나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경91084 [1] 경기도 양주시 덕정동 286-21 1층 103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 "고암초등학교" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건물 중 제1층 제103호로서,
외벽: 적벽돌 쌓기 등 마감
창호: 샷시창호 등 임.

이용상태

현장조사일 현재 연립주택 1개호로 이용중이며, 보다 자세한 사항은 후첨
"내부구조도" 참조하시기 바랍니다.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 7미터 내외 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지
도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"의
"그 밖의 사항"란 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경91084 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 덕정동 286-21, 1층 103호 (신주소: 경기도 양주시 회정로109번길 7)

* 용도: 다세대주택 / 연립주택 (감정평가서 요약 및 건축물대장 기준)

* 감정가: 97,000,000원

* 토지면적: 44.74㎡ (약 13.53평)

* 토지지분: 44.74㎡ (일괄매각)

* 건물면적: 71.93㎡ (약 21.76평)

* 건물지분: 71.93㎡ (일괄매각)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 문OO (본건 강제경매 신청 채권자로 등기됨)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 제1층 제103호

* 준공년월: 1992년 2월 18일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 "고암초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통으로 평가됨.

* 토지 이용 상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 동측으로 노폭 약 7미터 내외 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 13번 주택임차권(권리자: 문영대, 금액: 100,000,000원)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함. (단, 권리분석 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부는 반드시 사전에 명확히 확인해야 함.)

* 등기부 요약:

* 소유권 관련: 2007년 11월 20일 소유권이전 (이남옥 외 1명), 2020년 4월 9일 공유자전원지분 전부 이전 (정현옥), 2022년 3월 31일 소유권이전 (김은희, 매매금 120,000,000원).

* 임차권: 을13, 2024년 5월 3일 접수, 주택임차권 (권리자: 문영대, 금액: 100,000,000원). 전입 2022-04-04, 확정 2022-02-14. 비고: 인수.

* 강제경매: 갑24, 2024년 11월 25일 접수, 강제경매 (권리자: 문영대, 금액: 104,940,830원). 말소기준권리.

* 임차인 현황:

* 임차인: 문영대 (문 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-04

* 확정일자: 2022-02-14

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 있음

* 비고: 을13 등기사항에 '인수'로 명시되어 있으므로, 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 6월 기준):

* 덕정동 176-2 (다세대, 44.58㎡): 75,000,000원 (약 168만원/㎡)

* 덕정동 135 (연립, 60.93㎡): 95,000,000원 (약 156만원/㎡)

* 덕정동 286-5 (다세대, 76.42㎡): 150,000,000원 (약 196만원/㎡)

* 본건(286-21, 71.93㎡)과 유사 면적의 286-5 사례(150,000,000원)를 고려할 때, 현 시세는 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됨.

* 감정가(97,000,000원) 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익 가능성이 있음.

* 임대 정보: 제공된 JSON에는 임대 사례가 없어 분석에 한계가 있음. (본건 임차인은 차임이 0원으로 기재되어 있어, 임대 수익보다는 주거 목적으로 보임.)

1.4. 생활정보

* 인근 시설: "고암초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 편의시설: 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 보증금: 을구 13번 임차권(문영대)의 보증금 100,000,000원이 인수될 경우, 이는 매수인의 총 인수 금액에 추가되는 부담임. (단, 권리분석 요약의 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충하므로, 입찰 전 반드시 법원에 해당 내용에 대한 명확한 확인이 필요함.)

* 권리관계 복잡성: 선순위 임차권, 채권자이자 임차인인 문영대가 등기된 강제경매 등이 경합되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 함.

* 주변 환경: 양주시 덕정동 286-21번지 일대는 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 현재까지 특별한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 파악되지 않았음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 100,000,000원이 인수될 경우 매수인의 총 투자 비용이 상당해질 수 있는 점이 가장 큰 특징임.

* 감정가 대비 최근 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익 가능성이 있으나, 인수되는 임차 보증금을 포함한 총 투자 비용을 신중하게 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

* 건축 연도가 1992년으로 다소 오래되었으나, 철근콘크리트 구조로 물리적 내구성은 확보된 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가(97,000,000원) 대비 최근 거래가(약 140,000,000원 ~ 150,000,000원)가 높아, 임차 보증금 인수 여부에 따라 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 양주 지역 개발 잠재력: (추후 별도 조사 필요) 양주시 지역의 지속적인 도시 개발 계획 및 교통망 개선 등의 잠재적 호재가 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

* 본건은 '연립주택'으로 분류되어 있으나, '다세대주택'으로도 통칭될 수 있어 다양한 수요층 확보가 가능함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 97,000,000원

* 최근 시세 추정가: 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원

* 인수 보증금: 100,000,000원 (을13 임차권 등기 기준, 인수 시)

* 규정: "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다."

* 계산:

* 추정 시장가치: 140,000,000원

* 인수 보증금: 100,000,000원

* 예상 입찰가 = 추정 시장가치 - 인수 보증금

* 예상 입찰가 = 140,000,000원 - 100,000,000원 = 40,000,000원

* 산정 근거: 본건의 추정 시장가치를 140,000,000원으로 보았을 때, 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수해야 한다면, 입찰가는 순수하게 매수인이 추가로 부담해야 할 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다. 따라서, 매수인의 총 지출(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가치 수준이 되도록 예상 입찰가를 40,000,000원으로 산정합니다.

* 주의: 이는 추정치이며, 실제 입찰 시에는 경매 물건의 현황, 권리관계 최종 확인, 법원 매각 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 만약 임차 보증금이 인수되지 않고 배당으로 모두 변제된다면, 예상 입찰가는 시장가치 수준까지 올라갈 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.