나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81902 [6] 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 14층 1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재하며, 주위
는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층 B01호외 24개호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
-창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

- 일련번호(25),(26)
15층 공동주택 건물내 지1층 근린생활시설로서, 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

- 일련번호(27)-(30)
15층 공동주택 건물내 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용중임.

- 일련번호(31)-(49)
15층 공동주택 건물내 3-6층 및 15층 아파트로서, 현재 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장
설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경81902 (6)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 14층 1402호

신주소: 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13 (의정부동)

건축물명: 흥일홀딩스 (건물 외벽 "에버리치" 표기)

용도: 오피스텔 (건물은 공동주택으로 등재)

감정가: 221,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.24㎡ (약 2.19평)

건물면적: 49.20㎡ (약 14.88평)

1.3. 건물 및 토지 상세

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 14층

건물마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임, 내벽 - 벽지도배 및 일부 타일 붙임

창호: 하이샷시

설비: 기본적인 위생급배수, 보일러 난방, 소화전, 승강기, 기계식 주차장 설비 갖춤

토지형상: 인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지

토지이용: 공동주택 건부지 이용 중

1.4. 특이사항

중복병합사건, 공동담보 물건임.

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물 외벽에는 "에버리치"로 표시되어 있음.

건축물대장 상 건물 주 용도는 공동주택으로 등재되어 있으나, 해당 물건은 오피스텔로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 위치함.

주변 지역은 아파트, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접해 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)

기타제한: 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(중랑천-백석천)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019-10-25 접수된 정안상운주식회사 근저당권 (150,000,000원)

기타 권리:

- 소유권보존: 흥일홀딩스주식회사 (2019-10-21)

- 근저당권: 진선미대부주식회사 (2021-03-17, 960,000,000원) - 말소

- 근저당권: 주식회사사랑과미래대부 (2022-04-13, 960,000,000원) - 말소

- 근저당권부채권근질권설정: 주식회사엘씨엘대부 (2023-10-20, 960,000,000원) - 말소

- 소유권이전청구권가등기: 주식회사비에스디엠 (2022-07-22) - 말소되지 않음

- 임의경매: 정안상운 (2024-01-03) - 말소

- 임의경매: 주식회사엘씨엘대부 (2024-07-19) - 말소

- 근질권압류: 구미세무서장 (2025-04-22) - 말소

등기부채권 총액: 2,070,000,000원 (상당히 높은 채권 총액)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김수정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-25

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보임)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 의정부동은 의정부중앙역을 중심으로 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역임.

근린생활시설, 공동주택, 일반주택 등이 혼재되어 있어 다양한 수요가 존재함.

4.2. 주변 상권

"의정부중앙역" 인근으로 유동인구가 형성되어 있으며, 다양한 상업 시설이 밀집해 있음.

오피스텔, 상가, 주거용 건물들이 혼재하며 지역 경제 활동의 중심지 역할을 하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능함.

신세계백화점 의정부점 등 대형 편의시설 접근성도 양호함.

5.2. 교통

의정부중앙역(경전철)이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 용이함.

차량 접근성 또한 양호한 편임.

5.3. 교육

주변에 의정부중앙초등학교, 발곡중학교, 의정부고등학교 등 다수의 교육시설이 위치함. (출처,,)

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부상 채권 총액이 20억원을 초과하여, 채무 규모가 매우 큰 편임. 경매 진행 과정에서 복잡한 채권 관계가 있을 수 있으나, 현재까지 제시된 정보상으로는 경매 절차상 문제는 없어 보임.

6.2. 건물 명칭 혼란

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물 외벽에 "에버리치"로 표시되어 있어 혼란을 야기할 수 있으나, 이는 건물 관리에 따른 통상적인 사항으로 판단됨.

6.3. 쓰레기 소각장 관련 이슈

의정부시 전반적으로 쓰레기 소각장 신규 건립 및 운영 관련 주민 반대 및 환경 문제 논의가 지속되고 있음. 본건 소재지와 직접적인 혐오시설이 인접해 있다고 보기는 어려우나, 시 전체적인 환경 이슈로 고려할 필요가 있음.

6.4. 공부상 용도와 실제 이용 용도 차이

건축물대장상 주 용도는 공동주택이나, 해당 물건은 오피스텔로 이용 중임. 이는 건축물 용도 변경 관련 추후 문제 발생 가능성을 내포할 수 있으나, 현재는 오피스텔로 이용되고 있음.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 의정부동 의정부중앙역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지를 갖추고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수한 편임. 건물은 15층 규모의 철근콘크리트 구조이며, 감정가는 221,000,000원임.

권리분석 상 소멸되지 않는 권리는 없으며, 임차인도 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨. 다만, 등기부채권 총액이 매우 높아 경매 진행의 주요 원인이 되었음을 알 수 있음.

주변 유사 오피스텔 시세와 비교 시, 본건의 감정가가 시세 대비 높거나 낮다고 단정하기는 어려우나, 14.88평의 전용면적을 고려할 때 적정 수준의 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 의정부중앙역 인근으로 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 제공함.

* 소형 면적 : 49.20㎡ (약 14.88평)의 소형 오피스텔로 1인 가구 및 투자 수요에 적합함.

* 명도 용이 : 임차인 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 잠재적 가치 : 의정부 지역 개발 및 교통망 확충(GTX-C, GTX-F 등 언급)으로 인한 향후 가치 상승 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 221,000,000원이며, 인근 유사 면적 오피스텔의 시세는 약 140,000,000원에서 210,000,000원 수준을 형성하고 있습니다.

특히 18평형대의 오피스텔이 1.4억~2.1억 선에서 거래된 사례가 있습니다.

본건의 면적(14.88평)과 감정가, 그리고 현재 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

높은 채무 총액은 경매 시장에서 투자자들이 고려해야 할 리스크 요인 중 하나입니다.

인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 별도 인수 부담은 없습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 적정 입찰가는 약 170,000,000원으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.