나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경132965 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경132965 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제6층 제603호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경132965
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55, 제103동 제6층 제603호 (화곡동, 더숨153)
• 감정가: 250,000,000원
• 최저가: 128,000,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2024타경132965 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55, 제103동 제6층 제603호 (화곡동, 더숨153) | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 128,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경132965 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울특별시 강서구 화곡동 1169, 더숨153 제103동 제6층 제603호에 대한 경매 물건 분석 보고서입니다. 본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자는 송OO, 채무자도 송OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 감정가는 250,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169

토지 면적: 13.25㎡ (약 4.01평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분율: 1325 (정확한 지분율 표기는 오류 가능성이 있으며, 통상 분자/분모 형태로 표기됩니다. 예: 1325/2650)

건물 정보

건물 면적: 15.65㎡ (약 4.73평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분율: 1565 (정확한 지분율 표기는 오류 가능성이 있으며, 통상 분자/분모 형태로 표기됩니다. 예: 1565/3130)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형 다세대)

사용승인일: 2021년 7월 15일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 소형아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 화곡역은 2024년 민간투자심의 통과로 향후 대장홍대선 환승역이 될 예정입니다.

1.3. 건물의 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 6층 건물 내 제6층 제603호입니다. 사용승인일은 2021년 7월 15일로 비교적 신축 건물에 속합니다. 외벽은 인조석판재붙임 마감, 창호는 시스템 창호 마감 등입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용 상태

본건 토지는 완경사지대 내 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대)의 건부지로 이용 중입니다.

단지는 북동측으로 노폭 약 6m, 남동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

특히, 공항시설법에 따른 수평표면구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역은 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다. 제2종 일반주거지역 중 7층 이하로 제한되는 지역은 과거 층수 규제가 있었으나, 현재는 조례나 지구단위계획에 따라 층수 제한이 완화되거나 폐지되는 추세입니다.

1.6. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자이자 채무자는 송OO입니다.

가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"입니다. 이는 임차인이 가진 대항력이 매수인에게 승계되지 않는다는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금을 대위변제하고 채권을 회수하기 위해 대항력 포기 조건부 매각을 진행하는 것으로, 통상 이러한 물건은 매각물건명세서 비고란에 관련 내용이 명시됩니다. 입찰 전 반드시 매각물건명세서를 통해 대항력 포기 조건의 정확한 내용을 확인해야 합니다. 조건부 포기(예: 낙찰가율에 따른 포기)인 경우도 있으므로 세밀한 검토가 필요합니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.7. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 주택가와 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 강서구청과 인접하여 관공서 및 업무시설 이용객도 배후수요로 작용합니다.

화곡역 상권은 과거 강서구의 중심 상권이었으며, 현재도 주거 배후수요와 함께 대중교통 요충지로서 유동인구가 꾸준한 편입니다. 인근 상권으로는 화곡역 역세권, 강서구청 먹자골목 등이 있으며, 다양한 음식점, 술집, 생활 편의시설 등이 밀집해 있습니다. 다만, 해당 물건은 주택 용도로 분류되어 직접적인 상업 시설 가치보다는 주거 용도로 평가됩니다.

1.8. 생활정보

주거 환경: 주변이 주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

편의 시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육 시설: "화원중학교"가 인근에 위치하며, 해당 지역은 여러 학교가 분포되어 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

교통: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하며, 이를 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 또한, 향후 대장홍대선 개통 시 교통 여건이 더욱 개선될 것으로 예상됩니다.

1.9. 잠재적 리스크

1. **임차인 대항력 포기 조건**: 가장 큰 리스크는 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건부 매각입니다. 임차인의 대항력 포기 조건이 명확히 확인되어야 하며, 만약 조건이 불확실하거나 법원에서 인수 부담을 인정할 경우 예상치 못한 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

2. **항공 관련 제한**: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어, 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 증축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

3. **군사시설 보호구역**: 대공방어협조구역으로 지정되어 있어, 군사작전상 건축 행위 등에 제한을 받을 수 있습니다.

