 등 공동주택과 일반주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역 특성을 보입니다. 의정부중앙역을 중심으로 한 지역으로, 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거환경

아파트 단지 및 주택가와 인접하여 비교적 정주 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 현황이 불분명하여 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 지상권 관련 불확실성: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 항목이 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 자체 관련 리스크

* 건물 명칭 혼동: 공부상 명칭과 외벽 표시 명칭이 달라 혼동을 줄 수 있습니다.

* 용도 및 등재 오류 가능성: 건축물대장상 '공동주택'으로 등재되었으나 오피스텔로 이용 중인 점은, 향후 건축법규 적용이나 재산세 등 세금 문제 발생 시 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 법규 및 행정 관련 리스크

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부중앙역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 대부분의 권리는 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 단순합니다. 다만, 임대관계 미상인 점과 건물 외벽 명칭 및 공부상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 존재하여, 입찰 전 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통한 면밀한 검토가 필수적입니다. 주위 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 의정부중앙역 역세권으로 우수한 교통 요건을 갖추고 있습니다.

* 50.20㎡ (약 15.19평)의 전용면적으로 주거용 또는 업무용으로 활용 가능한 오피스텔입니다.

* 감정가 226,000,000원을 기준으로 시세 조사를 통해 저평가 여부를 판단하여 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

* 대부분의 권리가 말소될 예정이어서 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 226,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세는 190,000,000원에서 240,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 본건은 이 범위 내에 있습니다. 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 85% ~ 95% 수준인 191,600,000원 ~ 214,700,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 낙찰가율, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.