나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81902 [4] 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 8층 801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재하며, 주위
는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층 B01호외 24개호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
-창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

- 일련번호(25),(26)
15층 공동주택 건물내 지1층 근린생활시설로서, 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

- 일련번호(27)-(30)
15층 공동주택 건물내 2층 오피스텔로서, 현재 주거용으로 이용중임.

- 일련번호(31)-(49)
15층 공동주택 건물내 3-6층 및 15층 아파트로서, 현재 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장
설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 명칭은 "흥일홀딩스"이나 건물외벽에 "에버리치"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경81902 (4)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 20-12 흥일홀딩스 8층 801호 (신주소: 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13)

* 용도: 오피스텔 (주의: 물건명세서 상 '공부상 아파트임'으로 기재되어 있어, 공부상 명칭과 실제 이용 용도에 차이가 있을 수 있습니다.)

* 감정가: 226,000,000원

* 토지면적: 7.39㎡ (약 2.23평)

* 토지지분: 7.387㎡ (약 2.23평)

* 건물면적: 50.20㎡ (약 15.18평)

* 건물지분: 50.2㎡ (약 15.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 건물 외벽 명칭 "에버리치" 표기 (공부상 명칭은 "흥일홀딩스")

2.1. 1. 건축물 및 토지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내

* 건물 이용 상태: 감정평가서상 본 건 801호는 15층 공동주택 건물 내 8층에 위치하며, 오피스텔 또는 아파트로 이용 중인 것으로 추정됩니다. (구체적인 내부 이용 상태는 별도 확인 필요)

* 외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 붙임 마감 등

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등

* 창호: 하이샷시 창호

* 설비 내역: 기본적인 위생급배수, 난방(보일러), 소화전, 승강기, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있음.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중.

* 인접 도로 상태: 본 건 서측으로 노폭 6-8미터의 포장도로와 접함.

2.2. 입지조건

2.2. 1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(경전철)" 동측 인근에 소재합니다.

* 주위는 아파트 등 공동주택 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

2.2. 2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 권리분석

2.3. 1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (정안상운주식회사, 2019-10-25 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1, 을2, 을4, 을2-4, 을2-4-1 등 근저당권, 근질권, 압류 등 총 채무액 2,070,000,000원 상당의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 갑18, 갑19 임의경매 개시 결정 역시 말소 대상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 지상권 개요에 대한 비고란에 '없음'으로 표시)

2.3. 2. 임차인 현황 및 기타 권리사항

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계: 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 기타 권리사항: 집합건물 등기부 요약 상 권리 총액이 감정가를 훨씬 초과하므로, 채권이 많고 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

2.4. 상권분석

2.4. 1. 주변 시설 현황

* 본건이 소재한 의정부중앙역 인근 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 중심 상업 지구에 해당합니다.

* 주변에는 아파트 단지, 오피스텔, 상가 건물 등이 밀집해 있으며, 백화점, 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 현재까지 파악된 정보상으로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.5. 생활정보

2.5. 1. 편의 및 교육시설

* 교통: 의정부중앙역(경전철)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업 지역의 다양한 상가, 마트, 은행, 병원 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 양육 환경으로도 고려할 수 있습니다.

2.6. 잠재적 리스크

2.6. 1. 채권 관련 리스크

* 총 채무액 2,070,000,000원이 감정가 226,000,000원을 현저히 초과합니다. 이는 채권 확보 경쟁이 치열했거나, 물건 가치 대비 부채가 매우 높은 상황을 시사하며, 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

2.6. 2. 현황 및 공부상 차이

* 건물 외벽 명칭이 공부상 "흥일홀딩스"와 달리 "에버리치"로 표시되어 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 물건명세서 상 '공부상 아파트임'으로 기재되어 있으나, 본건 용도가 오피스텔로 분류되어 있어 공부상 등기 내용과 실제 이용 현황 간의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

2.6. 3. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있으나, 현재 상태에서는 특별히 심각한 문제는 없어 보입니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 의정부중앙역 인근에 위치한 역세권 오피스텔(또는 아파트)로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석 상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 또한, 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 총 채무액이 감정가를 크게 상회하는 점, 공부상 명칭 및 용도에 대한 불일치가 존재하는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 고려하여 신중하게 접근한다면, 지역 내 수요를 바탕으로 합리적인 가격에 낙찰 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

2.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부중앙역 도보 이용 가능한 우수한 입지.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 파악으로 안전한 권리 분석 가능.

* 낮은 명도 부담: 인수할 보증금 없음.

* 복합 건물 내 위치: 오피스텔 또는 아파트로 주거 및 업무 공간 활용 가능.

2.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

경기도 의정부시 의정부동 지역의 전용면적 50㎡ 내외 오피스텔/아파트의 현재 매매가는 대략 1.8억 원에서 2.3억 원 범위로 조사됩니다. 본건의 감정가 226,000,000원은 이러한 시세 범위 내에 있으며, 건물 규모와 위치를 고려할 때 적정한 수준으로 평가되었습니다. 다만, 건물 내 다양한 용도의 혼재 및 공부상 용도 불일치 등은 개별 가치 평가 시 고려되어야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

본 물건은 감정가가 226,000,000원이며, 현재 시세 범위를 고려할 때 감정가 수준 또는 약간의 상승이 예상됩니다. 하지만 과도한 채권 총액과 공부상 불일치 등 리스크 요소를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려했을 때, 190,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원 현황 조사 내용, 명도 가능성, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.