4. **임대 관계 미상**: 임대차 관계가 불분명하므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 대항력 포기 조건으로 인해 이 부분은 상대적으로 경감될 수 있습니다.)

5. **소형 면적**: 전용면적이 약 4.73평으로 매우 작아, 1인 가구 또는 소형 임대수익 목적 외에는 활용도가 제한적일 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택으로, 비교적 좋은 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 또한, 향후 대장홍대선 개통 예정으로 역세권 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

그러나 가장 큰 걸림돌은 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건부 매각이라는 점입니다. 이는 매수인에게 유리한 조건일 수 있으나, 해당 조건의 명확성 및 법원의 최종 판단 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 공항 관련 제한 사항과 소형 면적이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

권리 분석상 '대항력 포기 조건'이 명확히 이행된다면, 임차인 관련 리스크는 해소될 수 있습니다. 그러나 모든 법적 조항과 조건들을 꼼꼼히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.11. 투자 포인트

* **신축 건물**: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* **역세권 입지**: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통이 편리하며, 향후 대장홍대선 개통 시 트리플 역세권 가능성도 있습니다.

* **대항력 포기 조건**: 임차인의 대항력이 소멸되는 조건으로 매각될 경우, 낙찰자는 보증금 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있습니다. (단, 조건 확인 필수)

* **활발한 지역 상권**: 주택가와 근린생활시설이 공존하는 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.12. 주변 시설 및 혐오시설 분석

주변 지역 검색 결과, 본 건의 소재지인 서울특별시 강서구 화곡동 1169 일대는 주택 밀집 지역이며, 상업 시설, 학교(화원중학교 등), 공원 등이 혼재되어 있습니다. 현재까지 검색된 정보만으로는 인근에 뚜렷한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 소각장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, '대공방어협조구역' 및 '수평표면구역'은 공항과 군사시설 관련 규제 지역으로, 이는 혐오시설은 아니지만 건축 및 개발에 제한을 주는 요소로 작용할 수 있습니다.

따라서, 직접적인 혐오시설보다는 공항 및 군사시설 관련 공법상의 제한 사항을 유의해야 합니다.1.서울남부지방법원 2024타경132965 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울특별시 강서구 화곡동 1169, 더숨153 제103동 제6층 제603호에 대한 경매 물건 분석 보고서입니다. 본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자는 송OO, 채무자도 송OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 감정가는 250,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169

토지 면적: 13.25㎡ (약 4.01평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분율: 1325 (정확한 지분율 표기는 오류 가능성이 있으며, 통상 분자/분모 형태로 표기됩니다. 예: 1325/2650)

건물 정보

건물 면적: 15.65㎡ (약 4.73평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분율: 1565 (정확한 지분율 표기는 오류 가능성이 있으며, 통상 분자/분모 형태로 표기됩니다. 예: 1565/3130)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형 다세대)

사용승인일: 2021년 7월 15일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 소형아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 화곡역은 2024년 민간투자심의 통과로 향후 대장홍대선 환승역이 될 예정입니다.

1.3. 건물의 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 6층 건물 내 제6층 제603호입니다. 사용승인일은 2021년 7월 15일로 비교적 신축 건물에 속합니다. 외벽은 인조석판재붙임 마감, 창호는 시스템 창호 마감 등입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용 상태

본건 토지는 완경사지대 내 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대)의 건부지로 이용 중입니다.

단지는 북동측으로 노폭 약 6m, 남동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

특히, 공항시설법에 따른 수평표면구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역은 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다. 제2종 일반주거지역 중 7층 이하로 제한되는 지역은 과거 층수 규제가 있었으나, 현재는 조례나 지구단위계획에 따라 층수 제한이 완화되거나 폐지되는 추세입니다.

1.6. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자이자 채무자는 송OO입니다.

