나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81902 [2] 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 7층 702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재하며, 주위
는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층 B01호외 24개호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
-창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

- 일련번호(25),(26)
15층 공동주택 건물내 지1층 근린생활시설로서, 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

- 일련번호(27)-(30)
15층 공동주택 건물내 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용중임.

- 일련번호(31)-(49)
15층 공동주택 건물내 3-6층 및 15층 아파트로서, 현재 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장
설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경81902 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 7층 702호 (신주소: 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13)

용도: 오피스텔

건물명: 흥일홀딩스 (건물 외벽 "에버리치" 표시)

구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 내 7층 702호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 221,000,000원

토지면적: 7.24㎡ (약 2.19평)

토지지분: 7.24㎡ (약 2.19평)

건물면적: 49.20㎡ (약 14.88평) - 전용면적

건물지분: 49.2㎡ (약 14.88평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 경전철 의정부중앙역이 가까워 교통 환경이 우수합니다.

2.3. 토지 이용

본 토지는 인접지와 비교하여 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역은 일반상업지역입니다.

소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(중랑천-백석천)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 10월 25일 접수된 정안상운주식회사 근저당권(금액: 150,000,000원)이며, 본 경매로 인해 위 권리를 제외한 대부분의 후순위 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

주식회사비에스디엠의 소유권이전청구권가등기(갑9, 2022년 7월 22일 접수)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이 가등기는 본건의 가장 큰 권리상 위험 요소로 작용할 수 있으며, 소유권 이전 및 명도 과정에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 신 (신영미)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 11일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액은 2,070,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. 의정부중앙역 역세권으로 유동인구가 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

4.2. 임대 시장

인근 유사 면적의 오피스텔 임대료는 월세 보증금 1,000만원~2,000만원 기준으로 월 90만원~170만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건 오피스텔의 전용면적(49.20㎡)을 고려할 때, 보증금 0원, 차임 0원으로 신고된 임차인의 권리 관계는 파악되었으나, 실제 임대 시장 가치를 반영한 예상 임대료는 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

신세계백화점 의정부점 등 대형 쇼핑 시설이 인근에 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

의정부중앙초등학교, 발곡중학교 등 다수의 교육 시설이 도보 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통시설

경전철 의정부중앙역이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권으로의 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험

주식회사비에스디엠의 소유권이전청구권가등기(갑9)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 매우 높아, 낙찰 후에도 소유권 확보에 법적 분쟁이 발생할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

6.2. 건물 명칭 상이

공부상 건물 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물 외벽에는 "에버리치"로 표시되어 있어, 추후 건물 관리나 소유권 관련 업무 진행 시 혼선이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건축물 공부와의 차이

물건명세서상 공부상 아파트로 기재되어 있으나, 경매 정보상 용도가 오피스텔로 표기되어 있어, 실제 용도와 공부상 내용 간의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 여부

부동산 주변으로 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 환경 규제 사항을 인지할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 입지

의정부중앙역(경전철) 초역세권에 위치하여 교통 편의성이 매우 높으며, 향후 역세권 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

7.2. 시세 대비 저평가 가능성

소유권이전청구권가등기라는 중대한 권리상 위험 존재로 인해, 일반적인 시장 가치 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 의정부중앙역 인근의 역세권 오피스텔로서 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만, 주식회사비에스디엠의 소유권이전청구권가등기(갑9)가 말소되지 않고 인수될 가능성이 높아, 본 건은 일반적인 경매 물건과는 다른 매우 높은 권리 위험을 내포하고 있습니다. 따라서, 본 가등기의 말소 또는 인수 후 처리 방안에 대한 면밀한 법률 검토 없이는 입찰을 신중하게 고려해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 감정가, 그리고 중대한 권리상 위험(소유권이전청구권가등기)을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 유사 물건들의 매매 시세가 1억 5천만원에서 2억 2천만원 범위로 추정되나, 가등기 인수 위험을 감안할 때, 감정가(2억 2100만원)보다 현저히 낮은 가격으로 입찰가를 산정해야 합니다.

권리 위험을 충분히 반영한 예상 입찰가는 대략 1억 6천만원에서 1억 9천만원 사이로 제안합니다. 이는 현재 시장 상황과 권리 관계의 불확실성을 고려한 잠정적인 범위이며, 법률 전문가와 반드시 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.