가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"입니다. 이는 임차인이 가진 대항력이 매수인에게 승계되지 않는다는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금을 대위변제하고 채권을 회수하기 위해 대항력 포기 조건부 매각을 진행하는 것으로, 통상 이러한 물건은 매각물건명세서 비고란에 관련 내용이 명시됩니다. 입찰 전 반드시 매각물건명세서를 통해 대항력 포기 조건의 정확한 내용을 확인해야 합니다. 조건부 포기(예: 낙찰가율에 따른 포기)인 경우도 있으므로 세밀한 검토가 필요합니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.7. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 주택가와 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 강서구청과 인접하여 관공서 및 업무시설 이용객도 배후수요로 작용합니다.

화곡역 상권은 과거 강서구의 중심 상권이었으며, 현재도 주거 배후수요와 함께 대중교통 요충지로서 유동인구가 꾸준한 편입니다. 인근 상권으로는 화곡역 역세권, 강서구청 먹자골목 등이 있으며, 다양한 음식점, 술집, 생활 편의시설 등이 밀집해 있습니다. 다만, 해당 물건은 주택 용도로 분류되어 직접적인 상업 시설 가치보다는 주거 용도로 평가됩니다.

1.8. 생활정보

주거 환경: 주변이 주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

편의 시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육 시설: "화원중학교"가 인근에 위치하며, 해당 지역은 여러 학교가 분포되어 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

교통: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하며, 이를 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 또한, 향후 대장홍대선 개통 시 교통 여건이 더욱 개선될 것으로 예상됩니다.

1.9. 잠재적 리스크

1. **임차인 대항력 포기 조건**: 가장 큰 리스크는 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건부 매각입니다. 임차인의 대항력 포기 조건이 명확히 확인되어야 하며, 만약 조건이 불확실하거나 법원에서 인수 부담을 인정할 경우 예상치 못한 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

2. **항공 관련 제한**: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어, 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 증축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

3. **군사시설 보호구역**: 대공방어협조구역으로 지정되어 있어, 군사작전상 건축 행위 등에 제한을 받을 수 있습니다.

4. **임대 관계 미상**: 임대차 관계가 불분명하므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 대항력 포기 조건으로 인해 이 부분은 상대적으로 경감될 수 있습니다.)

5. **소형 면적**: 전용면적이 약 4.73평으로 매우 작아, 1인 가구 또는 소형 임대수익 목적 외에는 활용도가 제한적일 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택으로, 비교적 좋은 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 또한, 향후 대장홍대선 개통 예정으로 역세권 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

그러나 가장 큰 걸림돌은 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건부 매각이라는 점입니다. 이는 매수인에게 유리한 조건일 수 있으나, 해당 조건의 명확성 및 법원의 최종 판단 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 공항 관련 제한 사항과 소형 면적이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

권리 분석상 '대항력 포기 조건'이 명확히 이행된다면, 임차인 관련 리스크는 해소될 수 있습니다. 그러나 모든 법적 조항과 조건들을 꼼꼼히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.11. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통이 편리하며, 향후 대장홍대선 개통 시 트리플 역세권 가능성도 있습니다.

* 대항력 포기 조건: 임차인의 대항력이 소멸되는 조건으로 매각될 경우, 낙찰자는 보증금 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있습니다. (단, 조건 확인 필수)

* 활발한 지역 상권: 주택가와 근린생활시설이 공존하는 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.12. 주변 시설 및 혐오시설 분석

주변 지역 검색 결과, 본 건의 소재지인 서울특별시 강서구 화곡동 1169 일대는 주택 밀집 지역이며, 상업 시설, 학교(화원중학교 등), 공원 등이 혼재되어 있습니다. 현재까지 검색된 정보만으로는 인근에 뚜렷한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 소각장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, '대공방어협조구역' 및 '수평표면구역'은 공항과 군사시설 관련 규제 지역으로, 이는 혐오시설은 아니지만 건축 및 개발에 제한을 주는 요소로 작용할 수 있습니다.

따라서, 직접적인 혐오시설보다는 공항 및 군사시설 관련 공법상의 제한 사항을 유의해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계